В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

Покупка квартиры по переуступке прав

При этом стороны должны ориентироваться на закон «Об участи в долевом строительстве».

Если этого не сделать, при оформлении права собственности на квартиру могут возникнуть проблемы.

Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе, при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом.

К примеру, инвестор приобрел право собственности за 1 000 000 рублей, по переуступке продал квартиру за 1 500 000 рублей.

Желание продавца снизить расходы на уплату налога приводят к тому, что в договоре переуступки указывается меньшая сумма. Это действие неправомерно и покупателю не получится вернуть фактически выплаченную сумму.

Это не освобождает продавца от необходимости подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Очень частым явлением в последнее время становится продажа недвижимости по переуступке прав собственности.

Подобные сделки имеют свои плюсы и минусы, однако, главным критерием хорошего исполнения всей процедуры является правильное составление должного договора.

Для того чтобы лучше понять, как оформляется это соглашение, нужно знать, что такое переуступка.

Как происходит переуступка? Процесс похож на обычную покупку квартиры, однако, есть пара нюансов:

  1. Процедура переуступки всегда должна быть оговорена в договоре. Также сразу необходимо осведомить компанию-застройщика о проведении сделки для того, чтобы впоследствии избежать каких-либо непониманий.
  2. Если дольщик платил за квартиру частями или брал ипотечный кредит ради покупки, им обязательно должно быть получено одобрение сделки от застройщика в письменном виде.
  3. Если квартира переуступается за стоимость, которая превышает первоначальную её цену, передающее права лицо обязано заплатить за такую сделку налог.
  4. Деньги лицу, которое передаёт права, нужно переводить после составления и подписания договора через ячейки в банке, так как это более безопасно и надёжно.

​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

Чистая продажа квартиры

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности.

Договор переуступки

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

Предлагаем ознакомиться:  Как вступить в наследство после смерти бабушки без документов на квартиру

В чем существенные различия?

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

law03.ru

Понятие переуступка права собственности, интересует граждан в основном в контексте приобретения жилья. Обозначает оно переход права собственности от одного собственника жилого помещения к другому, зачастую с одновременным переходом обязательств.

Для получения бесплатной консультации по этому вопросу Вам необходимо обратиться к юристу компании «ЮК ТРИУМФ» через сайт или позвонить по телефону: 7 (495) 510-77-28.

Переуступка права собственности на квартиру оформляется письменно в виде договора, в котором сторонами выступают будущий собственник и владелец права на момент подписания. Владельцем может быть как юридическое лицо, так и гражданин. Обязательным условием является регистрация договора в уполномоченных на то органах. Возмездная передача или безвозмездная суть договора от этого обстоятельства существенно не меняется, изменяются некоторые части, условия.

Как и любой договор, сделку, данное соглашение возможно оспорить. Соответственно на момент подготовки к подписанию необходимо убедиться, что другая сторона соответствует законным требованиям для участия в сделке. Обладает правом, которое передает, полностью дееспособна, передаваемое имущество не заложено, не под арестом и не обременено требованиями третьих лиц.

  • Подготовка документов, проверка квартиры к моменту заключения договора;
  • Подготовка, проведение переговоров и составление текста, организация подписания договора;
  • Помощь в государственной регистрации договора;
  • Решение сопутствующих проблем, вопросов.

Учитывая, что цена вопроса высока, а нюансов множество и от участников требуется знание законодательства, практика оформления документов, соблюдение процедуры государственной регистрации, мы рекомендуем Вам обратиться в нашу компанию. Ситуация станет понятнее, процесс не будет отнимать много сил и времени, а результат Вас удовлетворит. Телефон для связи: 7 (495) 510-77-28.

www.yuridicheskie-uslugi.su

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ.

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Предлагаем ознакомиться:  Когда вступать в права наследства после смерти?

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика. Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме.

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки. Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается.

  • При оформлении цессии необходимо указывать в соглашении тип изначального договора, который является основанием для возможности использования такого типа продажи недвижимости. То есть первичную сделку между застройщиком и первым владельцем. Это может быть договор долевого участия или предварительная купля-продажа.
  • Обязательно должна присутствовать сумма и порядок расчетов новым дольщиком, в противном случае договор считается недействительным.
  • Наличие документов у продавца и соответствие их бумагам застройщика нужно проверять лично и очень тщательно. Если нет уверенности в своих знаниях, лучше привлечь эксперта.
  • Договор необходимо обязательно заверять нотариально.
  • Продавец обязан известить застройщика о предстоящей переуступке. Хотя закон это не требует, но на практике нужно не просто согласовать, а сделать это в письменном виде. Застройщик может не дать согласия на переуступку, только в том случае, если сделка противоречит закону.
  • если у инвестора на руках документ, подтверждающий право переуступки от застройщика или банковского учреждения;
  • дольщик в полном объеме выплатил за жильё застройщику;
  • оплата за жильё между цессионером и застройщиком подтверждена договором о зачёте взаимных требований.
  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.
  1. оплатить пени, если имеются.
  2. Прийти в офис застройщика для получения его письменного согласия.
  3. Составляем договор переуступки.
  4. Подготавливаем нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
  5. Подаем документы в Росреестр вместе с цессионарием.
  6. После зарегистрированного договора принимаем деньги от покупателя.

Определение

Сама сделка включает в себя передачу прав и обязанностей, которые есть перед третьим лицом (обычно это застройщик) от первого лица второму. При этом нет смысла обращать внимание на вид договора, изначально заключавшийся с застройщиком.

Такой метод обычно является единственно возможным во время приобретения площади для жилья на земельном участке или в только что построенном доме, где квартиры либо уже были распроданы, либо их продажу временно остановили. Также это процедура считается достаточно выгодной, так как после окончания строительства всегда завышается стоимость готовой квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Требования к эскизу для согласования перепланировки квартиры

Продавец тоже получает определённые преимущества при такой схеме, ведь он получает больше прибыли, продавая квартиру, которая была куплена ещё при закладке фундамента с помощью договора инвестирования.

Но, несмотря на все положительные стороны переуступки, необходимо учитывать все риски, которые могут быть связаны с недобросовестностью застройщиков, желающих скрыть какие-то плохие перспективы строительства.

Какие проблемы могут возникнуть

Как правило, во время процедуры переуступки могут выявиться следующие риски:

  1. Застройщик стал банкротом – бывает так, что сроки строительства нарушены. А иногда застройщик стал банкротом. В таких случаях прежние владельцы пытаются как можно быстрее продать квартиру.
  2. Договор уступки недействителен – если действия по переуступке прав другому лицу являются противоречивыми по отношению к действующему законодательству или же договору долевого участия в стройке, он считается недействительным.

Переуступка квартиры в новостройке

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки. При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга.

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга. Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком. Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ). Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки). Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

В случае уступки (переуступки)на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится Откроется в новой вкладке.»

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector