Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Подготовка квартиры к продаже

Чтобы подготовить квартиру к переходу права собственности, нужно помнить о том, что каждый объект имеет свои нюансы. Поэтому одни манипуляции с ним носят общий характер, другие – индивидуальный. В общих чертах предпродажная подготовка включает в себя:

  • сбор документов, отражающих состояние квартиры в технико-эксплуатационном плане;
  • сбор правоустанавливающих документов (на основе чего квартира принадлежит тем или иным собственникам);
  • санитарно-эстетическую подготовку (начиная от вывоза мусора и заканчивая влажной уборкой в квартире);
  • уточнение покупателем местных обстоятельств, связанных с квартирой (информация о соседях и местном районном контингенте, наличие инфраструктуры).

После проведения всех предварительных этапов: поиска квартиры, выбора агентства, самостоятельного изучения рынка недвижимости, многочисленных переговоров с продавцами и изучения их документов, пора приступить к главному — начать оформление сделки.

Когда продавец выбран, переговоры проведены и цена определена, нужно заключить предварительный договор купли-продажи. Он нужен для закрепления намерений обеих сторон, в нем указываются все условия будущей сделки.

Предварительный договор содержит:

  • сведения об участниках сделки  – паспортные данные;
  • параметры объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы;
  • условия – стоимость, порядок расчета, порядок освобождения квартиры;
  • сроки заключения главного договора;
  • ответственность участников;
  • обязательства продавца о передаваемом объекте;
  • реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

Если при переговорах было еще какое-то существенное условие, его также необходимо сюда включить. На момент подписания уже можно проверить добросовестность продавца – в порядке ли у него необходимые документы, не пытается ли он вписать какие-либо ненужные или вредные условия.

Если возникают сомнения, то имеет смысл заранее потребовать документы, гарантирующие чистоту будущей сделки:

  1. выписка из ЕГРП (Росреестр);
  2. выписка из домовой книги (домоуправление или ЖЭК);
  3. копия финансово-лицевого счета (ЖЭК или расчетный центр);
  4. техпаспорт на квартиру (БТИ);
  5. согласие супруга (нотариально заверенное согласие);
  6. согласие органов опеки (несовершеннолетние граждане, прописанные в квартире) (РОНО).

Все документы должны быть с подписями и печатями, подозрительно выглядящие документы лучше не принимать во внимание, а потребовать новые. Кроме этого, продавец обязательно должен быть дееспособным гражданином, сделки с недееспособным продавцом – недействительны.

Важно знать!

Провести сегодня оформление права собственности недвижимого объекта невозможно, если грамотно не провести предварительно сделку по его приобретению. Это логично, ибо государство беспокоится о своих гражданах, направляя законодательную базу на защиту частной собственности, а с другой стороны, оформление сделки без специальных навыков фактически невозможно.

Достаточно актуальным есть вопрос о внесении аванса или задатка (составление предварительного договора) (Подробнее см.  Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?). Итак, вы готовы продать квартиру, нашли покупателя, договорились с ним о стоимости продаваемой квартиры. Теперь самое время произвести документальную фиксацию устных договоренностей с покупателем.

Надлежащее оформление купли-продажи квартиры, требует сбора нижеуказанного пакета документов:

  • Документы, устанавливающие личности сторон (паспорт);
  • Правоустанавливающая документация (договор купли-продажи или дарения);
  • Свидетельство о подтверждении прав собственности;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие о продаже недвижимого имущества членов семьи, достигших 18-летнего возраста, это также касается лиц, которые временно сняты с регистрационного учета;
  • Разрешение супруга (и) покупателя на регистрацию сделки;
  • Разрешение органов опеки касательно отчуждения недвижимости (если имеются малолетние дети);
  • Документ о составе семьи, что проживает в продаваемом объекте; 
  • Справка ИФНС о неимении долга по имущественным пошлинам;
  • Выдержка с лицевого счета;
  • Документ, подтверждающий погашение долга по электроэнергии; 
  • Договор дарения или купли-продажи;
  • Квитанция об оплате госпошлины по регистрации договора.

Аудит юридической чистоплотности. Составные юридической «чистоты» при проведении сделки:

  • проведение исследования истории объекта, какие операции совершались с недвижимостью и их легальность; 
  • существование обременений (запреты, аресты); процедура по выявлению лиц, что могут оспаривать законность договора; 
  • проверка продавца на дееспособность. Причин, что могут оказать влияние в отношении «юридической чистоты» много, поэтому здесь будут рассмотрены основные. 

Дееспособность продавца. Ключевым элементом является дееспособность продавца именно на день регистрации сделки. Потому как, если продавец был лишен ее решением суда, тогда сделка возможна, когда присутствует разрешительный документ от органа опеки, иначе она будет признана недействительной со дня заключения.

Кто собственник квартиры, есть ли на ней аресты, залоги, и какова ее история. Следует пристально изучить правоустанавливающие документы, чтобы установить факт принадлежности недвижимости продавцу. Достаточно направить обращение в адрес Вашего регионального отделения Росреестра, чтобы получить выдержку с Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Дабы ознакомится с историей объекта, достаточно сделать запрос о предоставлении извлечения с Реестра относительно всех переходов права собственности касательно покупаемой квартиры. Выписка покажет всю хронологию событий относительно покупаемого объекта с начала его приватизации до дня последней сделки и выявит различные обременения (аресты или залоги).

Права других лиц. Сюда можно отнести нарушения процедуры регистрации ранних договоров плюс нарушенные права малолетних детей во время приватизации. В качестве дополнения сюда входят наследники, что не смогли принять наследство; отсутствие согласия мужа (жены); несоблюдение приоритетного права покупки; незаконная перепланировка продаваемого объекта.

Необходимо понимать, что существует такие понятия, как право владения и право собственности на квартиру, возникающие во время купли и продажи недвижимого имущества.

Право собственности обязательно должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре. Если это право ещё не прошло регистрацию, то договор купли-продажи всё равно считается действительным.

Варианты проведения сделки

На сегодняшний день в России возможно более одного способа оформить куплю-продажу квартиры. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Собственно, если бы какой-то из них не был в ряде случаев востребован, его бы не существовало в реальной практике. Под «рядом случаев» имеется в виду конкретные обстоятельства, связанные с проводимой сделкой и вынуждающей ее участников отдать предпочтение определенному способу.

Обе стороны договорились «оформиться», не привлекая специалистов со стороны. Чаще всего такое решение принимается в целях экономии средств (не нужно платить ни комиссионный процент специалисту из агентства недвижимости, ни гонорар юристу). Люди самостоятельно собирают все необходимые документы – их перечень всегда есть на информационных досках в УФРС.

Плюсы для обеих сторон: не нужно тратиться на привлеченных специалистов (речь идет о кругленькой сумме, не меньше 1,5-3% от рыночной стоимости квартиры, а в иногда и 6-7%).

Минусы для обеих сторон: на практике «пробиться» в кабинет на регистрацию просто невозможно, особенно в больших городах. Существует практика покупки риэлтерами очередей (кто за кем идет) заранее у людей, которые негласно занимаются «сидением в очередях». При работе с юристом время приема назначается четко, и участники сделки проходят в кабинет в конкретное время.

Риски для покупателя: он рискует приобрести юридически «нечистую» квартиру, т.к. у него нет знаний о том, как правильно экспертировать документы на подлинность, нет опыта ведения подобных дел в принципе.

Риски для продавца: он рискует не получить свои деньги во время расчетов (опасность таится не только в возможной фальшивости купюр, но и в механизме снятия денег с временно заблокированного счета – только грамотный юрист правильно составит договор с учетом некоторых нюансов).

Нотариальная сделка

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Нотариальное заверение гражданско-правовых актов до сих пор является монументальным способом зафиксировать любое юридическое действие. В том числе и касающееся отчуждения прав собственности на объект.

Плюсы для обеих сторон: как правило, не нужно долго ждать в очередях – нотариус принимает в назначенное время, достаточно позвонить и записаться на прием.

Покупателя: нотариальная сделка хотя и фиксирует переход права собственности, но без дальнейшей государственной регистрации и получения Свидетельства это новое право еще не вступает в силу (т.е. новый владелец как бы зависает между «купил» и «бесповоротно стал владельцем»).

Риски для покупателя: нет гарантий абсолютной юридической чистоты каждого документа. Особенно актуально, если история переходов прав собственности на квартиру долгая, сложная, запутанная. Нотариус не эксперт. Он лишь фиксатор акта, и его компетентность в вопросах подлинности документов зачастую ограничена (т.е. ответственность за чистоту документов лежит не на нотариусе, а на продавце).

Риски для продавца: оплата за квартиру фальшивыми деньгами. Передача денег осуществляется в режиме «из рук в руки», часто – в непонятно каких условиях, впопыхах, на честном слове и на банальном человеческом доверии.

Нотариальная сделка совершается в режиме «здесь и сейчас».

Регистрация сделки в УФРС длится по стандарту в пределах 30-ти дней. Если нет приостановления – иногда документы готовы и быстрее. Если сделка приостановлена (из-за ошибок в документах, из-за вопросов к подлинности документов, по техническим причинами и т.д.) – сроки затягиваются на неопределенное время.

Предлагаем ознакомиться:  Налог при наследовании квартиры по завещанию

Какие расходы понесут участники сделки купли-продажи в зависимости от способа оформления и других нюансов:

  • справка из БТИ, получение техпаспорта или обновление плана квартиры (от 1000-1500 до 2500-3000 руб., при разной сложности объекта);
  • аренда банковской ячейки для временного хранения заблокированных денег – порядка 1500-2500 руб.;
  • госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи в УФРС составляет 2000 руб. на каждого участника сделки (юридическое лицо при выкупе квартиры у физлица оплачивает госпошлину в размере 22 000 руб., а физлицо 2000 руб);
  • доверенность на ведение сделки третьим лицом (риэлтором, юристом, родственником) – порядка 450-700 руб.;
  • договор в простой письменной форме – от 3 до 5 тыс. руб.;
  • работа нотариуса – от 0,8 до 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.

В частных случаях возможны дополнительные платежи, такие как:

  • уплата налогов от продажи объекта;
  • внесение изменений в ЕГРП;
  • внесение изменений в техпаспорт БТС и др.

Получайте консультации юристов, привлекайте их к решению ваших задач, и трудности при совершении сделок с недвижимостью обойдут вас стороной.

После заключения договора идет этап государственной регистрации сделки и оплаты. Полностью производить платеж лучше после государственной регистрации, чтобы избежать возможных накладок – к примеру, несоответствие каких-либо документов или опечатки в договоре.

  • наличными деньгами;
  • безналичным способом;
  • с помощью банковской ячейки;
  • с помощью аккредитива.

Как оформить право собственности на квартиру, приобретённую по ипотеке?

Право собственности на недвижимость нуждается в государственной регистрации. Регистрируют эту недвижимость в едином государственном реестре (ЕГРН), и факт будет свершенным в тот момент, когда соответствующая запись будет внесена в реестр и владелец получит новый статус. Данная запись является единственным документом, который полностью и безоговорочно подтверждает право собственности на имущество. Это указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Но чтобы получить регистрацию на право владения квартирой, следует придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Первый шаг. Надо подготовить необходимые документы. Как правило, это заявление нужного образца и список обязательных документов. Если этого будет недостаточно, можно подготовить бумаги из дополнительного списка документации. Главное чтобы были правоустанавливающие бумаги.
  2. 1502165029178955441 (1)Второй шаг заключается в том, чтобы отправить документы в местное отделение Росреестра. Там право собственности зарегистрируют. Все это отправляется лично или по почте. Ещё один вариант – отправить все через виртуальный ресурс Росреестра.
  3. Третий шаг заключается в получении выписки, которая и будет главным правоустанавливающим документом.

Срок государственной регистрации права на квартиру по закону не должен быть дольше семи рабочих дней. Отсчет дней начинается с момента подачи документов, хотя в Росреестре дела иногда рассматривают на протяжении 9 рабочих дней. А если регистрировать жилье на основании нотариально удостоверенных документов, срок составляет 3 рабочих дня.

Куда обращаться

Чтобы передать документы в электронном формате они должны быть с помощью УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись).

Государственную регистрацию права собственности на квартиру проводят в несколько этапов. Рассмотрим классический вариант регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН). А эта регистрация необходима, так как является единственным доказательством того что собственность принадлежит конкретному человеку.

Итак, человеку следует выполнить всего три шага, чтобы получить желанную бумажку:

  1. Шаг. Он заключается в подготовке необходимых документов. Этот список указан в п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 3 ст. 21, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ. Как вы уже знаете, в зависимости от обстоятельств может потребоваться расширенный список бумаг. О нем можно узнать в этих же законах.
  2. Шаг. На этом этапе всю собранную документация вместе с заявлением отправляют в Росреестр. Кроме того, в это же время надо оплатить госпошлину, отправив квитанцию об оплате вместе с бумагами.
  3. Шаг. Его суть в получении выписки из ЕГРН. В зависимости от того куда человек обращается придется подождать пока нужный документ оформят. Как правило, этот срок не превышает больше десяти рабочих дней.

В таких случаях даже не нужно спрашивать могут ли отказать, потому что обязательно откажут.

Перед тем, как покупать дом, нужно произвести комплексную проверку его владельцев на предмет:

  • их психоэмоционального состояния. Так, у граждан старше 70 лет нужно требовать справки от психиатра и нарколога, которые подтверждают их дееспособность. Это позволит избежать судебных разбирательств, связанных с признанием сделки ничтожной, чем часто занимаются злоумышленники – опекуны инвалидов, престарелых людей и т. д. В данном случае незадачливый покупатель теряет деньги, уплаченные за незаконно оформленную недвижимость;
  • наличия ареста на квартиру, судебного следствия и т. д.;
  • количества лиц, которые имеют право на квартиру во избежание споров согласно ст. 250 ГК РФ и наличие среди них лиц до 18 лет;
  • наличия ошибок в документации – их подлинности, соответствия заявленных данных реальным, отсутствие залога, данные о состоянии квартиры и изменениях, внесенных собственником в конструкцию дома;
  • прочих юридических моментов.

Особое внимание необходимо уделить справкам ПНД и НД, данным домовой книги, кадастровому документу.

После того, как проверка фактов произведена в полном объеме, можно приступать к совершению сделки, состоящей из основных этапов (в основе взят самый популярный тип сделок – покупка в ипотеку). Пошаговая инструкция, как оформлять:

  1. Оплата обеспечительного платежа через банк – покупатель получает платежку и расписку от партнера о получении им первой суммы. Производится подписание соглашения и закладной в Сбербанке. В соответствии со ст. 558 ГК РФ после заверения ДКП он сразу вступает в силу.
  2. Стороны являются в Росреестр или в МФЦ, покупатель платит 1000 руб. в казну государства. Выбивается талон из автомата и ожидается вызов специалиста (при заверении в многофункциональном центре нужна явка в указанные сроки). При вызове сотрудником ведомства граждане передают необходимые бумаги на выверку. Каждый переданный документ фиксируется в расписке, которая выдается людям при принятии пакета на сверку. Там же указывается дата следующего визита в Росреестр.
  3. По истечении примерно рабочей недели стороны возвращаются за причитающейся документацией – покупатель получит свидетельство и ДКП, продавец – только ДКП.
  4. После постановки квартиры на учет в то же отделение является служащий банка, который накладывает на имущество обременение до того дня, когда покупатель погасит сумму по ипотеке.
  5. В случае пользования банковской ячейкой покупатель гасит часть суммы по договору в установленный срок и берет каждый раз у партнера расписки о том, что деньги им получены. Каждый платеж должен совершаться своевременно.
  6. После получения денег покупателем происходит передача квартиры. Дату передачи ключей лучше указывать в соглашении.

С юридической точки зрения неважно, кто покупатель – родная сестра или незнакомый человек. Особенности возникают при уплате налогов с реализации коммунальной недвижимости. К сожалению, в данном случае вычеты не предоставляются. Даже если производятся попытки продать комнату дешево, в расчет налоговой базы будет браться оценочная стоимость жилья. При этом госпошлина нотариусу снижена для родственников 1-й очереди, к которым относятся:

  • муж и жена;
  • дети как родные, так и взятые под опеку;
  • мама и папа;
  • родные сестра и брат;
  • бабушка и дед.

Согласно требованиям ст. 250 продавец извещает родственников о том, что продает свою долю. При отсутствии возражений в течение 30 дней, происходит оформление договора. Для людей в браке также потребуется согласие супруга.

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Таким образом, порядок оформления недвижимости по ДКП зависит от того, продается ли недвижимость полностью или только ее часть, от наличия обременений на дом, собственников и прописанных граждан. Нотариальное заверение сделки требуется только при продаже доли квартиры: в остальных случаях необходимо соблюсти форму договора и основные требования к его составлению.

Регистрация перехода прав собственности находится в ведении УФРС РФ. Полное название данной структуры – Управление Федеральной Регистрационной Службы Российской Федерации. В простонародье это называется «Юстиция» (люди говорят: мы зарегистрировали сделку в «Юстиции» – подразумевая именно УФРС).

Учреждение работает 5 дней в неделю (кроме субботы и воскресенья). В праздничные дни расписание корректируется, об этом на дверях и в фойе вывешивается соответствующее объявление, чтобы предупредить клиентов. За действия регистрации вносится госпошлина.

Жилые помещения не могут быть использованы в коммерческих целях. Тем не менее, почти на всех проходных улицах квартиры на первых этажах с окнами на проезжую часть – лакомый кусок для владельцев бизнеса всех мастей:

  • сначала такие квартиры выкупаются и оформляются в общем порядке;

Процедура вывода квартиры в нежилой фонд довольно сложная, и не всегда она проходит легко. Какие могут быть ограничения? Например, по виду деятельности. Допустим, новый владелец хочет сделать шумный ночной клуб или вредное производство. Вряд это возможно. Не поможет никакой блат.

В остальных случаях все проходит благополучно по алгоритму:

  • собираются все правоустанавливающие и технические документы (договоры, свидетельства, техпаспорта, утвержденные перепланировки);
  • прилагаются учредительные документы (если квартира принадлежит не физическому, а юридическому лицу);
  • прилагаются разрешительные бумаги и постановления на перевод в нежилой фонд (из пожарной службы, СЭС, архитектурно-градостроительного и других ведомств);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • пакет документов подается на регистрацию в УФРС.
Предлагаем ознакомиться:  Срочные пенсионные выплаты и их оформление для пенсионеров

На заключительном этапе сделки документы сдаются на государственную регистрацию.

Пакет документов для осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру следующий :

  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • документ об оценке имущества (справка из БТИ);
  • согласие супруга (при необходимости);
  • копия свидетельства о браке (при необходимости).

Все документы должны быть без ошибок, иначе весь пакет будет возвращен на доработку. Сумма государственной пошлины составляет 1000 рублей, стандартный срок обработки запроса 18 дней.Срок может быть меньше, например в случае регистрации квартиры приобретенной в ипотеку, он составляет всего 5 дней.

На сайте Росреестра можно предварительно записаться для подачи документов — это несколько ускорит процесс.

Конечно, процесс оформления сделки покупки квартиры с соблюдением всех необходимых юридических формальностей достаточно долог и утомителен, зато в дальнейшем он позволит вам наслаждаться своей покупкой, не омрачая ее безоблачность мелкими неприятностями вроде гигантского долга за коммунальные услуги, внезапно обнаружившегося залога, невыписавшихся жильцов и прочего.

Заключение основного договора купли-продажи квартиры

Как готовится и проводится оформление купли-продажи квартиры:

  • сначала оформляется договор задатка (указываются сроки окончательной сделки, и за это время продавец обязан подготовить квартиру со своей стороны);
  • в назначенный срок покупатель и продавец встречаются в оговоренном месте (офис агентства недвижимости, банка, юридической фирмы, нотариальной конторы – в зависимости от выбранного способа оформления);
  • либо подписывается договор купли-продажи у нотариуса;
  • либо подписывается договор купли-продажи в простой письменной форме и затем вместе с этим договором обе стороны отправляются в регистрирующий орган (также взяв с собой полный пакет остальных документов);
  • момент денежных расчетов индивидуален (иногда деньги блокируются на специальном банковском счете, иногда оставляются под расписку в сейфе агентства недвижимости, а иногда передаются из рук в руки «за кадром» – до сделки или после нее).

После заключения предварительного договора можно приступать к формированию основного продажного документа и подготовке финансовых средств для оплаты.

В состав договора входят практически те же данные, что и в предварительный договор, отличие в том, что предмет – уже покупка квартиры, а не соглашение о покупке.

Договор купли-продажи содержит:

  • наименование договора;
  • дата заключения;
  • сведения о покупателе и продавце;
  • параметры квартиры;
  • правоустанавливающие документы;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость;
  • порядок расчета;
  • порядок передачи объекта;
  • ответственность участников сделки;
  • реквизиты договора
  • дополнительные условия (порядок и основания документа, споры, форс-мажор, приложения, договор имеет юридическую силу, подписан в 3 экземплярах и пр.);
  • подписи сторон.

Документы, необходимые для оформления процесса

Для регистрации права собственности, необходимо предоставить специалистам следующие бумаги государственного образца:

  1. Договор купли-продажи. Сюда следует отнести не только договор на приобретение жилья на вторичном рынке, но и оформление бумаг со строительной компанией, когда квартира приобретается в кооперативе, или оформление с соинвестором — покупка недвижимости в новостройке. Оформляется при покупке квартиры.
  2. Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса.
  3. Заявление на специальном бланке о государственной регистрации. Бланк можно получить у специалиста регистрационной службы.
  4. Акт приёма-передачи недвижимого имущества. Оформляется в произвольной форме сотрудником Бюро Технической Инвентаризации.
  5. Экспликация и план квартиры. Необходимо получить в БТИ.
  6. Квитанция об уплате госпошлины. Можно произвести оплату в любом отделении банка, а квитанцию на уплату необходимо получить у специалиста УФРС.
  7. Доверенность, заверенная у нотариуса. Данный документ необходим, если процессом оформления бумаг занимается не сам владелец квартиры, а его представитель.

Документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру, должны составляться в двух экземплярах. Один экземпляр после завершения процесса остаётся у собственника квартиры, а второй будет храниться в деле правоустанавливающего органа.

Все бланки и тексты должны быть заполнены и написаны чётко и разборчиво. Не допустимы сокращения каких-либо наименований, адресов, а также фамилий, имён и отчеств. Не принимаются на рассмотрение такие документы, которые имеют:

  • приписки;
  • подчистки;
  • исправления;
  • зачёркнутые записи;
  • записи, сделанные при помощи карандаша;
  • бумаги с повреждениями, из-за которых невозможно их правильно прочитать.

Очень удобно, что в настоящее время можно документы отправить по почте с описью вложенных бумаг. Для этого нужно сделать почтовое отправление с уведомлением о вручении и объявить ценность этого документа. В этом случае подпись заявителя подтверждается нотариусом.

Почему сроки могут затянуться и что делать в этом случае

Несмотря на соблюдение порядка при регистрации квартиры в собственность, иногда предусмотренные законом сроки могут затянуться. Дело в том, что есть функция приостановления регистрации квартиры в собственность. Но данная процедура работает только в том случае, если законность сделки вызывает серьезные сомнения.

Но затягивание сроков не имеет четких границ. Дело в том, что регистрация права собственности нового владельца не сможет пройти до тех пор, пока все спорные моменты не решатся. А если это не сделают, то в оформлении сделки вообще откажут. Это плохо, особенно если деньга за квартиру уже переданы, а права собственности так и нет. Так что надо быть очень осторожными.

Когда специалист регистрационной службы получает документы, он должен произвести тщательную проверку каждой страницы. Если квартира находится в новом построенном доме, тогда ему следует изучить бумаги, подтверждающие факт постройки дома долевого строительства, а также, насколько правильно произведён ввод дома в эксплуатацию и распределение жилых помещений между жильцами.

Поэтому на изучение документов специалисту отводится не менее 30 календарных дней. По истечении этого срока, производится запись о праве собственности в Едином государственном реестре. Процедура считается законченной, а заявитель получает на руки свидетельство о регистрации права собственности.

Сроки рассмотрения документов могут затянуться по разным причинам:

  • конфликт между заказчиком долевого строительства и инвестором, хотя строительство уже закончено, дом введён в эксплуатацию, а документация для регистрирующего органа так и не подготовлена;
  • отсутствует обоюдное соглашение между местной администрацией и инвестором, который не передаёт документы в регистрационный орган.

Если возникают такие ситуации, необходимо обращаться в суд, чтобы можно было быстрее оформить право собственности на вновь приобретённую квартиру.

Перечень документов

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Первый из документов, без которого ни одна сделка не будет зарегистрирована. Особенности:

  • подтверждает факт права собственности нынешних владельцев (их может быть более одного);
  • ссылается на правоустанавливающий документ (см. ниже);
  • в случае утраты оригинала необходимо заказать дубликат в УФРС;
  • получение дубликата занимает от 3-5 до 30 дней, в зависимости от загруженности канцелярии в отделе Регслужбы.

Правоустанавливающий документ

Особенности:

  • стержневой документ, на который опирается право собственности, без него Свидетельство о госрегистрации (см. выше) дает неполную картину событий, происходивших на момент раннего перехода прав собственности;
  • показывает, каким образом квартира досталась прежнему владельцу (дарение, наследование, приватизация, военный или иной отраслевой сертификат, переход помещения из служебного в личное);
  • роль правоустанавливающего документа может играть договор мены, купли-продажи, дарения, а также свидетельство о наследстве и др.

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Технический паспорт

Один из главных документов любой сделки с квартирой. Его особенности:

  • пожалуй, именно на получение этого документа уходит больше всего времени. Формально срок получения озвучен как 3-30 дней. Однако в некоторых городах процедура затягивается на 1,5 или даже 2 месяца (по объективным причинам: слишком большой оборот клиентов, сотрудники БТИ просто физически не успевают обработать все заявки);
  • возможен срочный вариант получения, но и госпошлина за услугу возрастет (не удивляйтесь, если возрастет в 7-10 раз);
  • каждая выдача нового техпаспорта неразрывно связана с визитом инспектора из Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ). В ходе экспертизы квартиры заново проводится обмер всех помещений. Даже небольшие отклонения от прежних размеров приведут к доплате за получение нового техпаспорта.
  • срок действия по закону 5 лет. Однако покупателя может не устроить давность техпаспорта. Рекомендуется обновить техпаспорт, если документ «старше» 1 года.

Выписка из ЕГРП

Что такое ЕГРП, многие не знают, пока не столкнутся с вопросами купли-продажи недвижимости. Аббревиатура означает следующее: Единый Государственный Реестр Прав. В этом реестре централизованно (в масштабах России) собраны все сведения о праве собственности на объекты недвижимого имущества.

Особенности документа:

  • выдается в окружном отделе УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы). Также можно заказать онлайн дистанционно, что крайне удобно, если интересующий вас объект находится в удаленном населенном пункте и заказать выписку лично возможности нет;
  • информирует о том, в чьей собственности находится данный объект в настоящее время;
  • за получение нужно заплатить госпошлину (оплачивается при подаче заявки на выдачу);
  • показывает наличие/отсутствие обременений или ограничений прав собственности нынешнего владельца (наложен арест, квартира под залогом и т.п.);
  • при оформлении сделок купли-продажи свежесть выписки должна быть не более 30 дней, хотя на законодательном уровне срок ее действия не определен.

Форма-9

По-другому документ называется Справкой о зарегистрированных лицах. Особенности:

  • подтверждает состав лиц, зарегистрированных на данной площади к моменту сделки купли-продажи;
  • для получения обращайтесь в местное ЖЭУ (конкретно – к паспортисту). Если сделка срочная, уточняйте заранее график работы паспортиста, а также тот факт, что люди на этой должности чаще всего склонны к чиновничьему тоталитаризму: любят затягивать время, часто отсутствуют на рабочем месте в положенные часы, нередко допускают ошибки при заполнении формуляра, а затем исправление таких ошибок требует дополнительного времени и нервов;
  • действующим Законодательством РФ срок действия данного документа не определен. С другой стороны, важна дата выдачи: именно на эту дату и отражен состав зарегистрированных лиц. На практике при оформлении сделок купли-продажи в регистрирующий орган следует предъявлять справку «свежестью» не более 10 дней.
Предлагаем ознакомиться:  Закон о тишине в Московской области

Кто эти люди? Во-первых, это лица, находящиеся в длительной служебной командировке в другом городе или за рубежом.

Во-вторых, находящиеся в местах лишения свободы (весь срок заключенные «числятся» в исправительном учреждении, но по возвращении регистрируются обратно в ту квартиру, откуда были выписаны в связи с лишением свободы). При получении справки данные о таких лицах в ней не отражены.

В интересах покупателя – настоять и попросить доступ к просмотру домовой книги квартиры, готовящейся к сделке. Что касается продавцов, то они-то как раз (если не чисты на руку), заинтересованы утаить информацию о «сидельцах», претендующих на пользование помещением квартиры.

Разрешение из районного Отдела опеки и попечительства

Крайне важный документ, если к продаваемой квартире участвует несовершеннолетний – либо как собственник, либо как прописанный жилец квартиры. Особенности:

  • без этого разрешения невозможны сделки, в которых участвуют несовершеннолетние лица;
  • при каждом РОНО есть отдел, занимающийся вопросами защиты прав детей, опекой и попечительством – туда и следует обратиться, чтобы получить Разрешение;
  • срок изготовления от недели до месяца;
  • условия получения – наличие встречного варианта покупки жилья, где ребенку предоставляется доля собственности не меньше, чем сейчас (либо прописка ребенка по другому адресу, опять же без ущемления его интересов против нынешних условий).

Справка из диспансера

Как правильно провести оформление и регистрацию купли-продажи своей квартиры

Речь идет о психоневрологическом и/или наркологическом диспансере. Особенности документа:

  • отражает состояние продавца – не состоит ли он на учете по причине наркологической зависимости или отклонений психики;
  • справка не является обязательной при регистрации сделки;
  • предоставление справки – инициатива покупателя, который не уверен в адекватности нынешнего собственника (то есть насколько он отвечает за свои действия по отчуждения права собственности на квартиру).

Согласие супруга

  • необходим для того, чтобы после купли-продажи квартиры новому владельцу не пришлось оспаривать свое право собственности с одним из супругов (если тот был не в курсе отчуждения права и претендует на обратный ход уже свершившейся сделки);
  • подтверждает факт того, что нынешний или бывший супруг (супруга) не возражают против продажи квартиры и не претендует на нее, в том числе и после развода.

Справка об уплате налогов на недвижимое имущество

Особенности:

  • показывает, что по данной квартире нет задолженности по налогам на имущество. При получении квартиры в качестве наследства или дара получатель в ряде случаев обязан платить налоги в государственную казну. Если этого не сделано, квартира не может быть продана.
  • при отсутствии справки покупатель сильно рискует, т.к. не знает – законна ли сделка или нет.

Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

Почему сроки могут затянуться и что делать в этом случае

Отходя от классической сделки купли-продажи, необходимо индивидуальные учесть нюансы сделок. Каждый такой нюанс таит в себе массу подвохов, если только не опереться на грамотного профессионала.

Квартира взята в ипотеку

При оформлении квартиры в ипотеку главную роль играют отношения с банком:

  • каковы условия ипотечного договора;
  • каков первоначальный взнос живыми деньгами;
  • участвует ли квартира в сложной обменной цепочке;
  • участвуют ли несовершеннолетние в сделке со стороны продавца и т.д.

Квартира куплена у застройщика

Сделку купли-продажи строящегося объекта заслуженно можно назвать наиболее сложной. В основном трудности связаны с тонкостями инвестиционного договора, потому что:

  • чаще всего застройщик один, подрядчик другой;
  • к тому же нередко встречаются трудности, касающиеся прав застройщика на землю;
  • масса проблем возникает по завершении фактического строительства – на стадии ввода дома в эксплуатацию (в «неблагоприятных» объектах люди живут годами, но при этом не могут получить Свидетельство о регистрации права собственности, т.к. строительство велось с нарушениями закона).

Занижение стоимости квартиры в договоре

Указав в договоре купли-продажи инвентаризационную стоимость (а не фактически заплаченную и не рыночную), люди экономят деньги на некоторых платежах:

  • обе стороны – на проценте, оплачиваемом нотариусу;
  • продавец – на том, чтобы не платить налог с полученного дохода (облагаемая база регулируется государством, т.е. с сумм ниже этой планки налоги не платятся).

С другой стороны, при любой «обратке» (так риэлторы называют сделку, признанную недействительной и повернутой вспять) у покупателя есть риск не получить назад фактически оплаченной им суммы.

Собственность по наследству — необходимые документы

Оформление квартиры в собственность по наследству — дело хлопотное, которое затрачивает много сил и времени. Сначала необходимо оформить само наследство у нотариуса по истечении 6-ти месяцев после смерти наследодателя. Когда наследство будет переоформлено, можно заниматься оформлением права собственности. Необходимо собрать такие документы:

  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое было у наследодателя;
  • свидетельство о наследстве;
  • экспликация, поэтажный план и оценочная стоимость квартиры;
  • выписка из реестра прав.

Нотариус проверит эти предоставленные документы для оформления квартиры в собственность по наследству и назначит срок получения свидетельства о праве на наследство. При получении документа необходимо правильность написания всех реквизитов, характеристик и адреса. Бумага должна быть подкреплена подписью нотариуса и печатью нотариальной конторы.

Государственная регистрация права собственности на квартиру

Сделки по ДКП нужно оформлять в следующей последовательности:

  1. Стороны составляют соглашение, на основании которого в дальнейшем будет произведен переход прав от покупателя к продавцу.
  2. Собирается необходимая документация и разрешения от третьих лиц.
  3. После сбора документов стороны должны совершить их сверку, документ подписывается и передается в Росреестр регистрировать право.
  4. После получения документа о передачи собственности покупателю формируется акт приема-передачи, на основании которого происходит передача ключа новому владельцу.

Если продается только доля квартиры, то нужно получить разрешение от остальных владельцев помещения в установленной форме об отказе от права приоритетного приобретения жилья. Если есть долг, то нужно погасить его либо взять с продавца расписку о том, что он обязуется погасить этот долг до определенной даты в установленном размере в рублях РФ.

Есть также вариант уплаты долгов собственником: тогда это положение должно быть зафиксировано в основном тексте документа. Если недвижимость продается супругами, то обязательно наличие разрешительного документа на сделку от мужа. Данная бумага заверяется у нотариуса, и без нее договор будет признан ничтожным.

Регистрационные действия происходят на основании подробного акта ФЗ 218 от 13 июля 2017 г., п. 6 ст. 1. В соответствии с данным нормативным актом момент перехода прав владения квартирой покупателю по соглашению сторон происходит в процессе постановки на госучет в органе Росреестра. Ведомство находится по месту расположения приобретаемого имущества.

Но для того, чтобы новый собственник смог реализовать свои права на недвижимость, он должен пройти через оформление в ведомстве. Такой переход фиксируется посредством постановки специализированного оттиска и печати на договоре сотрудниками Росреестра. До этого момента переход прав невозможен.

Многие люди, которым необходимо оформить регистрацию права на недвижимость, задаются вопросом, сколько стоит данная процедура, если её выполнять самостоятельно или при обращении в специализированную юридическую компанию, специалисты которой предоставляют такие услуги.

Заявителю необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей за процесс регистрации в УФРС. Также он оплачивает госпошлины за услуги, предоставляемые БТИ и другими органами и службами, которые подготавливают документацию. Размер таких государственных пошлин будет в пределах 220 рублей.

Если заказывать оформление данного процесса у специалистов, тогда придётся оплатить не только госпошлину при получении документов, но и оплатить услуги юристов. Каждая компания устанавливает свои расценки на предоставление подобных услуг. Стоимость будет зависеть от каждого конкретного случая заявителя, имеются ли у него необходимые бумаги на руках или нужно производить восстановление каких-либо документов вследствие их утери, порче или приведении в негодность по другим причинам.

Все статьи по теме

1. Квартира — это недвижимость, и при получении её в дар, по наследству или в результате купли-продажи, необходимо оформлять регистрацию права на недвижимость.

2. Для оформления права собственности, необходимо обратиться в регистрирующий орган и предоставить документы.

3. После того как бумаги будут предоставлены, и специалист их рассмотрит, можно получать регистрационное свидетельство.

4. Рассмотрение заявления и других документов будет происходить в течение месяца.

5. Оформить право собственности можно на квартиру в новостройке, на жильё, приобретённое по ипотеке или на квартиру, полученную по наследству. Каждый процесс требует предоставления своих документов и сроков рассмотрения заявки.

6. Стоимость процедуру равна уплаченным государственным пошлинам за получение тех или иных документов. Если заказывать услугу в специализированной юридической компании, тогда стоимость оплаты услуг будет намного выше.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector