Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Право собственности на объект долевого строительства

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан.

Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка.

Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

Арбитражными судами по делу N А68-9605/2008-296/10 как договор участия в долевом строительстве был расценен договор, по которому дольщик оплачивал 100% стоимости возводимого нежилого здания и получал в собственность 82% помещений в здании и такую же долю в праве на земельный участок и общее имущество, а застройщику доставалось 18% помещений и такая же доля в праве на остальное имущество.

Право собственности на объект долевого строительства

Отношения сторон дополнялись тем, что строительство вели подрядчик и инженер, входящие в одну группу компаний с дольщиком и полностью подконтрольные ему. Застройщик являлся собственником гостиницы, подлежащей сносу для строительства нового здания, и арендатором земельного участка.

Сроки строительства были сжатые, и застройщик этому был рад до того момента, когда дольщик уведомил его о просрочке в сдаче объекта долевого строительства и необходимости уплатить неустойку. Так как неустойка начислялась не на 18% от цены договора, а на всю стоимость строительства, перед застройщиком возникла перспектива полной потери инвестиционного проекта.

После этого заявления застройщик обоснованно посчитал, что пришло время обзавестись юристом, который защитит его интересы в суде и из договорных хитросплетений представит истинные отношения сторон. В такой ситуации первым шагом стал иск участников застройщика о признании договора участия в долевом строительстве недействительным как крупной сделки, не получившей одобрения общего собрания, что позволило бы полностью исключить угрозу уплаты неустойки.

На первом же заседании суд высказал сомнения о возможности отнесения критериев отчуждения или приобретения имущества к действиям застройщика по договору участия в долевом строительстве. При таком подходе у застройщика еще оставался шанс объяснить суду природу заключенного договора, который при внимательном прочтении Закона не мог быть расценен как договор участия в долевом строительстве, и применить к нему критерии крупной сделки.

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве участником долевого строительства могут являться гражданин или юридическое лицо, передающие застройщику денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Законодательство предоставляет коммерческим организациям выбор между договором участия в долевом строительстве и инвестиционным контрактом.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Казалось, этот выбор сохраняется за сторонами и в случае, если собственниками помещений в новом здании станут только две стороны единственного договора. Но так ли это на самом деле?

В самом понятии договора содержатся слова “часть” и “доля”. С позиций материальной диалектики, если мы рассуждаем о части, следует рассмотреть и общее (целое), если кому-то принадлежит часть (доля) от целого, то кому-то должна принадлежать другая часть или доля как условие сохранения и существования целого.

прибыль или успех от реализации общего дела, интереса, прибыль от пользования или распоряжения общей вещью прямо или опосредованно относится на всех участников пропорционально их долям;

убытки или риск случайной гибели вещи распределяются тем же образом;

может отличаться объем прав (правомочий) каждого участника в зависимости от размера доли в общем деле (имуществе), но не перечень или содержание таких прав (правомочий);

использование одним участником своего правомочия во вред другому участнику неизбежно отразится на нем самом (в виде убытков от общего дела или причинения вреда общей вещи), степень таких последствий зависит от размера доли участника.

Применительно к договору участия в долевом строительстве указанные признаки выражаются следующим образом.

  1. Участники долевого строительства имеют общий интерес, который состоит в скорейшем завершении создания объекта недвижимости надлежащего качества.

Личным интересом каждого дольщика выступают получение объекта долевого строительства и регистрация права собственности на него. При этом дольщики выступают в отношениях с застройщиком самостоятельно, речь не идет о множественности лиц в одном обязательстве.

Участия в строительстве, как мы установили, дольщики не принимают, что подтверждается и сферой регулирования Закона (ч. 1 ст. 1).

Если отсутствуют два участника, то можно ли для признания общего интереса и признания строительства долевым интерес недостающего участника заменить интересом застройщика? Разделяет ли вообще застройщик наряду с участниками долевого строительства общий интерес или у него свой интерес?

Лучше любого юриста на этот вопрос ответит тот, кто хотя бы раз выступал участником в долевом строительстве. Интерес застройщика состоит в получении прибыли. Если на этапе строительства застройщик столкнется с очевидной убыточностью проекта строительства, в 99% случаев это скорее приведет к банкротству застройщика, нежели к завершению создания объекта недвижимости (интерес дольщика).

Предлагаем ознакомиться:  Правила присвоения группы инвалидности без указания срока переосвидетельствования

Таким образом, застройщик и участник долевого строительства не имеют общего интереса, успех от реализации общего дела не может распределяться между ними.

  1. Риск случайной гибели или повреждения объекта до его передачи дольщику Закон о долевом строительстве возложил на застройщика. Риск удорожания строительства, принятый на себя одной из сторон, не влияет на положение другой стороны договора.

Исходя из этого признака, застройщик и дольщик также не могут рассматриваться как участники общего дела.

  1. Прямо противопоставлены друг другу права застройщика (право получения денежных средств по договору, право требовать принятия объекта либо действовать в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона при уклонении дольщика от принятия объекта, право оформления здания в собственность) и права дольщика (право на получение объекта долевого строительства надлежащего качества в установленный срок, ипотека на объекты долевого строительства и земельный участок до оформления права собственности, доля в праве на общее имущество). Это признак двустороннего (взаимного) договора, изменение или отказ от этих прав по соглашению сторон изменили бы природу заключенного договора и невозможны в силу закона.
  2. Невыполнение обязательств одной из сторон не влечет равных неблагоприятных последствий для другой стороны договора. В отношениях, где участники объединены общей целью, такие последствия затрагивают каждого из них. Если участник совместной деятельности чинит препятствия на пути достижения общей цели, он вынужден принимать неблагоприятные последствия на себя лично. Если участник долевой собственности наносит ущерб вещи или уничтожает ее, он принимает на себя все последствия таких действий вплоть до прекращения доли в праве общей собственности на вещь при ее гибели.

Однако совершенно иная ситуация в отношениях дольщика и застройщика. Если дольщик своевременно не производит оплату по договору, влияя тем самым на срок завершения строительства, застройщику предоставлено право одностороннего отказа от договора с таким дольщиком (ч. ч. 4, 5 ст.

Общих с застройщиком убытков дольщик не несет, отвечая только за просрочку перечисления денежных средств по договору (ч. 6 ст. 5 Закона).

Право собственности на объект долевого строительства

Итак, анализ содержания отношений участников долевого строительства и застройщика подтверждает отсутствие общего интереса. Дольщик и застройщик находятся в обязательственном правоотношении. Дольщики по отношению друг к другу никаких обязательств не имеют.

Таким образом, о долевом строительстве можно говорить лишь тогда, когда застройщик намеревается привлекать денежные средства двух и более участников. В момент заключения договора воля его сторон выражает намерение застройщика и согласие дольщика на заключение аналогичных договоров в отношении других объектов долевого строительства с новыми дольщиками.

Возвращаясь к рассмотренному выше делу N А68-9605/2008-296/10, единственный дольщик не мог быть признан участником долевого строительства, поскольку принял на себя обязательство финансировать полную стоимость строительства торгового центра.

Сторонам договора изначально было ясно, что договоров с другими дольщиками не будет. К сожалению, это обстоятельство так и не получило правильной оценки со стороны судов трех инстанций, тройка судей Высшего Арбитражного Суда РФ не высказалась по этому вопросу (Определение ВАС РФ N 12889/09 от 4 декабря 2009 г.).

По другому делу Арбитражный суд Брянской области, оценивая договор участия в долевом строительстве между застройщиком – муниципальным унитарным предприятием, арендатором земельного участка, и хозяйственным обществом, полностью финансировавшим создание объектов, указал, что к такому договору не могут применяться положения Закона о долевом строительстве, поскольку объектом инвестиций в данном случае является объект производственного назначения, а не потребления.

Основание для такого вывода суд усмотрел в нормах п. 3 ст. 1, ст. 2 Закона и применил к отношениям сторон Закон об инвестиционной деятельности (решение Арбитражного суда Брянской области от 19 апреля 2011 г. по делу N А09-523/2011).

Внимание

ВластьФедеральные структурыУправление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)Как оформить право собственности на объект долевого строительства Перечень документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства определен государственным законом «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными правовыми актами, регламентирующими эту процедуру. По общим правилам для оформления права собственности на объект долевого строительства к заявлению о регистрации прав необходимо приложить документ, подтверждающий полномочия представителя участника долевого строительства (если с заявлением обращается не сам участник), а также документы, являющиеся основанием для проведения регистрации прав.

Важно

Представить документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по месту нахождения квартиры для регистрации права собственности можно лично, через многофункциональный центр (МФЦ), в электронной форме или направить по почте. При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорта) (абз.

3, 4, 5, 8 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). При представлении документов лично или через многофункциональный центр необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (абз. 11, 12 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы.

Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле.

Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Условия ипотеки на новостройку вы можете узнать далее.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Итак, отношения с единственным дольщиком укладываются в рамки договора простого товарищества или договора подряда. Согласно принципу экономии юридических форм (“не следует умножать сущности без необходимости”) для одинаковых правоотношений нельзя использовать разные договорные формы исходя из личных соображений только их сторон.

В пунктах 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 разъяснено применение норм ГК РФ к инвестиционным контрактам, на основе которых возникают отношения простого товарищества или подряда.

В пункте 11 этого Постановления необходимо предусмотреть применение данных разъяснений к отношениям по договору между застройщиком и единственным инвестором, когда он определен сторонами как договор участия в долевом строительстве.

Предлагаем ознакомиться:  Документы подтверждающие право собственности это

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными.

Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Выгода и риски

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

  1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
  2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
  3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу.

Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Как оформить право собственности на объект долевого строительства?

  1. Вам приходит выписка из ЕГРН и Правоустанавливающие документы (регистрация и постановка на кадастровый учет прошли успешно).
  2. Вам приходит приостановка, либо отказ.

Последний вариант типичен для Москвы.

Здесь постановка на кадастровый учет квартиры отдельно от дома всегда была большой проблемой и дольщики, пытающиеся проделать эту процедуру, всегда встречались с мощнейшим противодействием чиновников по поводу и без повода.

Однако же причины приостановок и отказов обычно довольно надуманные и без особых проблем обжалуются в административном порядке. Тем не менее, данный способ в разы быстрее и, главное, дешевле судебного признания права собственности.

Инфо

Утратили силу с 1 января 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ. (см. текст в предыдущей редакции) 5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

При такой ситуации дольщики сталкиваются с невозможностью оформить квартиру в собственность до тех пор, пока она не будет поставлена на кадастровый учет. Между тем, без права собственности невозможно: 1. Получить постоянную регистрацию в квартире;2.

Заказать обмеры БТИ в случае несогласия с обмером Застройщика;3. Участвовать в создании ТСЖ;4. Получить налоговый вычет;5.

Использовать материнский капитал (если сроки передачи квартиры пропущены, ДЖП требуют свидетельство о праве собственности, в остальных случаях это не нужно);6. Получить абсолютную защиту своего права на квартиру в случае банкротства застройщика.

Закладная из банка — 2 оригинала, либо 1 оригинал 1 копия (Для оформления права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке, оформляется в банке, выдавшем кредит, на основании отчета по оценке квартиры , выполненный аккредитованной вашим банком оценочной компанией). 5.

Справка из банка о погашении ипотеки (необходима в том случае, если вы уже погасили ипотеку, но не регистрировали погашение). 6. Доверенность, если вы представляете интересы дольщика. 7. Свидетельство о браке (если дольщики — супруги и квартира покупалась в общую совместную собственность). 8.

Диск с техническим планом. Все перечисленные документы, кроме последнего, нужны для регистрации права собственности. Постановка же на кадастровый учет осуществляется на основании технического плана квартиры, записанного на диск и полученного из организации, осуществляющей техническую инвентаризацию.

Действительность договора, заключенного с нарушением порядка одобрения застройщиком крупной сделки

Те же признаки крупной сделки установлены для акционерных обществ (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26 декабря 2005 г. N 208-ФЗ “Об акционерных обществах” (далее – Закон об АО)).

Приобретение или отчуждение имущества – более широкие понятия, чем передача товара в собственность продавцом и его принятие покупателем (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Для договора купли-продажи в качестве приобретения имущества рассматривается и получение денежных средств продавцом в виде суммы, которая должна быть уплачена покупателем (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2008 г. N 13051/07).

Однако нормы законодательства о хозяйственных обществах применительно к договору участия в долевом строительстве приводят в замешательство некоторых судей арбитражных судов и порождают совершенно неожиданное толкование, согласно которому в отношениях по названному договору нельзя усмотреть приобретение или отчуждение застройщиком какого-либо имущества.

Свое мнение такие судьи основывают на положениях ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве, согласно которой денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, указанных в данной статье.

Так, по двум разным делам Арбитражный суд Свердловской области, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, ФАС Уральского округа и Арбитражный суд Тульской области, Двадцатый арбитражный апелляционный суд, ФАС Центрального округа <4>

пришли к выводам, что денежные средства, передаваемые застройщику участниками долевого строительства, носят целевой характер и имуществом застройщика, принадлежащим ему на праве собственности, не являются.

По другому делу Тринадцатый арбитражный апелляционный суд воздержался от оценки критериев крупной сделки, указав, что хотя истец и считает договор участия в долевом строительстве крупной сделкой, одобрение сделки общим собранием и ее совершение в рамках обычной хозяйственной деятельности общества исключают удовлетворение требования о признании договора недействительным (Постановление от 5 февраля 2010 г. по делу N А21-6035/2009).

Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 30 апреля 2010 г. по делу N А27-18444/2009 указал, что истец не представил письменных доказательств в обоснование требования о том, что оспариваемый договор участия в долевом строительстве относится к крупным сделкам, отказ суда мотивирован совершением сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности и был поддержан Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 12 августа 2010 г.

Целевой характер денежных средств, который смущает многих судей, является лишь очередным примером ограничения права собственности застройщика договором. Такие ограничения не исключают возникновения права собственности застройщика на полученные денежные средства.

Предлагаем ознакомиться:  Отказ от принятия наследства если наследуются только долги

Несмотря на целевой характер тех денежных средств, которые уплачены для создания объекта долевого строительства, застройщик как собственник владеет, пользуется и распоряжается полученными деньгами от своего имени.

Перечисление денежных средств отражается в данных бухгалтерского учета застройщика и дольщика-организации. Уплата соответствующего платежа участником долевого строительства отражается по кредиту счета 51 “Расчетные счета”, получение платежа застройщиком – по дебету счета 51 “Расчетные счета” <5>.

Перечисленные суммы уменьшают налог на прибыль дольщика – юридического лица, так как подлежат отнесению на расходы организации. С момента уплаты соответствующие суммы денежных средств не принадлежат дольщику, право на них приобретает застройщик.

Заключая договоры купли-продажи строительных материалов и подряда, расходуя денежные средства, застройщик действует в собственном интересе, который состоит в выполнении обязательств перед дольщиком и получении прибыли. Он не действует как представитель или комиссионер в интересах дольщика.

Застройщик получает денежные средства от дольщика, по договору строительного подряда денежные средства подрядчику уплачивает заказчик, эти платежи также носят целевой характер и используются подрядчиком для строительства объекта.

Однако никто не оспаривает право подрядчика на самостоятельное распоряжение денежными средствами. Как застройщик, так и подрядчик в отношениях с третьими лицами выступают от своего имени и действуют в своем интересе.

Целевой характер использования средств дольщиков необходимо оценить с учетом возможной экономии застройщика в ходе строительства объекта, когда фактические расходы окажутся менее запланированных.

Если бы застройщик не приобретал права на денежные средства по договору долевого участия, остаток уплаченных сумм подлежал бы возврату дольщику, однако Закон о долевом строительстве таких последствий не предусматривает.

Обязанность целевого расходования средств застройщиком не влияет на объем его правоспособности в отношениях с третьими лицами, который установлен законом (ст. 49 ГК РФ) и учредительными документами организации.

Дом под защитой

В качестве последствия нецелевого расходования денежных средств застройщиком для участника долевого строительства предусмотрено право на расторжение договора, требование уплаты неустойки и возмещение убытков (ч. 2 ст. 6, ст. 9 Закона о долевом строительстве, ст. 15 ГК РФ).

С получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик может исполнить обязательство по передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, т.е. произвести отчуждение имущества, принадлежащего застройщику.

Объект долевого строительства находится в собственности застройщика с даты разрешения его эксплуатации, он может быть передан дольщику по акту приема-передачи или иному документу о его передаче. С этим фактом и последующей государственной регистрацией связано возникновение права собственности дольщика на объект долевого строительства, что неоспоримо вытекает из ст. ст. 6, 12 Закона о долевом строительстве.

В силу ст. 46 Закона об ООО, ст. 78 Закона об АО стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета.

На момент ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию его стоимость для целей бухгалтерского учета будет равна затратам на создание объекта, т.е. в большинстве случаев – цене договора участия в долевом строительстве.

Тот факт, что объекты долевого строительства возникнут в будущем и не существуют на момент заключения договоров с дольщиками, не влияет на квалификацию сделок в качестве крупных. Оценивая в качестве крупной сделки договор купли-продажи акций, часть которых поступила в собственность продавца после заключения договора, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что при ином подходе сделки, направленные на отчуждение или создающие возможность отчуждения имущества, которое будет приобретено в будущем, независимо от стоимости этого имущества никогда не будут являться крупными (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2008 г. N 13051/07).

По рассмотренному делу N А68-9605/2008-296/10 в Определении от 4 декабря 2009 г. судьи Высшего Арбитражного Суда РФ, установив факт одобрения предварительного договора участия в долевом строительстве, указали, что при таких обстоятельствах сама по себе квалификация судом основного договора как договора, не связанного с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества общества, не свидетельствует о том, что оспариваемый договор является недействительным в связи с нарушением порядка одобрения участниками общества крупной сделки.

Таким образом, высшая судебная инстанция не подтвердила выводы арбитражных судов о том, что договор участия в долевом строительстве нельзя оценить по критериям крупной сделки хозяйственного общества. К сожалению, мотивировочная часть постановлений нижестоящих судов недостаточно обоснована и остается непонятным, по каким основаниям они пришли к таким ошибочным выводам.

Существенные пункты

Изложенное подтверждает, что застройщик становится собственником денежных средств, уплаченных дольщиком по договору на создание объекта долевого строительства, производит отчуждение объекта долевого строительства дольщику, а потому договор участия в долевом строительстве или несколько взаимосвязанных договоров могут признаваться недействительными по иску общества или его участника при нарушении требований к порядку одобрения крупной сделки.

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру.

Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам.

Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector