Не витайте в облаках, или о том как продать земельный участок быстро

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки. Для начала нужно документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка. Что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением.

К сожалению, РосРеестр предоставляет информацию о владельце недвижимости только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Оцениваем земельный участок

Прежде чем вы займетесь поиском покупателя, нужно получить представление о стоимости земли, выставляемой на продажу. Для этого можно прибегнуть к помощи оценщика либо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости самостоятельно.

Преимущества профессиональной оценки:

  •  высокая точность, так как специалисты учитывают все факторы, влияющие на цену объекта. О существовании многих из них обычный человек даже не подозревает (например, правовой статус участка, доходность земли и т.п.);
  •  официальное заключение, которое можно продемонстрировать покупателю.

Недостатки:

  •  Достаточно высокая стоимость услуг;
  •  Точность оценки зависит от правильности постановки задач (лучше четко указать оценщику, для чего вы проводите экспертизу).

При желании вы можете сделать прикидочную оценку и самостоятельно. Для этого доступны следующие способы:

  •  изучение объявлений в местных печатных изданиях и в интернете;
  •  знакомство с предложениями агентств недвижимости;
  •  использование базы загородной недвижимости, например, такой как на портале ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Поиск по базе земельных участков портала ГдеЭтотДом.РУ

Главными факторами, влияющими на цену участка, являются:

  •  размер участка;
  •  географическое положение;
  •  загруженность трасс, по которым можно добраться;
  •  возможность добраться общественным транспортом;
  •  удаленность от дорог;
  •  тип пользования (дачное или садовое товарищество, потребительский кооператив);
  •  назначение земли (ИЖС, садовый, огородный, дачный участок);
  •  наличие необходимых для жизни коммуникаций (газ, водопровод или скважина, электричество);
  •  экологические особенности и окружающий пейзаж;
  •  дополнительные постройки на участке.

Особенности продажи участка со строениями

Нередко случается, что на земле, которую вы планируете продать, находятся постройки типа дачного домика, бани или гаража. В таком случае предпочтительнее оформлять договор купли-продажи участка со строением.

Для этого постройки должны быть официально зарегистрированы, а также потребуются дополнительные документы из БТИ. Однако наличие на участке ветхого, недостроенного жилья или временной бытовки может стать фактором, который затруднит продажу и отрицательно скажется на рыночной цене, так как потребует от будущего владельца дополнительных затрат на снос нежелательных построек. Задумайтесь, возможно, лучше заранее снести эти постройки и продавать уже свободный участок.

Действие 2

Документы необходимые для продажи земельного участка в Москве и Подмосковье

  • Право устанавливающие документы на участок:
    Свидетельство о государственной регистрации права, а также документ, являющийся основанием для выдачи этого свидетельства (договор купли-продажи, решение о выделении земельного участка, дарственная или свидетельство о праве на наследство);
  • Кадастровый паспорт земельного участка:
    По закону разрешены сделки только с участками, поставленными на кадастровый учет;
  • Нотариальное согласие супруга:
    Если земля приобреталась по договору купли-продажи и на момент приобретения участка Вы состояли в браке;
  • Квитанцию об оплате пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на землю.

Непосредственно сам процесс регистрации договора купли-продажи земельного участка в Росреестре обычно занимает около двадцати дней. Важно понимать, что если у Вас полный порядок с документами и нет арестов и запретов на отчуждение, то Вам не смогут отказать в государственной регистрации перехода права, и Вы сможете провести сделку продажи земельного участка максимально быстро.

Предлагаем ознакомиться:  На какие участки распространяется государственная регистрация права собственности граждан на дачу

Прежде чем выставлять землю на продажу, удостоверьтесь, чтобы были своевременно произведены следующие процедуры:

  •  Межевание участка

    Для этого следует обратиться в фирму, имеющую лицензию на проведение геодезических работ.

  •  Поставить участок на кадастровый учёт с получением кадастрового номера.

    Заявление на проведение кадастрового учета со всеми правоустанавливающими документами (в том числе межевого дела) подаются в местный орган управления, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Среднее время оформления документов с выдачей удостоверенной кадастровой карты земельного участка и прилегающих территорий составляет один календарный месяц.

Также на руках у вас должно быть следующие документы:

  •  Правоустанавливающие документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
  •  Свидетельство о праве собственности на землю;
  •  Межевое дело и документы о постановке на кадастровый учет;
  •  Справка об отсутствии обременения.

Не витайте в облаках, или о том как продать земельный участок быстро

Действие 3

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Поиск покупателя

Поиск потенциального покупателя — ответственный шаг при продаже земельного участка. В этом вопросе вы можете полагаться как на собственные силы, так и на поддержку специалистов. Каждое решение имеет свои плюсы и минусы.

Самостоятельная продажа участка

Решив заняться продажей своего участка без посторонней помощи, вы можете действовать следующими способами:

  •  Размещение своего предложения о продаже в специализированных базах недвижимости;
  •  Размещение информации в газетах объявлений;
  •  Использование досок объявлений в интернете.

Чтобы сделать свой объект более привлекательным в глазах покупателей, постарайтесь указать его точное расположение, некоторые сервисы позволяют упростить этот процесс, указав нужное место на карте. Также желательно прикрепить к объявлению фото участка и окружающей местности, и план расположения участка относительно соседних.

Рис. Объявление о продаже земельного участка с ветхим домом на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Преимущества:

  •  Экономия. Вам не придется оплачивать дорогостоящие услуги риэлторов. Также можно сэкономить, пользуясь бесплатными сервисами для размещения объявлений.

Недостатки:

  •  Большие затраты времени. Будьте готовы постоянно общаться с претендентами на покупку по телефону, а также периодически выезжать на показ участка;
  •  Риск столкнуться с мошенничеством. Не будучи профессионалом, вы вряд ли сможете оценить истинные намерения потенциального покупателя и проконтролировать юридическую сторону сделки.
Предлагаем ознакомиться:  Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя

Обращение в агентство недвижимости

Преимущества:

  •  Экономия сил и времени. Точно сформулировав свои требования, вы получите возможность участвовать в продаже только на этапе заключение договора;
  •  Снижение рисков. Юридическими аспектами сделки будут заниматься профессиональные риелторы.

Недостатки:

  •  Затратность. Как правило, агентства недвижимости в качестве гонорара получают процент от стоимости сделки;
  •  Риск мошенничества. К сожалению, и в сфере риэлторских услуг встречаются мошенники. Чтобы избежать подобных проблем, старайтесь обращаться в фирмы с проверенной репутацией.

Для тех кто решил купить или продать земельный участок

Действие 4

Риски при покупке земельного участка

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться:  Может ли руководитель преждприятия отправить сотрудника в отпуск без содержания согласия работника

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке.

Невнимательность

Документы необходимые для продажи земельного участка

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Оформление сделки

При заключении договора купли-продажи обеим сторонам сделки потребуется подготовить пакет документов. В него входят:

  •  паспорта участников сделки;
  •  нотариально заверенное согласие супруга для отчуждения участка, если земельный участок приобретен в период брака (является совместно нажитым имуществом супругов);
  •  нотариально заверенное согласие супруга (и) покупателя на денежные средства, если покупатель состоит в браке на момент приобретения земельного участка;
  •  справка об отсутствии строений на отчуждаемом земельном участке (требуется в том случае, если участок расположен в населенном пункте);
  •  свидетельство о государственной регистрации права (с 1997 г.) на земельный участок, либо свидетельство на право собственности на землю (выдано до 1997г.);
  •  кадастровый паспорт на земельный участок (при отсутствии данного документа, наши специалисты закажут его самостоятельно);
  •  правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление о выделении земельного участка, договор купли-продажи либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство). Это тот документ, на основании которого собственнику был выделен земельный участок и выдано свидетельство.

В случае продажи участка с домом потребуются также документы из БТИ.

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Органах регистрации права. Обращайте внимание на правильность написания имен, фамилий и прочих данных в сопутствующих документах. Заранее обсудите с покупателем процесс передачи денег: самым надежным способом является аренда банковской ячейки.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector