Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему.

Возникающие риски при покупке квартиры на вторичном рынке

С целью сделать владение долей в квартире максимально комфортным, удобно уже на стадии оформления сделки составить официальное соглашение о порядке пользования, заверенное у нотариуса.

Если такой документ оформить не получается, потребуется составить столь же официальное исковое заявление, которое запрашивает нотариально заверенное право использования своей доли.

К иску потребуется представить пакет документов:

  • полный пакет правоустанавливающих документов;
  • выписку из домовой книги;
  • копию такого документа, как финансово-лицевой счет;
  • составленный БТИ поэтажный план;
  • также, составленную в БТИ экспликацию;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
  • копии по числу сторон спора искового заявления;

Такой строгий подход к праву владения доли позволит исключить потенциальные риски, связанные с многочисленными спорными ситуациями, когда оказывается, что совладелец, например, не может пользоваться санитарной комнатой или кухней.

В таком документе указывается:

  1. Кто будет жить в квартире и когда?
  2. В какой комнате, хватает ли доли для использования определенной отдельной комнатой и какой?
  3. Как будет пользоваться местами общественного пользования, кухней, туалетом?
  4. Необходимость получения разрешения на присутствие в помещениях членов семьи и знакомых дольщика.
  5. Порядок оплаты коммунальных платежей, в том числе таких сложно выделяемых, как пользование водой и электроэнергией.

К рискам может относиться:

  1. Продажа доли недобросовестным владельцем, доля которого заложена или приобретена ранее в ипотеку и не оплачена;
  2. Регистрация в квартире или доме лиц, которые в момент совершения сделки находились на службу в рядах ВС России, в местах заключения, в доме престарелых, в интернате, в детском доме, на обучении за рубежом или временно проживающих за рубежом.
  3. Негативное отношение других сособственников к новому дольщику, хотя, при правильно оформленных документах, в такой ситуации речь идет в основном о моральных рисках.
  1. Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартиреРиск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.

    Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.

    Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.

    Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).

  2. Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.

    Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.

  3. Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.

    В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

  4. Если в квартире проживают люди, которые
    • не желали участвовать в приватизации жилья,
    • пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
    • являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
    • получают ренту на данную недвижимость,
    • имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.

    То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.

    Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.

  5.       

  6. Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.

    Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.

    Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.

  7. Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартиреСлучаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены. Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.

    Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.

    Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.

  8. Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!

    Необходимо как можно больше узнать о квартире, удостовериться в том, что продавец показывал Вам продаваемую квартиру, возможно, поговорить с соседями, а так же обязательно проверить сам паспорт продавца!

  9. Риск покупки недвижимости на вторичном рынке с долговыми обязательствами прошлого собственника. Это распространенное явление, которое оказывается просто катастрофой для нового владельца квартиры, когда ему приходят квитанции с долгом, да еще и не маленьким.

    В данном случае необходимо требовать от продавца справку о том, что за данной квартирой не числится долг, а так же последнюю оплаченную квитанцию с чеком.

  10. Риск покупки квартиры по мошеннической схеме. Тогда вы можете остаться как без денег, так и без купленной недвижимости. А какие именно могут быть схемы мошенников, будет написано ниже.

    Для того, чтобы такого не произошло, нужно проверять каждый документ которые Вам преподносит продавец, еще лучше проверить подлинность документа в организации которая его выдала. Внимательно читайте условия договора. Не отдавайте аванс продавцу, если не уверены в его надежности.

  11. Риск потери денег, которые Вы отдали в качестве задатка продавцу. Такое может случиться, если квартира приобретается в кредит, ипотеку. Повремените с авансовыми деньгами, пока не будете точно уверены в одобренном решении банка.

    Иначе вернуть отданные деньги в качестве задатка продавцу, будет тяжело вернуть, если отданы они были без каких либо документальных подтверждений (расписка или другой документ подтверждающий, что продавец обязуется вернуть задаток, при отрицательном решении банка об одобрении кредита либо ипотеки).

    Передавайте деньги в качестве первоначального взноса продавцу только тогда, когда сделка будет назначена в банке на подписании договора купли-продажи, либо под расписку.

  12. Возникновения риска продажи квартиры с нарушением прав о собственности на жилье гражданина, который находится в местах лишения свободы, является военнослужащим или по неизвестным причинам отсутствует. В данном случае это грозит тем, что такое лицо, после своего возврата имеет право признать сделку недействительной через суд.

    Если гражданин, являющийся собственником, отсутствует на момент продажи квартиры, то требуйте у продавца доверенность от владельца на продажу жилой площади!

  13. Риск продажи недвижимости, когда один собственник доли не предложил выкупить другому свою долю. Так как согласно статье 250 Гражданского Кодекса, собственники другой доли имеют приоритет в покупке доли в одной жилплощади у другого долевого владельца.

    Попросите продавца представить письменное доказательство того, что долевые собственники отказались от покупки другой части квартиры!

Предлагаем ознакомиться:  Льготы и пособия многодетным семьям в 2019 году

Подробнее о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.

1) Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, фактически «доля в квартире» – это часть (доля) в праве собственности на квартиру.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2017 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

Новые коммуналки: стоит ли покупать долю в квартире?

Для того, чтобы не ошибиться, нужно проверить следующие документы, необходимые для совершения сделки:

  • Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартиреДоговор купли-продажи. Лучшим вариантом для покупателя будет такой, если данный документ составит грамотный в этом еле человек, юрисконсульт или риелтор из агентства недвижимости. Такие операции для них привычны и они знают, как составить договор так, чтобы риски покупателя свелись к минимуму.

    Постарайтесь найти наиболее надежную и проверенную организацию, а не сомнительную контору. Лучше переплатить за надежность, чем рисковать и остаться без денег или квартиры. Попросите, чтобы Вам разъяснили понятие и смысл каждого пункта в договоре, если самостоятельно это сделать для Вас сложно. В любом случае если Вас или продавца не устраивает какой-либо из пунктов или частей договора это можно исправить, если обе стороны согласны.

  • Паспорт продавца. Необходимо с особой внимательностью просмотреть все страницы в паспорте продавца и сопоставить их с данными, которые указал продавец в договоре купли – продажи. Сведения должны совпадать. Иначе это может негативно повлиять на саму сделку продажи квартиры в целом.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП является самым главным и ценным документом, пожалуй, из всех. Так как при отсутствии или поддельном документе сделка не может состояться в принципе или же может быть признана недействительной в ходе судебных разбирательств.

    Необходимо учесть то, является ли жилье, которое собирается приобрести покупатель предметом залога по ипотечным обязательствам (прописано в графе основание выдачи, если жилье в ипотеке, то основание будет ссылаться на прежний договор купли-продажи продавца с банком, в котором будет указано, что жилье приобретается за счет средств выданных банком).

    Также в обязательном порядке стоить сравнить характеристики жилой площади указанной в документе и фактического состояние квартиры (стоит внимательно просмотреть так же количество квадратных метров указанных и реальных).

  • Бумаги, указывающие на то, что квартира не обременена другими обстоятельствами, препятствующими ее продаже.
  • Бумаги, которые свидетельствуют о том, что за данной квартирой не числится долг по коммунальным платежам (услуги отопления, управляющей компании, долги за капитальный ремонт, услуги энергоснабжения, водоотведения и другие).
  • Наличие технического паспорта квартиры, которая покупается.
  • Сведения в домовой книге о том, что в квартире не числятся зарегистрированные лица, а если прописка у таких лиц временная, то дата, когда они будут выписаны.
  • Для того, чтобы выписать детей, не достигших возраста восемнадцати лет, придется прибегнуть к органам опеки и попечительства. Они должны дать согласие на сделку. Поэтому обязательно нужно удостовериться, что такое согласие имеется, если у продавца имеются зарегистрированные в квартире дети.
  • Бумаги, на основании которых продавцу досталась данная недвижимость (купля-продажа, договор дарения и так далее).
Предлагаем ознакомиться:  Особенности договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей образец документа

Продавец же в свою очередь должен ответить на все, что Вас интересует, так как если квартира продается без какого-либо мошеннического замысла, то продавец с легкостью ответит, а не будет пытаться увильнуть от разговора!

В Москве стали продавать доли в общих квартирах и называть это «студиями нового формата». Стоят они намного дешевле, чем обычные однушки. С помощью экспертов разбираемся, какие плюсы и минусы есть у такого жилья.

Что это такое

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные.

В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы.

Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей. Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров.

Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12–15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.  

Подводные камни

1. Неопределённость

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Как обезопаситься

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания.

То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Как обезопаситься

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

Ипотечный калькулятор Сравни.ру

4. Бытовые неудобства

Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире.

Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Как обезопаситься

Предлагаем ознакомиться:  Покупка квартиры с незаконной перепланировкой – в ипотеку

Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте.

Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться.

Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

Как обезопаситься

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Новости DELFI — Крупнейший новостной портал на русском языке в Эстонии

Это не теоретические примеры, а факты из реальной жизни. Недавно мы сами продали квартиру в доме с долевой собственностью. Наш агент проделал большую работу — известил всех совладельцев о сделке, предъявил нотариально заверенные копии, собрал подписи о том, что все информированы и согласны с продажей. Несмотря на это мы посоветовали клиенту повременить с ремонтом два месяца. В конце концов совладелец квартиры передумал и сам выкупил ее.

Мошеннические схемы

Может возникнуть такая ситуация, что продавец желает продать квартиру по схеме мошенничества. В данном случае продавцом будет являться человек, которые совершает обдуманно действия против воли закона.

О том, какие вопросы задать продавцу, чтобы не быть обманутым, читайте в нашем материале.

Продавец, возможно, будет использовать «липовую» доверенность от чьего-либо лица, которое якобы доверило ему право представления интересов собственника. В этом случае настоящий собственник в обязательном порядке поспешит обжаловать такую сделку, и суд признает ее недействительной.

Подделка паспорта

Продажа квартиры по паспорту, который является подделкой подлинника. Чаще всего человек, выставляющий себя за собственника, подделывает паспорт настоящего владельца, например путем снятия взятия квартиры в аренды при долгом отсутствии собственника. Злоумышленник подделывает паспорт и получает все необходимые документы, выдавая себя за настоящего правообладателя.

Материнский капитал

Если квартира приобреталась на средства материнского (семейного) капитала, то владелец сертификата обязан наделить своих детей, включая первого ребенка и последующих за вторым, долями в данной жилплощади.

Если этого не произошло, то такую сделку вправе признать недействительной, если раскроется факт приобретения квартиры за средства сертификата.

О том, как составить договор купли-продажи квартиры за материнский капитал, читайте здесь, а в этой статье рассказано, кто будет собственником жилья.

Скрытие наследников

Это может случиться тогда, когда злоумышленники принудительно заставляют написать завещание, чтобы наследство перешло к ним, за место людей, имеющих право на квартиру в силу закона. Это происходит чаще всего с пожилыми людьми или людьми, которые недееспособны или ограниченно дееспособны. Выявить факт подложного завещания тяжело, но возможно.

Может возникнуть такая ситуация с квартирой по наследству, что по истечению срока вступления в наследство, могут объявиться новые наследники на жилплощадь. Эти лица имеют законное право на то, чтобы оспорить такую сделку. Чаще всего это кровные родственники или незаконнорожденные дети, обделенные наследством умершего.

Как правило, наследодатель и сам мог не знать о факте наличия других детей. Данные явления довольно распространены, когда владельцем квартиры являлся мужчина, реже всего такое происходит с женщинами. Порой владельцы могут специально скрывать других наследников, но чаще всего они просто о них не знают и даже не могут предположить их существование.

Еще более частое явление, когда родственники, будучи наследниками жилой площади, договариваются о том, что кто-то из них не собирается претендовать на наследство. Тем самым давая право другому наследнику продавать или менять квартиру на свое усмотрение.

покупка доли в квартире подводные камни

Но в такой устной договоренности есть один нюанс в том, что сторона, которая приняла решение доверить право распоряжением квартиры другой, может вновь «передумать» и заявить свои права, как лишенный наследства родственник, попросив пересмотреть сделку о купле-продаже.

Ваше подозрение должно вызвать тот факт, что в завещательном письме могут быть указаны только те родственники умершего, которые наиболее ему близки, либо наоборот люди, которые не имею ничего общего с умершим наследодателем.

В этих ситуациях, возможно, то, что либо идет сокрытие других родственных связей, которые вправе через суд признать незаконность сделки, так как они и так вступят в законное наследование, независимо, от завещания, либо завещание было написано под силой принуждения или мошенничества злоумышленников.

Каковы риски при покупке доли в квартире

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector