Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение ВРИ

Цель использования земельного участка

Каждый участок земли приобретается в собственность или пользование с главной целью – получения пользы от его обработки. Под пользой практически каждый правообладатель понимает то, что ему ближе, что отражает возможность исполнения собственных желаний и намерений при обработке земли. В числе приоритетов могут быть следующие:

  1. Обработка земли с целью выращивания фруктов, овощей как для собственного потребления в пищу, так и для возможной реализации и получения прибыли.
  2. Разведение сада, как для удовлетворения эстетического вкуса хозяев, так и для возможной реализации плодов как оптом, так и в розницу.
  3. Использование земли под индивидуальное предпринимательство.
  4. Возведение капитального строения, которым может быть как частный дом, так и жилое здание с вариантами допустимой этажности.
  5. Развитие промышленных зон или нежилых деловых и торговых участков как в населённых пунктах, так и за их пределами.

Каждая из перечисленных целей, а также иные возможные цели обработки и приобретения ЗУ, отражаются в их целевом использовании, которое более дифференцированно, чем разделение земель на категории, отражает характеристики допускаемых работ в земельном и территориальном массиве.

Однако целевое назначение земель также имеет свои структурные образования, которые предоставляют стандартный набор условий для правообладателей при пользовании участками.

То есть фактическое использование земли должно опираться на представленные виды разрешения, к которым относятся:

  • основной вид;
  • условно-разрешённый;
  • дополнительный.

Основной вид использования ЗУ определяет регламент его использования. Например, в определённых зонах градостроительный регламент предусматривает исключительно строительство двухэтажек, а в других – коттеджей.

Фактическое и разрешённое использование земель должны совпадать, в противном случае – договор пользования может быть аннулирован, а правообладатель оштрафован.

Если участок используется на правах собственности – владелец имеет возможность согласовать собственные интересы в эксплуатации участка с интересами хозяйствующего субъекта.

Категории и виды использования

Земельный Кодекс Российской Федерации является основным нормативным актом, осуществляющим вопрос установления и регулирования возможностей эксплуатации участков тех или иных категорий земельных территорий.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Земли, принадлежащие различным населенным пунктам;
  • Участки, независимо от их территориального расположения и площади, относимые к сельскохозяйственным территориям;
  • Территории лесного фонда;
  • Территории водных объектов (водного фонда);
  • Земли особого назначения (в том числе территории земель с особым режимом охраны);
  • Земли, относимые к территориям специального назначения (используемые для сооружения и эксплуатации промышленных объектов, инфраструктурных и инженерных сетей, объектов, используемых для обеспечения государственной безопасности);
  • Земли, переведенные в фонды государственного запаса.

Действующие нормы земельного законодательства делают замечание, что одновременно находиться в нескольких категориях один и тот же участок не может, однако, при возникновении соответствующих условий, возможно осуществление перевода той или иной территории из одной категории в другую.

Исходя из такого разделения можно определить, что под категорией земельного надела следует понимать специально установленный правовой режим возможной эксплуатации земельного участка в соответствии с определёнными его стандартными свойствами, определёнными природой или сформированными в процессе эксплуатации в ранние периоды времени.

Вид установленного разрешённого использования – понятие более узкое, которое даёт расшифровку тех возможностей эксплуатации, которые есть у каждого участка в соответствии с отнесением его к той или иной ранее определенной категории.

Установление существующих видов разрешённых вариантов использования возможно в результате проведения комплекса мероприятий по зонированию существующих территорий в рамках одной категории в соответствии с присущими ей индивидуальными особенностями в силу расположения или качественных характеристик.

Целевое назначение земельных территорий относится к одному из основных понятий в земельном праве, равно как и категория земель.

Несмотря на то, что в действующем земельном законодательстве понятия режима целевого использования или назначения земель не содержится, оно используется для определений категорий тех или иных участков.

В соответствии с этим правилом под целевым назначением земель следует рассматривать их особый режим правовой и фактической охраны и организации эксплуатации в зависимости от имеющихся особенностей тех или иных участков, характерных для группы таких участков.

Категории земель и виды целевого назначения являются взаимосвязанными понятиями и не могут работать друг без друга.

Их установление также может быть осуществлено только в тесной взаимосвязи между ними.

Вообще, способ использования земельного участка характеризует его применителя, как субъекта земельных отношений. Такие субъекты установлены в ст.5 ЗК РФ «Участники земельных отношений». Ч.3 названной статьи выделяет следующих возможных участников: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитута. Первые четыре вида участников (ит.е. обладатели сервитута в этот перечень не входят) называются правообладателями земельных участков.

Таким образом, существуют основные права на землю: собственность, пользование, владение, аренда и вспомогательные – сервитут. Некоторые права (например, пользование) могут иметь различные правовые особенности и характеристики.

Согласно ч.1 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, пользоваться им в соответствии с законом, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Использование участка, находящегося в собственности, осуществляется строго на основе вида его разрешенного использования.

Наличие земельного участка в собственности дает и весьма ощутимые преимущества, т. к. собственник может распоряжаться участком по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать по наследству, регистрировать его в качестве залога и т.д.

Ст. 40 ЗК РФ дает перечень прав собственников земельных участков:

  1. Использовать имеющиеся на участке полезные ископаемые, пресные воды, пруды;
  2. Возводить постройки (соблюдая при этом соответствующие требования, нормы и правила);
  3. Проводить работы, способствующие улучшению земельного участка (мелиорацию, обогащение почву, орошение и т.д.) в соответствии с законодательством и, на что стоит обратить внимание – в соответствии с видом разрешенного использования;
  4. Реализовывать и иные, разрешенные законом. права.

Если собственник пользуется участком сам, то он имеет право на сельскохозяйственную продукцию, выращенную на этом участке.

Отметим, что прав на выращенные деревья на данном участке у собственника априори НЕТ. Подробнее читайте об этом здесь.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК РФ). Т.е. при этом лицо может только пользоваться, а также передать в наследство. Впрочем, при определенных условиях, на основе права пожизненного наследуемого владения лицом может быть приобретено право собственности на такой участок.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, те де самые, что и у собственников и устанавливаются ст.40 ЗК РФ.

Такое право установлено ст. 268 ГК РФ. Раньше, примерно до 90-х годов прошедшего столетия, право бессрочного пользования на земельные участки выдавалось достаточно многим лицам, в том числе и гражданам. В настоящее же время, на основании ст. 39.9 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

  • органам государственной власти и органам местного самоуправления;
  • государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
  • казенным предприятиям;
  • центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение ВРИ

Т.е. иных субъектов права бессрочного пользования земельными участками в настоящее время закон не предусматривает. Более того, в соответствии со ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 137-ФЗ, право бессрочного пользования всех остальных видов лиц подлежит подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ.

Бессрочное пользование, так же, как и пожизненно наследуемое владение, может являться основанием для приобретения права собственности на соответствующий земельный участок. А для юридических лиц, как правило, осуществляется переоформление права бессрочного пользования на право аренды или право публичного сервитута (ст.3.6 №137-ФЗ от 25.10.2001).

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, те же самые, что и у собственников, см. ст.40 ЗК РФ.

Возможность безвозмездного пользования земельным участком закреплена в ст. 24, 39.10 ЗК РФ. В этой статье приведен довольно длинный перечень лиц (17 видов), которым на указанном виде права может быть выделен такой участок. Перечислим наиболее важные из них (номера пунктов соответствуют соответствующим подпунктам статьи ЗК РФ):

  1. 6) гражданину для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
  2. 9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;
  3. 10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;
  4. 11) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;
  5. 12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
  6. 16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;
  7. 18) гражданину в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, круг субъектов возможного получения права безвозмездного пользования земельным участком достаточно широк. Обращает на себя внимание, в частности, возможность передачи участка в пользования гражданам, в том числе для ИЖС, ЛПХ, КФХ, но, на срок, не более 5…6 лет. Дальше, по-видимому, таким гражданам придется заключать договор аренды с владельцем участка, выкупать его, либо освобождать.

Порядок использования

Объективно, участки должны использоваться так, чтобы между правообладателями осуществлялось взаимодействие и соответствующая гласная или негласная договорённость. Дело в том, что каждый персональный участок объединяется с другими межевыми границами, которые относятся к совместно используемым землям.

Предлагаем ознакомиться:  Пошаговая инструкция оформления земли в собственность в 2019 году

Между ними проложены земли, где проходит транспортное и иное сообщение. Инженерные коммуникации и участки, обременённые публичным сервитутом – это далеко не полный перечень земель, в пользовании которыми должен быть установлен порядок.

В силу этого основной вид разрешения вменяет в ответственность гражданам соблюдать установленный порядок. Его специфика заключается в том, что в местах общественного пользования землями, например на автобусных остановках или вблизи линий электропередач и т.п., не санкционированы те или иные действия субъектов пользования.

Но практически каждый из них осведомлён о том, каким образом они используются совместно.

То есть ЗУ, используемые совместно, в соответствии с видом разрешённого использования, опираются на установленный порядок. Как правило, если исключить вандалистические действия хулиганов, добросовестные граждане, следуют установленным правилам безоговорочно. Но в жилых массивах, где имеются дворовые участки общего пользования, могут возникать разногласия, перерастающие в конфликт.

Зачастую граждане запутываются в своих правах и неправомерно начинают претендовать на общественную территорию. Для них определены условия пользования, которые заключаются в следующем:

  1. На территории частной долевой собственности владельцы имеют право на часть земли, пропорционально доле собственности в жилом доме (п.2 ст.247 ГК РФ). Но в пределах разрешённого использования.
  2. Если доля не определена, порядок пользования разделяется в равных долях (п.1 ст.245, п.2 ст.247 ГК РФ). Но также, исключительно в пределах разрешённого использования.

Это регламентирует для всех собственников определение порядка в пределах допустимых регламентом разрешённого использования, форм деятельности.

Например, в многоэтажных домах дворы общего пользования недопустимо использовать для содержания домашних животных или под огород. Не разрешено разбивать клумбы в ущерб другим жильцам, чьи малолетние дети могут стать причиной конфликта в случае повреждения насаждений.

Как правило, после вселения в новостройку, жильцы, большинством голосов, определяют порядок пользования и получают разрешение на его реализацию. В этом и в аналогичных случаях места общего пользования обеспечиваются дополнительным видом разрешения, который приобщается к основному виду в качестве варианта установленного порядка.

Правила использования

Не только земли общего (совместного) пользования обусловлены установлением и соблюдением порядка. Каждый ЗУ, находящийся в пользовании и даже в собственности, может эксплуатироваться исключительно в соответствии с правилами, установленными для всех без исключения правообладателей.

Право пользования участком возникает при переходе права собственности непосредственно на ЗУ или опосредованно – при приобретении права на капитальное строение, расположенное на ограниченном участке (ст. 35 ЗК РФ).

Независимо от целевого назначения земель, ответственные лица обязаны осуществлять пользование без ущерба в сторону:

  • плодородия почв;
  • других собственников;
  • окружающего ландшафта;
  • экологии всей территории.

При несоблюдении обозначенных правил, лица, пользующиеся участками могут:

  • подвергаться штрафам;
  • предупреждениям;
  • изъятию участков.

Перечисленные санкции вменяются местной администрацией, в ведении которой находится территориальная зона. Изъятие осуществляется только по разрешению суда.

Таким образом осуществляется надзор и контроль за эксплуатацией участков. При их использовании не по целевому назначению или не в соответствии с представленным разрешённым использованием, также может быть поставлен вопрос об изъятии.

Процедура определения вида и назначения участка

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О переводе земель…» процедура присвоения категории и, соответственно, определения целевого назначения и вида использования будет осуществляться следующим образом.

Лицо, заинтересованное в переводе земель в другую категорию или присвоении ему категории (если такая по каким-то причинам не была установлена), определении вида и назначения участка, подает заявление с указанием всех конкретных данных на участок в уполномоченные органы.

Заявление предоставляется в форме ходатайства, в котором необходимо отразить не только сведения о конкретном участке (его адрес расположения, действующее в отношении него право собственности или пользования с указанием даты возникновения, кадастровый номер, установленная категория или ее отсутствие с объяснением причины отсутствия данных, обоснование причины перевода участка из одной категории в другую).

Виды использования земель как правильно использовать ресурс

Согласно ст. 7 ЗК РФ, по целевому назначению могут быть:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Каждая из групп содержит в себе подгруппы, т.е. дополнительно подразделяется по подцелевому назначению. Как устанавливает ч.2 ст.260 ГК РФ, пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Использование для другого целевого назначения не допускается.

Они располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Такие земли могут существенно различаться по виду разрешенного использования.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, здесь выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Ч. 1 ст. 78 ЗК РФ устанавливает виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

  • крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
  • хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
  • некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
  • казачьими обществами;
  • опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
  • общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Раньше эти земли назывались землями поселений. Они предназначены для проживания людей. Они могут быть сельскими и городскими. Согласно ст. 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Причем, в свою очередь, города подразделяются на ряд категорий – в зависимости от численности проживающих в них жителей.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, существует следующая классификация видов земель населенных пунктов:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерные и составляющие транспортные инфраструктуры;
  • рекреационные;
  • сельскохозяйственного использования;
  • специального назначения;
  • военные объекты;
  • иные территориальные зоны.

Эти земли определены в ст. 87 ЗК РФ. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (земли промышленности и иного специального назначения).

Предлагаем ознакомиться:  Как написать жалобу в жэк образец - Как написать - Пример иска жалоба ходатайство

Согласно ст. 7, 87 ЗК РФ, земли промышленности и иного специального назначения составляют отдельную, самостоятельную категорию земель Российской Федерации. Часть 2 ст. 87 дает перечень земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они предназначены:

  • земли промышленности;
  • земли энергетики;
  • земли транспорта;
  • земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
  • земли для обеспечения космической деятельности;
  • земли обороны и безопасности;
  • земли иного специального назначения.

охрана земельных ресурсов

К землям особо охраняемых территорий, в соответствии со ст. 94 ЗК РФ, относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые являются изъятыми согласно постановлениям федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

  • особо охраняемых природных территорий;
  • природоохранного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • особо ценные земли.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) – ст. 101 ЗК РФ.

К землям водного фонда относятся земли (ст. 102 ЗК РФ):

  • покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;
  • занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

1.7. Земли запаса

К землям запаса, на основании ст. 102 ЗК РФ, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст.80 ЗК РФ.

Земли находятся под охраной государства. Выявление нецелевого использования участка грозит применением административных санкций к нарушителю.

Под нецелевым использованием понимается:

  • эксплуатация земли не в соответствии с установленной категорией или при неполном выполнении предусмотренных требований;
  • уклонение от выполнения рекультивации и улучшения качества земель.

На виновное лицо налагается штраф в размере:

  • от 2 до 5 тыс. рублей — для физического лица;
  • от 80 до 100 тыс. рублей — для организаций.

Помимо штрафных санкций применяются следующие:

  • повышение налоговой ставки до 1,5%;
  • лишения права собственности на участок в судебном порядке;
  • расторжение договора аренды, если пользование землей осуществлялось на основании договорных отношений.

Определение сроков

При постановке вопроса об использовании (не использовании) участка по целевому назначению и в соответствии с разрешённым использованием, определяют по срокам, в течение которых осуществляется неиспользование ЗУ, что возводит его в разряд бесхозного имущества или неэффективно используемого.

Это касается не только земель сельхозназначения и участков под ИЖС. Аренда городских территориальных зон под застройку существует по тем же правилам. Если арендатор в течение 3 лет со дня подписания договора аренды, так и не начал использовать ЗУ – это является серьёзным основанием расторжения договора в одностороннем порядке.

То же самое касается арендаторов земель сельскохозяйственного назначения – индивидуальных предпринимателей, которые не обрабатывают земли, а также частных лиц. Через 3 года с момента подписания договора, он может быть аннулирован (п.2 ст.46 ЗК РФ).

Если речь идёт о ЗУ, который находится в собственности, даже после оставления его бесхозным после смерти собственника в случае отсутствия наследников, хозяйствующий субъект имеет законное право обратиться в суд с целью его изъятия только после 10 лет не использования по назначению.

В других случаях, если собственники известны, в их адрес отправляются предупреждения с установленными административной комиссией сроками, которые требуется соблюдать для исправления беспорядка на участке, во избежание его отнятия.

Определение сроков играет существенную роль также при оформлении (переоформлении) договоров аренды или пользования ЗУ. Ст. 7.34 КоАП РФ предусматривает наказание в виде штрафов за просрочку оформления договоров.

Период в течение которого земельный участок может использоваться в соответствии с приносимой им пользой, что определяет его кадастровую стоимость. В определении сроков полезного использования существенную роль играет разрешённое использование, так как различные виды эксплуатации земель требуют применения различных технологий.

Например, участки плодородных почв периодически должны оставляться «под пар», когда уровень их полезного использования принципиально снижается, но формально они используются собственником или арендатором. При возведении здания, полезное использование земель не может превышать эксплуатационного срока использования сооружения.

Понятие срока полезного использования ЗУ введено для определения его стоимости. Особенно важно его определение для начисления арендной платы или определения стоимости сервитута.

Он необходим и профессиональным оценщикам для выдачи заключительных актов независимой экспертизы. Несмотря на то, что земли теоретически определяются в качестве «вечных ценностей», при расчёте стоимости используется срок в 49 лет.

Особые условия

Постановление Правительства от 24.02.09, постулировало за № 160 правила для особых условий землепользования, за подписью Президента РФ В.В. Путина.

Они разработаны в отношении линий электропередач, которыми обеспечиваются территории всех населённых пунктов. Разработанные правила предусматривают соответствующие нормативы и регламент пользования землями:

  1. Собственниками участков, которым приходится обрабатывать земли или эксплуатировать их в непосредственной близости от линий электропередач.
  2. Специалистами электросетевых хозяйств, которые обязаны обеспечить безопасность землепользователей.

Правовые формы использования земельных участков – это признанные Российским законодательством формы правообладания, к которым относятся, в том числе, земли. Существует 2 вида прав:

  • вещные (в т.ч. ограниченные);
  • обязательственные.

По размерам площади пашни США занимает лидирующие позиции в мире

Вещное право на землю предоставляется при условии разрешения её использования в соответствующем качестве при выделе:

  • в постоянное (бессрочное) пользование;
  • пожизненно наследуемое владение.

Оно же регламентировано в случае аренды земель.

Характеристики данного вида права предполагают для землевладельца пользование участком в качестве объекта. Если, при этом, устанавливается срок пользования, можно говорить об ограниченном вещном праве.

В случае приобретения вещного права землепользователем, предусматривается сохранение обязательственного права за хозяйствующим субъектом или иным лицом, владельцем ЗУ. Поэтому правообладатель ограничен в правах исключительно разрешением пользования. А при пожизненно наследуемом владении приобретает дополнительно право передавать ЗУ по наследству.

В случае:

  • приватизации;
  • переоформления в собственность;
  • выкупа у администрации,

правообладатель приобретает обязательственное право. Хозяйствующий субъект делегирует право распоряжения участком собственнику, с вытекающими из этого правовыми последствиями.

Правообладатели этого типа приобретают имущественное право, которое расширяется до пределов самостоятельного распоряжения не только участком в качестве вещи, но и ответственностью за правообладание. То есть собственник может отчуждать своё право другому лицу или разделить его по своему усмотрению.

Правовые формы

Правовой режим использования ЗУ предполагает наличие объекта и субъекта правопорядка в пользовании землёй. Под субъектом понимается как лицо, так и вид права, которым он обладает. Объект права трёхсоставен:

  1. Общий объект – это часть земли, расположенная на поверхности земного шара в качестве целостного земельного массива, или земля как форма существования определённого вида почв, со своеобразным ландшафтом, растительностью и т.п.
  2. Родовой объект определяется спецификой земельного массива, который наделён соответствующими харатеристиками такими как категории земель, их целевое назначение.
  3. Конкретный объект имеет кадастровые адреса, разрешённое использование и правовую принадлежность к хозяйствующему субъекту, осуществляющему функции инспектирования и контроля.

Можно ли объединить несколько участков?

Объединение участков осуществляется при соблюдении следующих условий:

  • Участки должны иметь общую границу, то есть быть смежными. Каждая территория должна иметь план с уточнением границ и быть зарегистрированной в кадастре.
  • Земля должна соответствовать нормативам по максимально допустимой площади.
  • Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
  • Необходимо согласие собственников на объединение земель.

Потребуются следующие бумаги:

  • заявление о проведении объединения земель;
  • кадастровая документация на участки;
  • выписка о праве собственности;
  • письменное согласие собственников на проведение процедуры.

Процедура:

  • сбор необходимой документации;
  • подача бумаг кадастровому инженеру;
  • получение плана на объединение земель;
  • подача документов в Росреестр или МФЦ;
  • получение выписки о праве собственности и кадастровой документации.

Разрешенное использование земельных участков – это конкретизирующее понятие, позволяющее более детально раскрыть целевое назначение земельного участка. Использование участков не по назначению наказывается штрафом, лишением права на землю, увеличение налоговой ставки.

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

Если участки имеют различное целевое использование, их объединение путём перераспределения частным лицом допустимо только при условии изменения разрешённого использования одного из них по выбору собственника или администрации.

Если перераспределение производится администрацией – она вправе решать вопрос о назначении ЗУ по собственному усмотрению. А если участком пользуется застройщик, у него в зоне территории застройки могут оказаться здания разного предназначения, этажности и т.п. однако ему это не доставит проблемы, так как он осуществляет деятельность на основании градостроительного проекта и других документов, регламентирующих деятельность (ст. 37,38 ГрК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства и как ее узнать

Поправка на разрешённое использование

В некоторых случаях, когда разрешённое использование при перераспределении участков имеет несущественные различия в их основном разрешении, координацию их использования можно осуществить посредством изменения основного вида использования на условноразрешённый.

Но и это может не потребоваться, если вопрос можно решить путём внесения поправки в имеющееся разрешённое использование ЗУ. Поправка осуществляется путём внесения в документы заявленных изменений, при сохранении кода классификации участка. Поправка вносится путём дополнительного административного разрешения на конкретные виды деятельности, если они:

  • целесообразны для собственника;
  • не противоречат градостроительному регламенту;
  • органичны с контекстом.

https://youtu.be/skrOs4DQ1Ao

Заключение

Категория земель, установленные вид разрешенного режима пользования и целевого назначения – ключевые понятия, используемые в земельном праве относительно земельных территорий.

Определение принадлежности к каждому из них осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти на федеральном, региональном и муниципальном уровнях в соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ.

Что же касается процедуры определения принадлежности участка к той или иной категории земель или определения ее вида или целевого назначения, то она проводится в соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Это – стандартная возможность приобретения участка, который находится в частной, государственной или муниципальной собственности. В первом случае все просто: продавец с покупателем заключают договор купли-продажи и, после его двустороннего исполнения, земля переходит в собственность продавца. Продажа регулируется ст. 129, 209, 549-557 ГК РФ.

Тогда как если земельный участок приобретается у государства (или муниципалитета), то это может осуществляться в разных формах: в порядке аукциона и без него (ст. 39.3 ЗК РФ).

Если же продажа осуществляется на аукционе, то он проводится по инициативе органа государственной (муниципальной) власти или по инициативе лиц, заинтересованных в покупке земли. При этом, когда инициатива исходит от юридических или физических лиц, расходы по подготовке необходимых документов ложатся на них. При этом без проведения торгов участок приобретается лишь в том случае, если больше заявок на его покупку не поступило (ч.3 ст.39.3 ЗК РФ).

Существует также возможность приобретения земельного участка без аукциона согласно ст. 39.14, 39.17 ЗК РФ. Часть 2 ст. 39.3 ЗК РФ содержит достаточно длинный перечень случаев, когда аукцион не проводится. Например, это приобретение земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в них; земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам и т.д.

Любая вещь, в том числе и земельный участок, как объект недвижимости, может быть не только продан, но и подарен, если отсутствуют тому законодательные запреты. При дарении земли каких-либо особых нюансов не возникает, оно осуществляется согласно общим правилам гражданского законодательства, но с учетом ч.3 ст.

9.4. Наследование

Наследование земельного участка осуществляется на основе 1181 ГК РФ. Никаких особых нюансов здесь нет. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Надо отметить, что наследование дает шансы на узаконение земельного участка, если к моменту смерти наследодателя право собственности на него еще не было приобретено, при условии, конечно, что законом допускается такое приобретение права. Подробнее читайте об этом в авторском цикле наших статей.

Частью 5 ст.22 ЗК РФ устанавливается право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Также земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставный капитал организации, если он находится в собственности вносителя. Причем, может быть внесен как сам участок, так лишь и право использования его. Порядок передачи земли (в том числе земельной доли) регулируется, в том числе, ст. 73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116 ГК РФ.

Например, если земля является сельскохозяйственного назначения, то ее передача в уставный капитал возможна на основании ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Существуют и другие возможности внесения земли в уставный капитал предприятия, организации.

При этом согласно п. 2 ст. 66.2 ГК РФ, а также и ч.4 ст.3 Закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ, денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком.

9.6. Мена

Возможен обмен (мены) земельных участков, что регулируется ст. 567 ГК РФ, а также ст.39.21-39.22 ЗК РФ. Отличие мены именно земли от других вещей состоит в том, что при этом произойдет обмен и зданиями, сооружениями, находящимися на соответствующих участках (если они принадлежат соответствующим сторонам договора мены, если на них не наложен арест и т.п.).

9.7. Приватизация

Приватизация – это, по сути, передача муниципальной или государственной земли в собственность гражданина или юридического лица, т.е. выделение такого участка. Надо сказать, что приватизация земли похожа на приватизацию зданий (например, жилых), сооружений.

В самом деле, при приватизации осуществляется передача государственной или муниципальной собственности частному лицу – физическому (чаще) или юридическому. Т.е., по сути, реализуется выделение (земельного участка) в собственность – бесплатно или за плату. О выделении земли мы уже писали выше.

Однако, отличие приватизации от выделения состоит в том, что выделен участок может быть, вообще говоря, любому лицу. Тогда как в процессе приватизации осуществляется переход права собственности на такой земельный участок, который уже НАХОДИТСЯ, как минимум, в пользовании лица. Например, в безвозмездном пользовании, аренде.

Хотя, надо уточнить, что в настоящее время российское законодательство практически не разделяет эти понятия, приравнивая их, в целом.

Признание права собственности – это также один из способов становления ее собственником, оно установлено ст.59 ЗК РФ. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Как правило, речь об этом возникает в случаях, когда это право тем или иным образом возникло у лица, однако, не было оформлено надлежащим образом по причине того, что не было признано в установленном законом порядке.

К примеру, человек (или его наследодатель) еще в советское время получил участок, построил на нем жилой дом и оформил его в собственность. Однако, во времена СССР частная собственность на землю отсутствовала. В собственности могли находиться, разве что, здания, сооружения (и т.п.), имеющиеся на ней.

Их собственник автоматически владел, пользовался тем участком земли, на котором эти здания были расположены – именно так было установлено тогдашним законодательством. Соответственно, при их продаже право на землю автоматически переходило к покупателю. Т.е. особых юридических казусов в то время не возникало.

Более того, законодательство было, в целом, стабильным, поэтому и людей (в частности, граждан, физических лиц) не особо волновал вопрос оформления права собственности не только на землю (что, повторимся, в то время было невозможно), но и на постройки, жилые дома. Очень многие считали, что это не к сроку; еще успеется, мол.

Возникший в 1991 г. институт частной собственности на землю обнаружил необходимость законодательного регулирования прав на нее. Так как законы в постсоветской России писались несогласованно (и до сих пор пишутся, нередко, в аналогичной манере), то стало отдельно развиваться законодательство, касающееся зданий, сооружений (в частности, касающееся жилых домов, квартир) и отдельно – законодательство о земле. В итоге оказалось, что правовая судьба земли это одно, а правовая судьба недвижимости, расположенной на ней – это другое. Иной раз – СОВСЕМ другое.

Т.е., еще раз: признание права собственности на земельный участок, на самом деле, не является способом приобретения его. По сути, это – всего лишь констатация факта существования такого права, возникшего еще в будущем. Причем, не только констатация, но и (и в этом – главное) оформление этого права в соответствии с установленным законом порядком.

Надо сказать, что признание права собственности — это достаточно уникальный способ приобретения такого права. На все остальные виды имущества, на данный момент, признание права собственности возможно, разве что, в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

  • Таким образом, такое недвижимое имущество, как земельный участок, обладает наибольшим количеством способов возникновения права собственности среди всех других видов имущества.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector