Покупка-продажа квартиры с мебелью – как оформить договор правильно

Основные условия

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Покупка-продажа квартиры с мебелью – как оформить договор правильно

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Переходим к практике – как правильно проводится задаток

Этап №1 – переговоры

Чтобы продуктивнее обсудить задаток и будущую сделку на переговорах должны присутствовать все покупатели и продавцы, их риэлторы/юристы, если они есть. За несовершеннолетних переговоры ведут их родители (опекуны/попечители).

Если я провожу задаток, то обычно обсуждаю такие моменты:

  • Размер задатка. Как и писала выше, о сумме должны договориться сами покупатели и продавцы. Обычно в районе 50 — 100 тыс.руб.
  • В каком виде будет передан задаток – наличным или безналичным способом.
  • Ответственность сторон после передачи задатка.

    Обычно договариваемся так: если продавцы откажутся продать квартиру, задаток возвращают покупателям в двойном размере срок возврата. Если покупатели, то задаток остается у продавцов.

    Очень важно: Заранее обговорите причины и форс-мажоры, по которым наступает или не наступает ответственность. Например, если продавец не сможет выйти на сделку из-за внезапной болезни, то он может вернуть сумму задатка, но не в двойном размере. Или когда покупатели с ипотекой — будет ли у них ответственность, если им банк откажет в ипотеке. Остается ли задаток у продавца в этом случае или нет.

  • Дополнительные моменты.

    Кроме самого задатка, можно обсудить различные моменты. Например, это может быть список документов, которые продавцы обязаны предоставить покупателям. Или условие, что продавцы должны выписаться из квартиры до сделки купли-продажи. И так далее.

Важно все заранее обсудить, потому что все моменты нужно перечислить в документах ниже.

Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно оформляйте 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.

Предлагаем ознакомиться:  Дополнительное соглашение к договору изменение реквизитов образец

Как оформить задаток

Если оформить только один из этих документов, то на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка — при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.

В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.

Соглашение и предварительный договор можно составить в простой письменной форме. Не надо обращаться по этому поводу к нотариусу, он не занимается такими документами. Если нет опыта, лучше обратитесь к юристу или риелтору.

Договор залога — это гарантия и защита интересов покупателя, в случае непредвиденных обстоятельств. Зачем оформляют договор залога:

  1. Покупка-продажа квартиры с мебелью – как оформить договор правильноВ случае если собственник оставляет после отчуждения мебель и технику, то производится опись имущества. Если какая-то мебель будет утеряна, то покупатель вправе изъять у собственника денежную сумму (компенсация) с помощью юриста или адвоката.
  2. Договор залога дает гарантию, что собственник после свершения сделки купли-продажи должен выписаться из отчуждаемой жилплощади в обязательном порядке.
  3. Если у отчуждаемой квартиры имеется задолженность по коммунальным платежам, то собственник по договору залога обязан выплатить в течение определенного времени всю сумму. Если этого не происходит, вся сумма взимается у прежнего собственника в судебном порядке.

В свою очередь, договор задатка предусматривает предоплату, в случае, если между собственником и покупателем произошла условная покупка.

Как оформляется и его образец

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление об установлении отцовства основные моменты

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;
  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Видео: Квартира с обременением. Как составить предварительный договор купли-продажи

Покупателю нужно знать, что составлять список мебели и бытовой техники, которая будет продаваться вместе с квартирой, лучше еще на этапе внесения аванса. Иначе аванс можно внести за одну «комплектацию» квартиры, а на выходе получить другую. Опись имущества можно оформить в виде приложения к Договору об авансе (задатке) или к Предварительному договору купли-продажи квартиры (если аванс будет вноситься на основании такого договора).

Составлять опись вещей, которые будут продаваться вместе с квартирой нужно вместе с Продавцом, находясь в самой квартире. В перечень могут быть включены элементы ремонта, осветительные приборы, сантехника, мебель (в т.ч. встроенная), бытовая техника. Удобнее составлять такую опись по каждой комнате отдельно.

Каждый предмет в списке должен иметь какие-либо идентификационные признаки (тип, марку, модель, форму, размеры, цвет, производителя и т.п.). Иначе на выходе можно получить вместо дорогого антикварного шкафа, заурядный комод с прогрызенной мышами дырой. Если у Продавца имеются какие-либо документы на отдельные предметы интерьера, то это облегчает их идентификацию (просто переписываем данные оттуда).

Дополнительным доказательством того, в каком виде Покупатель смотрел квартиру, и что там в этот момент находилось – будут служить обычные фотографии. Особенно это касается самых дорогих предметов интерьера. Фотографии распечатываются на бумаге, подписываются с обратной стороны обеими сторонами сделки, и с присвоенным порядковым номером прикладываются к составленному приложению с описью имущества.

Это же приложение с перечнем мебели и бытовой техники может затем служить приложением к Договору купли-продажи квартиры (подробнее об условиях этого договора – см. по ссылке в Глоссарии).

В самом Договоре купли-продажи указывается отдельным пунктом условие о том, что квартира продается вместе с обстановкой – элементами интерьера, мебелью и техникой – перечень которой приведен в приложении к договору. А в приложении тоже должна быть фраза о том, что оно является неотъемлемой частью договора. Приложение подписывается так же как и договор обеими сторонами сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Стороны и содержание трудового договора

Чтобы все это грамотно отразить в документах (в т.ч. при внесении аванса), можно обратиться за их составлением к специализированному юристу. А если заверить сделку с квартирой у нотариуса, то Покупатель не только получит грамотные формулировки договора, но и закроет для себя ряд других рисков.

При физической передаче квартиры и подписании Акта приема-передачи, дублировать опись уже не нужно. Акт, обычно, подписывается в самой квартире после завершения регистрации сделки, с указанием, что квартира передается вместе с имуществом, указанным в договоре.

Если все на месте – обе стороны его подписывают, жмут друг другу руки и расстаются друзьями. Если вдруг какого-либо ценного предмета из описи не хватает, то Покупатель просто не подписывает этот акт. В этом случае у Покупателя будет законный и обоснованный повод требовать от Продавца компенсации или расторжения договора.

Для справки. Включение мебели в Договор купли-продажи квартиры в данном случае не означает (юридически) продажу мебели под видом продажи недвижимости. Это означает именно продажу квартиры в определенном состоянии (или определенного качества). А это состояние/качество уже описывается среди прочего и наличием в ней мебели, например.

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Преимущества

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector