Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и как это сделать правильно?

Пошаговая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка.

Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате.

Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

  • Сбербанк РФ.
  • ВТБ24.
  • Тинькофф банк.
  • Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и как это сделать правильно?

Основные условия ипотеки:

  1. ставка 9,5-13% годовых;
  2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
  3. срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Оценка недвижимости

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

  • район расположения и его престижность;
  • площадь и количество комнат;
  • возраст дома и состояние ремонта;
  • близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
  • вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

  1. справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
  2. копия трудовой книжки;
  3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
  4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
  6. расширенную выписку из ЕГРН;
  7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
  8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита.

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

  • точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
  • все реквизиты сторон;
  • какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
  • условия повышения кредитной ставки;
  • что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора.

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

  1. данные сторон;
  2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
  3. цена сделки;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
  6. ответственность покупателя и продавца.

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и как это сделать правильно?

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

  1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
  2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
  3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.

Особенности продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Важная особенность проведения сделки — контроль со стороны представителей банка на каждом этапе.

Решив продать находящуюся в залоге у банка недвижимость, собственник помещения может столкнуться со следующими сложностями:

  1. Банк не может запретить продавать квартиру, но имеет возможность иными способами ограничить действия заемщика. Например, одним из условий проведения сделки является полное досрочное погашение задолженности по кредитному договору.
  2. Трудности в поиске покупателя. Желающий приобрести находящуюся под обременением недвижимость должен быть готов внести аванс в размере остатка задолженности по оформленному продавцом ипотечному кредиту.
  3. Сделка по купле-продаже находящегося в ипотеке жилья может занять чуть больше времени, нежели аналогичная сделка с «чистой» квартирой. Соответственно, покупатель может потребовать снижения стоимости объекта.
  4. В зависимости от схемы проведения сделки, есть особенности в расчетах по договору купли-продажи.

Могут возникнуть и индивидуальные сложности в рамках каждой схемы продажи квартиры, на которую наложено обременение (ипотека).

Это самый простой способ реализации объекта недвижимости.

Он заключается в том, что заемщик самостоятельно или с помощью представителя агентства недвижимости ищет покупателя, который будет готов на покупку квартиры за наличный расчет.

Когда желающий купить квартиру найден, стороны договариваются о том, что покупатель передает часть денежных средств продавцу. Сумма направляется заемщиком на гашение ипотеки.

Сложность заключается в том, что на совершение сделки потребуется чуть больше времени: после полного закрытия кредитного договора сотрудникам банка необходимо несколько дней (а иногда и недель), чтобы подготовить документы для снятия обременения с недвижимости.

Способ заключается в том, что покупатель приобретает недвижимость с использованием кредитных средств, выдаваемых банком. Далее могут быть два варианта:

  • ипотека оформляется в том же кредитном учреждении, в котором первоначально оформлен кредит на квартиру. В этом случае у сотрудников банка, вероятнее всего, не возникнет вопросов при оценке предмета залога. Они смогут до снятия обременения провести юрэкспертизу документов и сообщить решение о том, будет выдан кредит на квартиру или нет;
  • ипотека оформляется в ином кредитном учреждении. В этом случае сотрудники залогового подразделения банка, вероятнее всего, смогут рассмотреть пакет документов по предмету сделки и вынести решение о возможности кредитования только после того, как с квартиры будет снято обременение.

Нюанс связан с тем, что одним из требований банков является отсутствие каких-либо ограничений и обременений относительно передаваемого в залог имущества.

Наименее выгодный для заемщика вариант продажи жилья. Как правило, реализация ипотечной квартиры с помощью банка происходит с публичных торгов тогда, когда заемщик перестает исполнять предусмотренные условиями кредитного договора обязательства.

Особенность сделки заключается в том, что заинтересованные в быстрой реализации залога сотрудники банка продают квартиру по стоимости ниже рыночной. Соответственно, заемщик получит на руки меньшую сумму денежных средств, нежели при самостоятельной продаже квартиры и будет вынужден оплатить все расходы, связанные с реализацией предмета залога.

Реализация объектов с обременением предполагает более объемный пакет документов и занимает больше времени, чем потребовалось бы при купле-продаже «чистой» квартиры.

Поэтому продавцам ипотечных квартир необходимо учесть, что объект придется продавать с некоторым дисконтом.

Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

  • потеря дохода;
  • необходимость в приобретении более просторного жилья;
  • желание заработать на сделке перепродажи;
  • личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

Теперь подробнее о каждой из причин.

Потеря дохода

Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

О том, как купить квартиру в ипотеку на маткапитал, читайте отдельную публикацию на сайте.

Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

Предлагаем ознакомиться:  Установление отцовства после смерти отца для получения наследства

Существует два варианта действий в такой ситуации:

  • взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
  • продать первую квартиру и купить более просторную.

Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

Вариант для умных и продвинутых.

Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.

Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.

Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.

Для банка главное – вернуть себе сумму долга по ипотеке, поэтому искать выгодные варианты, чтобы денег хватило ещё и продавцу, работники финансовой компании не будут. По этой причине сделка через банк наименее выгодна для владельца недвижимости.

С другой стороны, если ваша квартира не привлекает потенциальных хозяев ничем, кроме цены, о выгоде можно забыть.

Впрочем, иногда самостоятельная продажа недоступна по правилам кредитного договора. Ряд банков требует, чтобы находящаяся в залоге квартира, продавалась исключительно через собственную базу кредитной организации.

Что касается рисков для покупателей, то они как раз минимальны в случае сделок с залоговыми квартирами, поскольку строго регулируются и контролируются федеральным законом «Об ипотеке». Если в процедуре участвуют представители банка, юристы и риэлторы, риск признания договора недействительным приближен к нулю.

Ещё один нюанс: при разрешении на самостоятельную продажу стоимость квартиры также контролируется банком. Вы не можете устанавливать свою цену, чтобы поскорее продать недвижимость. Банку важно, чтобы сумма покрыла все кредитные обязательства заемщика, включая штрафы и пени.

Даже искушенные в сделках с недвижимостью люди не всегда в курсе всех нюансов и особенностей при продаже ипотечных квартир.

Чтобы не проиграть в деньгах и не остаться в долгу у банка, рекомендую воспользоваться профессиональной помощью в таких сделках и обратиться в какое-нибудь надёжное и недорогое агентство недвижимости.

Услуги таких организаций платные, но зато вы выигрываете во времени и иногда – в цене квартиры. Сотрудники агентств имеют свои подходы в переговорах с банковскими организациями, поэтому осуществляют такие сделки быстро и с выгодой для клиента.

Для закрепления материала рекомендую к просмотру информативное видео от Ярослава Дмитриева, эксперта по финансовым вопросам.

Жилье, купленное в рамках данной программы, находится в обременении у банка и Минобороны РФ. Право собственности на объект переходит после полного погашения кредита.

Если заемщик желает продать объект раньше срока, ему необходимо:

  • уведомить банк и Росвоенипотеку о своих действиях;
  • уточняет оставшуюся сумму долга;
  • полностью погасить кредит;
  • найти покупателя;
  • получить документ о снятии обременения;
  • получить документ на право собственности в Росреестре;
  • продать квартиру по обычной схеме.

Для полного погашения задолженности можно использовать средства материнского капитала.

Итак, заемщик принимает решение добровольно продать ипотечную квартиру и купить другую подешевле. Первым делом нужно определить стоимость жилья. В банке можно узнать остаток по действующему кредиту, а в агентстве помогут подобрать другой объект на рынке.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег.

Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения ипотеки и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.
  3. Составить предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Или же можно составить договор задатка. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в предварительном договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка, так что не нужно будет составлять отдельно договор задатка.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или договор задатка. Об этом далее.

  4. Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  5. После погашении ипотеки, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны придти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет — в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

С 2017 во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

  1. Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников перечислены здесь.

    Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

    Договор в нотариальной форме подписывается только перед нотариусом, поэтому сотруднику МФЦ он отдается уже подписанным.

  2. На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление на подписание.
  3. После подписания заявлений сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику расписку об их получении.
  4. Сотрудник МФЦ передаст документы и договор регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирован переход права собственности от продавцов покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    По закону максимальный срок регистрации: 7 рабочих дней, если договор купли-продажи в простой форме; 5 рабочих дней, если договор в нотариально заверенной форме. Но не всегда регистраторы укладываются в срок. Чтобы уточнить завершение регистрации, можно позвонить по телефону и сказать оператуору номер заявления, которые есть в расписке.

  5. В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.
Предлагаем ознакомиться:  Временная регистрация граждан казахстана в россии в 2019 году

Порядок и способы оформления

Рассмотрим подробнее каждый способ продажи обремененной ипотекой квартиры.

Самостоятельно

  1. Письменно сообщить банку о намерении продать квартиру.
  2. Получить письменное согласие.
  3. Собрать необходимые для продажи жилья документы.
  4. Самостоятельно или с помощью агента найти покупателя.
  5. Заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи с условием передачи аванса (задатка) в сумме остатка задолженности по ипотеке.
  6. Закрыть кредит.
  7. Получить от сотрудников банка пакет документов, необходимых для снятия обременения в Росреестре.
  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Сдать в Росреестр или МФЦ на госрегистрацию 2 пакета документов: на снятие обременения, на регистрацию перехода права собственности.
  10. По прошествии установленного законодательством срока договор зарегистрируют.

В этом случае потребуется собрать два пакета документов.

Для снятия обременения (пакет №1):

  • закладная (в банке);
  • справка о погашении ипотеки (в банке).

Для регистрации перехода права собственности (пакет №2):

  • свидетельство о госрегистрации права (на руках у заемщика);
  • правоустанавливающий документ на недвижимость (на руках у заемщика);
  • справка из паспортного стола о зарегистрированных;
  • кадастровый паспорт, поэтажный план (МФЦ или Росреестр);
  • копии паспортов покупателя и продавца;
  • заключенный между сторонами договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие расчет между покупателем и продавцом.=

Любой вариант продажи квартиры, пребывающей в статусе залога, не будет простым. Ведь по сути, вы не владеете имуществом полностью, поскольку оно обременено залогом.

Поэтому прежде чем решиться на продажу квартиры с ипотечным статусом, следует заранее выбрать способ будущей сделки.

Существует 4 законных варианта:

  1. Досрочное погашение: вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
  2. Продажа кредитных обязательств: вы оформляете «перезайм» — процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
  3. Продажа через банк: банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
  4. Самостоятельная продажа: вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.

А теперь подробно и обстоятельно о каждом способе.

Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.

Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.

К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.

Стадии сделки:

  • покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
  • после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
  • если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.

Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.

После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.

Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.

Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.

Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

  • во-первых, сниженной стоимостью;
  • во-вторых, расположением в хорошем районе;
  • в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.

Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.

Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.

Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.

Денежный остаток от сделки (если таковой есть) составляет разницу между суммой ипотеки и ценой на недвижимость. Эти деньги покупатель кладёт в депозитную ячейку банка, а бывший владелец квартиры забирает их после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная – не имеется в виду нелегальная. Извещать банк всё равно придётся. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.

Скрывать от потенциального нового владельца факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если вы будете выдавать информацию по частям и умалчивать о важных обстоятельствах, у человека сложится впечатление, что его хотят вовлечь в какую-то аферу.

Этапы сделки следующие:

  • покупатель смотрит объект;
  • если квартира устраивает, покупатель обращается в кредитную фирму с изъявлением желания выкупить залог;
  • сотрудники составляют с покупателем предварительный договор, заверенный нотариусом;
  • покупатель вносит сумму для погашения ипотечного долга в депозитную ячейку №1, а деньги, причитающиеся заёмщику, в ячейку №2;
  • с объекта снимается обременение;
  • оформляется документальное подтверждение продажи в Росреестре;
  • банк и продавец получают доступ к ячейкам №1 и №2 соответственно.

Самостоятельный способ несколько быстрее, но найти покупателя на квартиру в залоге не так-то просто. Кроме того, банк даст согласие лишь в случае, если у него нет к заемщику никаких претензий: он исправно выплачивал ипотеку и не имеет задолженности по срокам.

Рассмотрим все способы продажи залоговой жилой недвижимости.

Как продать квартиру в ипотеке и заработать? Следует найти покупателя, который согласится погасить оставшуюся часть ипотеки. Сделать это будет не просто, так как обременения часто отпугивают покупателей.

Но есть реальный шанс продать ипотечную квартиру, которая находится на этапе строительства, поскольку такая жилплощадь пользуется повышенным спросом. Как продать квартиру в ипотеке? Первым делом заемщик должен получить разрешение банка, указав причину реализации объекта, узнать оставшуюся сумму долга.

Далее следует составить соглашение с потенциальным покупателем и заверить его у нотариуса. Заемщик должен выписать всех членов семьи из ипотечной жилплощади. Только после этого покупатель вносит средства для полного погашения ипотеки.

Продажа квартиры в ипотеке является рисковой операцией. Наличие любых долговых обязательств только увеличивает риски. Даже порядочные с виду люди могут утаивать информацию о жилище. Или предупредить о наличии кредита, но не сообщать о задолженности по коммунальным платежам.

Проще всего обратиться в жилищную контору за справкой о состоянии учета по всем платежам. На основании этого документа формируется окончательная цена. Также следует запросить в банке информацию о наличии задолженности. Порядочные продавцы готовят эти документы самостоятельно и заранее.

В случае продажи квартиры в ипотеке с задолженностью по коммунальным платежам, чаще всего покупатель берет на себя обязанность погасить долги продавца. Хотя законодательно он делать это не обязан. Чтобы оформить сделку, следует заключить договор о переводе задолженности на нового собственника.

Затем получить письменное согласие УК о переводе долга на нового собственника. Прописывать этот пункт в основном договоре купли-продажи квартиры в ипотеку не следует. Это усложнит процедуру регистрации объекта. Лучше указать в договоре ссылку на допсоглашение о переводе долга.

Если покупатель не хочет погашать долги, то в договоре купли-продажи объекта следует отразить пункт о том, что задолженность на него не перекладывается. Так он обезопасит себя от возможных претензий в будущем со стороны управляющей компании.

В 2018 году были внесены изменения в ст. 158 ЖК РФ. С продажей объекта переходит долг по взносам на капитальный ремонт новому собственнику. Это следует иметь в виду до подписания документов и договориться с продавцом о полном погашении задолженности до регистрации сделки.

Существует как минимум три схемы реализации имущества с долгом. Рассмотрим особенности каждой из них.

Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

Продажа ипотечнику

  1. Выполнить действия, аналогичные указанным в п. 1-7 способа «Самостоятельная продажа за наличный расчет».
  2. Снять обременение с квартиры.
  3. Сформировать и передать в банк пакет документов, необходимый для принятия решения о возможности выдачи ипотеки на квартиру.
  4. В случае положительного решения о проведении сделки заключить основной договор купли-продажи.
  5. Сдать договор на госрегистрацию в Росреестр или МФЦ.
  6. По прошествии установленного законодательством срока договор зарегистрируют.

Дополнительно к перечню документов при продаже за наличный расчет необходимы:

  • отчет об оценке квартиры (покупатель заказывает в аккредитованной банком оценочной компании);
  • кредитный договор и закладная (покупатель оформляет в банке-кредиторе).
Предлагаем ознакомиться:  Оформление квартиры в новостройке в собственность

Продажа банку

  1. Представитель залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании выполняют оценку квартиры.
  2. Сотрудники соответствующего подразделения банка выставляют квартиру на продажу на сайте кредитного учреждения и на прочих ресурсах, предназначенных для реализации залогового имущества.
  3. Когда покупатель найден, продажа объекта осуществляется одним из вышеперечисленных способов.

Порядок действий зависит от того, рассчитывается продавец за квартиру наличными денежными средствами или приобретает ее в ипотеку.

Содержание пакета документов обозначено выше и зависит от того, продается квартира за наличные денежные средства или в ипотеку.

Стоит обратить внимание, что приведенный в таблице перечень документов является примерным и может варьироваться в зависимости от каждой отдельной ситуации.

Информацию о документации и сроках регистрации перехода права собственности можно узнать на сайте Росреестра.

Квартира «продастся» быстрее, если обременение будет снято. С этой целью можно попробовать оформить нецелевой потребительский кредит в размере остатка задолженности по ипотеке.

Выданные банком средства направить на погашение ипотеки, снять обременение, а уже потом заниматься продажей жилья.

Как лучше произвести расчет за покупку

Покупатели могут передать остальную часть денег продавцам на разных этапах. Тут уже как стороны договорятся. Важно, что каждый из способов должен обязательно указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

Я советую, чтобы покупатели передали остальные деньги через арендованную банковскую ячейку. Доступ к этой ячейке продавцы могут получить только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры.

Если покупатель очень доверяет продавцу (например, покупает у хорошего знакомого), то передать деньги ему можно на руки в день сделки.

Если в вашем случае достаточно простой формы договора купли-продажи, то сделать можно все одновременно: собственники вместе с представителем банка подает документы в МФЦ на снятие обременения с квартиры.

Далее в тот же день собственники вместе с покупателями подают документы и составленный договор купли-продажи на регистрацию. Регистратор сначала снимет запись об ипотеке, т.е. снимет обременение, и следом же зарегистрирует сделку.

Но здесь нужно хорошо сориентироваться по срокам, а для этого следует обратится к профессионалам — юристу или риэлтору. Если же договор нужно обязательно нотариальный, то такая схема не подойдет. Нотариус потребует сначала снять обременение с квартиры.

Особенности продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Военная ипотека отличается тем, что квартира пребывает в залоге не только у банка, но и у государства. Продать такую недвижимость можно только после снятия обоих обременений.

Для этого нужно погасить не только ипотечный кредит, но и целевой жилищный заем, выданный ФГКУ «Росвоенипотека».

Необходимо учесть, что военнослужащий имеет возможность воспользоваться повторно средствами целевого жилищного займа.

Поскольку ипотечный договор оформляется на несколько лет, не исключена возможность столкнуться с материальными трудностями. Как только возникают проблемы с выплатой ежемесячных платежей, банк поднимает вопрос об изъятии имущества и его продажи.

При желании и грамотном подходе к делу этой процедурой можно заняться самостоятельно. И даже заработать деньги. Другие заемщики продают квартиру в ипотеке, желая приобрести более просторное жилье. Статьи 29, 33 ФЗ№ 102 “Об ипотечном кредитовании” предусматривают возможность продажи такого объекта.

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи.

Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

С момента заключения сделки покупатель становится полноправным собственником недвижимости. В свою очередь жилье становится залоговым. Это накладывает на права владельца ограничения. По статистике процент невыплат по ипотечным кредитам очень высокий. Поэтому банки оформляют ипотеку только под залог.

Квартира в ипотеке обременена следующими ограничениями:

  • продажа жилого помещения;
  • перепланировка;
  • регистрация по месту жительства.

Продажа квартиры в ипотеке возможна только с разрешения банка и уверенности в возврате выданных средств, процентов за пользование кредитом. Эти суммы рассчитываются на момент погашения долга. При этом банки охотно соглашаются продать квартиру, если владелец улучшает жилищные условия путем оформления новой ипотеки.

Банк заинтересован в том, чтобы недвижимость оставалась ликвидной весь период действия договора. Оценка имущества проводилась в его первозданном виде. Поэтому любые перепланировки невозможны.

Пока квартира находится в ипотеке заемщик не может прописать в ней дальних родственников или посторонних людей. Это правило не распространяется на родителей, детей, супругов и других ближайших родственников.

Также возникнут сложности со сдачей квартиры в аренду. Если сделка будет оформлена официально, заемщик нарушает условия договора, то банк не сможет выставить квартиру на торги до завершения срока действия договора аренды.

Казалось бы, спорных вопросов быть не может — кто выплачивает ипотеку, тот и владеет квартирой. Если такое жилье было куплено до брака, то в случае развода оно остается за собственником. Если же супругу(е) удастся доказать факт участия в выплатах по кредиту, то по решению суда его (ее) могут сделать вторым совладельцем помещения, пропорционально внесенным платежам.

Во избежание подобных спорных ситуаций оплачивать кредитные платежи следует либо в кассе банка или через личный кабинет. Только так можно будет доказать, кто был реальным плательщиком кредита. Никакие устные договоренности между супругами банк не примет к рассмотрению.

Ипотечная квартира может быть приобретена несколькими собственниками, как родственниками, так и посторонними людьми. Совладелец жилья выступает поручителем/созаемщиком. Соотношение долей жилплощади определяется договором.

Если жилье приобретают супруги, то шансы получить кредит увеличиваются за счет суммирования доходов. Будучи собственником кредитного помещения, нужно знать все условия, при которых банк может принять решение о продаже жилья. Самым грубым считается наличие трех и более просрочек по выплатам.

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

    Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и как это сделать правильно?
  1. Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
  2. Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.

Минусы:

  1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
  2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
  3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
  4. Необходимость принимать условия и требования банка.

Подводные камни

При реализации сделки по продаже обремененного ипотекой жилья могут возникнуть следующие нюансы:

  • на продажу квартиры необходимо разрешение кредитной организации;
  • продавец и покупатель несут финансовые риски. Важно, чтобы ни одна из сторон не отказалась от выполнения обязательств;
  • по причине ряда нюансов составление договора купли-продажи целесообразно доверить специалисту;
  • реализация предмета залога может занять много времени: некоторым кредитным учреждениям необходим срок около месяца, чтобы подготовить пакет документов для снятия обременения.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Заключение

Сделаем выводы. Продажа имущества в статусе ипотечном залога – мероприятие непростое, но вполне посильное для энергичного и деятельного человека.

Для достижения успеха в этом деле я рекомендую изучить заранее все нюансы и юридические тонкости вопроса, чтобы не потерять в деньгах и сохранить свои нервы.

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector