Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: выбор и покупка

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности. То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта.

Необходимые документы

При выдаче ипотечных кредитов, взаимодействии с заемщиками финансовые учреждения руководствуются нормативными документами о банковской деятельности, а также ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

Важно: при ипотеке собственником приобретаемой недвижимости становится заемщик, а иногда и члены его семьи. Банк является залогодержателем, имеет полное право обратить взыскание на квартиру, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту.

О том, какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку, читайте в нашем материале.

Говоря об особенностях покупки готовой квартиры на заемные средства, стоит отметить следующее:

  • выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
  • передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
  • все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если заемщик выбрал жилье, которое не соответствует требованиям кредитной организации, выход есть. Можно оформить кредит под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи недвижимости.

Правила покупки вторичного жилья с помощью ипотечного кредита

На рынке ипотечного кредитования присутствует огромное количество банков. Несмотря на различие программ по предоставлению денежных средств, есть ряд схожих условий покупки готового жилья в ипотеку.

Решить квартирный вопрос можно, если:

  1. Заемщик получил положительное решение по итогам рассмотрения заявки на ипотеку.
  2. Выбранный объект недвижимости удовлетворяет требованиям банка к предмету залога. Обычно под этим подразумевается отсутствие:
    • временно и постоянно зарегистрированных в квартире лиц;
    • обременений, арестов, ограничений на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости;
    • перепланировок и переустройств, согласовать которые невозможно.
  3. Заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос (если его наличие предусмотрено условиями кредитования), оплатить связанные с покупкой жилой недвижимости расходы.

Требования к заемщику со стороны кредитных организаций примерно схожи. Портрет клиента по ипотеке выглядит следующим образом:

  • платежеспособный гражданин старше 18 (иногда 21) лет или семья с постоянным источником дохода;
  • заемщик является гражданином РФ и имеет постоянную или временную регистрацию по месту фактического пребывания;
  • у клиента отсутствуют просрочки по действующим денежным обязательствам (если таковые имеются).

Шансы получить ипотеку значительно высоки у тех граждан, которые имеют официальный стабильный доход и положительную кредитную историю.

Когда речь идет о покупке квартиры, важно рассмотреть предложения разных банков. Только так можно найти оптимальный вариант кредитования.

Наименование банка

Размер первоначального взноса в % от стоимости жилья

Процентная ставка, %

Максимальный срок кредитования, лет

Абсолют

15

От 11.5

25

УРАЛСИБ

20

От 10.8 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 12.5.

25

Промсвязьбанк

20

От 12

25

Сбербанк России

20

От 10.75 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 11.

30

Условия выдачи примерно схожи, но при этом разница все таки есть. Например, молодая семья может значительно снизить расходы на выплату ипотеки, воспользовавшись программой кредитования от Сбербанка, а сотруднику бюджетной организации целесообразнее обратиться по вопросу получения кредита на покупку жилья в УРАЛСИБ банк.

После того, как заполненная анкета попадет к кредитным менеджерам, сотрудники учреждений самостоятельно перезвонят клиенту и ответят на все интересующие вопросы, рассчитают сумму кредита, размер платежа.

Второй вариант поиска банка с лучшими условиями кредитования – заполнить онлайн анкеты непосредственно на сайтах нескольких выбранных банков. Заемщик имеет возможность не только получить консультацию по телефону, но и будет знать предварительное кредитной организации по вопросу получения ипотеки.

Электронные сервисы отправки заявок на ипотеку значительно экономят время заемщика и позволяют получить консультацию и даже предварительное решение о возможности кредитования оперативно. Пользоваться ими удобно, а прикрепления дополнительных документов к заявке на первоначальном этапе обычно не требуется.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Когда объект найден, перед передачей аванса, который обычно просит внести продавец для подтверждения серьезности намерений купить недвижимость, необходимо тщательно изучить документы и историю квартиры.

Прежде всего оцените, насколько подобранная вами недвижимость соответствует требованиям банка к предмету залога.

Как правило:

  1. дом, в котором находится квартира, не должен состоять на учете ветхого и аварийного жилья и не должен присутствовать в плане на снос. Если есть сомнения, эту информацию можно уточнить в отделе градостроительства городской или районной администрации.
  2. Квартира не должна находиться в обременении, на нее не должны претендовать какие-либо третьи лица. Эта информация содержится в выписке ЕГРП, которую в обязательном порядке предоставляет продавец, либо запрашивает в Росреестре заемщик самостоятельно.

Важно: выбирая жилье, обратите внимание на месторасположение дома. Устраивает ли вас оно? Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки? Если ответ на последний вопрос положителен, можно ли их узаконить? Все вызывающие сомнения моменты нужно решить до передачи денежных средств и совершения сделки.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Рынок недвижимости связан с большими деньгами, а потому привлекателен для мошенников. Существует мнение, что раз документы на квартиру проходят проверку в банке, то сделка не будет иметь неприятных последствий для заемщика-покупателя.

На самом деле это не совсем так, исключить полностью связанные с покупкой риски невозможно. Для их минимизации важно самостоятельно проанализировать документы на покупаемое жилье. Подробно о том, какие существуют риски для покупателя при покупке квартиры в ипотеку, мы рассказывали здесь.

Обратите внимание на следующее:

  • срок владения недвижимостью и способ ее получения в собственность. Эти сведения можно почерпнуть из документа, который является основанием возникновения права собственности на недвижимость у продавца.

    Если срок владения небольшой (например, полгода или чуть больше), а квартира получена, к примеру, в наследство, это должно насторожить. Есть вероятность, что со временем на недвижимость заявятся еще какие-либо наследники.

  • Наличие или отсутствие обременений. Информация отражена в выписке ЕГРП, заказать которую можно самостоятельно. Наилучший вариант обезопасить себя — запросить расширенную выписку ЕГРП.

    В этом документе видны действия, которые были совершены на протяжении всего времени существования данной недвижимости. Выписка должна быть свежей, не старше 1-2 недель, а обременения в отношении недвижимости — отсутствовать.

  • Временно или постоянно зарегистрированные в квартире лица в квартире на момент совершения сделки должны отсутствовать. Дело в том, что прописанный в помещении гражданин имеет право пользования жильем наряду с собственником.

    Выписывать такого человека, в случае его отказа сняться с регистрационного учета добровольно, после покупки квартиры придется в судебном порядке.

Важно: обязательно настаиваете на личном присутствии всех продавца (продавцов) на сделке. Мошенники часто пытаются оспорить договоры купли-продажи, совершенные по генеральным доверенностям.

Если у вас возникли сомнения в правовой безопасности выбранного жилья, лучше отказаться от данной покупки, продолжить поиски подходящей квартиры.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Оформление ипотеки — не быстрая процедура. Процесс может занять от 3 недель до нескольких месяцев. Картина по срокам выглядит следующим образом:

  1. рассмотрение пакета документов заемщика — от 1-3 рабочих дней;
  2. сбор документов на приобретаемой жилье — от 5-7 рабочих дней;
  3. согласование предмета залога сотрудником кредитного подразделения — 3-5 рабочих дней;
  4. подготовка документов к сделке, подписание договоров — 1-2 рабочих дня;
  5. госрегистрация договоров — до 14 рабочих дней.
Предлагаем ознакомиться:  ЖК Испанские кварталы жизнь в Москве с испанским шармом

Ипотека — распространенный продукт, который есть в кредитной линейке практически каждого банка. Оформить ее не так сложно, как кажется на первый взгляд, но к получению и обслуживанию кредита стоит подойти со всей ответственностью.

Помимо этого, можно воспользоваться специальными предложениями банков, например:

  • Дельта Капитал готов давать кредит под первоначальный взнос со ставкой чуть выше ипотечной;
  • Уралсиб предлагает специальный вклад с доначислением средств от государства для формирования средств на уплату первоначального взноса.

Эксперты советуют подавать заявки на ипотеку сразу в несколько банков. В отличие от попыток взять несколько потребительских кредитов, заявки на ипотеку не портят кредитную историю: банки понимают, что человек вряд ли собирается оформить несколько жилищных займов, а массовую рассылку заявок делает для выбора между несколькими предложениями.

Для подачи заявки

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

С чего начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья? Чтобы купить недвижимость с привлечением ипотеки, от заемщика потребуются некоторые усилия. В целом процедура состоит из следующих этапов:

  1. Анализ предложений банков, выбор лучших условий кредитования. Помочь в поиске могут специализированные интернет-сервисы или агент по недвижимости.
  2. Сбор документов, подача заявки на ипотеку, принятие решения о возможности кредитования. После того, как из всех предложений выбраны лучшие, необходимо собрать пакет документов и предоставить его в кредитные учреждения. Только так можно получить окончательное решение о возможности финансирования.
  3. Подбор квартиры. На рынке недвижимости есть множество вариантов квартир. Все они представлены на специализированных сайтах по купле-продаже жилья. В некоторых случаях подбором занимается риэлтор. Отобрав несколько вариантов, посетите объекты лично. Затем можно сделать выбор.
  4. Предоставление документов на приобретаемое жилье в банк. Документы на приобретаемую квартиру необходимы сотрудникам банка для того, чтобы принять решение о возможности оформления в залог приобретаемой вами недвижимости.

    Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке? Документы при покупке квартиры в ипотеку вторичка — этот перечень более расширен, чем тот, в котором указаны необходимые для регистрации договора купли-продажи бумаги. Он включает в себя:

    • правоустанавливающие документы (договор приватизации, мены, купли-продажи, дарения, справка о выплате взноса ЖСК);
    • паспорта всех собственников жилья;
    • справка о зарегистрированных лицах;
    • квитанция о внесении платежей за коммуналку;
    • выписка ЕГРП;
    • кадастровый паспорт, техплан объекта;
    • отчет о рыночной стоимости квартиры.

    СПРАВКА: Если владельцами недвижимости являются несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане, потребуется разрешение органов опеки. В исключительных случаях от продавца может потребоваться справки о дееспособности. Получить ее можно у врача психоневрологического диспансера.

  5. Согласование предмета залога, основных параметров сделки. На этом этапе кредитный менеджер формирует предусмотренный внутрибанковской инструкцией пакет документов для согласования предмета залога и направляет его на подпись уполномоченному лицу.
  6. Оплата страховки, внесение аванса. После окончательного одобрения сделки будет назначен день подписания кредитного договора в банке и подготовлены документы для ее проведения. К этому моменту стороны должны точно определить схему расчетов:
    • наличный или безналичный расчет;
    • использование сейфовой ячейки или аккредитива.
  7. Подписание договора купли-продажи, кредитных документов. В день оформления кредита заемщик приходит в банк, где подписывает:
    • кредитный договор с графиком платежей;
    • закладную;
    • заявления об открытии счетов, выдаче кредита, перечислении денежный средств;
    • договор страхования.

    В этот же день покупатель и продавец:

    • оформляют передачу аванса в счет оплаты недвижимости, составляют соответствующую расписку;
    • подписывают договор купли-продажи квартиры.
  8. Госрегистрация сделки и обременения.

Подписав документацию, покупатель и продавец обязаны обратиться в МФЦ или Росреестр с целью сдать документы на госрегистрацию.

Важно: посетить госучреждение стороны должны самостоятельно. Если личное присутствие невозможно, эти действия может совершить третье лицо — на основании выданной нотариусом доверенности.

Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово. Требования к пакету зависят от программы кредитования. Например, если речь идет об ипотеке по двум документам: такие программы есть в банках ВТБ24 и УРАЛСИБ, где от заемщика потребуется:

  • паспорт гражданина РФ;
  • второй удостоверяющий личность документ;
  • заполненная анкета.

Если же речь идет о другой программе кредитования, вдобавок к вышеуказанному перечню могут понадобиться:

  • ИНН или СНИЛС;
  • документы о семейном положении;
  • копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
  • справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ;
  • документы о наличии в собственности движимого и недвижимого имущества;
  • военный билет (для лиц призывного возраста).

На анализ заявки сотрудникам кредитного учреждения потребуется от нескольких часов до нескольких дней. Решение будет озвучено заемщику по телефону. В случае отказа причину узнать практически невозможно, остается только «попытать счастья» в другом банке или искать иные пути покупки недвижимости.

В случае положительного решения кредитный менеджер выдаст клиенту перечень документов, которые необходимо предоставить в банк по приобретаемому жилью.

рассылаем заявки на кредит в банки

Важно: обычно положительное решение банка действует в течение 3-4 месяцев. Если по прошествии этого срока вариант приобретаемой недвижимости так и не подобран, положительное решение банка о выдаче кредита можно продлить.

Кода речь идет о покупке жилья в ипотеку, договор купли-продажи должен соответствовать требованиям банка (о том, как составить основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке, читайте тут).

Эти правила заключаются в обязательном указании по тексту документа на то, что недвижимость приобретается за счет кредитных средств, предусматривают взаимную ответственность покупателя и продавца. В отдельных случаях может присутствовать поручительство продавца, действующее до момента госрегистрации договора купли-продажи.

Помимо вышеуказанного, подписываемый сторонами договор содержит характеристики объекта недвижимости, параметры сделки, а также реквизиты сторон. На практике составлением договора занимается либо сотрудник банка, либо агент по недвижимости.

Нередко стороны перед заключением договора включают в алгоритм действий составление предварительного договора. Это делается для того, чтобы и продавец, и покупатель не отказались на каком-либо этапе от совершения сделки.

В предварительный договор купли-продажи квартиры обязательно включается положение о штрафных санкциях для сторон:

  • если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог;
  • если продавец решает не исполнять свои обязательства, он возвращает залог в двойном размере.

Таким образом, происходит «закрепление» сторон, и никто из них без последствий не может отменить сделку. Тем более, что авансовыми платежами порой проходят довольно крупные суммы. Стандартный размер залога – 50-100 тысяч рублей, но иногда передают и больше – в зависимости от ситуации.

При передаче денег обязательно составляется расписка, если при этом присутствовали свидетели, они тоже должны поставить свою подпись на документе, удостоверяя, что все прошло законно.

Такой договор заключается обычно еще до непосредственного оформления ипотеки. После того, как банк одобрил сделку, наступает этап составления стандартного договора. Его можно составить и самим, но так как в здешнем случае присутствуют ипотека и закладная, лучше довериться специалисту – юристу, нотариусу или работнику банка.

В договор включаются следующие положения:

  • сведения об участниках «мероприятия»;
  • данные о квартире;
  • сумма договора;
  • права и обязанности сторон;
  • схема расчета (расписывается довольно подробно, учитываются уже уплаченные средства);
  • алгоритм разрешения споров.

В конце ставятся дата и подпись. Договор с закладной составляется в трех экземплярах: еще один передается банку как залогодержателю.

Чтобы исключить все вопросы и наглядно показать, как реализуется весь процесс покупки жилья с использованием ипотечных схем, был составлен следующий алгоритм:

  • будущий заемщик выбирает банк и подходящую программу, оставляет заявку и получает одобрение;
  • далее он ищет подходящую квартиру;
  • при согласии продавца подождать составляется предварительный договор купли-продажи с передачей залога и оформлением расписки;
  • в банк сдаются документы для проверки юридической чистоты сделки;
  • при одобрении оформляется основной договор купли-продажи;
  • договор регистрируется в МФЦ или Регпалате;
  • после новый владелец берет в Росреестре справку о том, что он является собственником помещения;
  • стороны обращаются в банк, демонстрируют договор и полученную справку;
  • продавец получает деньги, а покупатель заключает с банком ипотечный договор.
  • низкие процентные ставки;
  • длительный срок кредитования;
  • кредит выдается на большие суммы;
  • возможность привлечения созаемщиков для получения необходимой суммы денег;
  • можно взять кредит с нулевым авансовым взносом.

Но ипотека имеет и ряд недостатков:

  • строгие требования к заемщикам;
  • длительный процесс оформления кредита;
  • на размер процентной ставки влияет наличие полиса страхования;
  • оформление кредита связано с определенными затратами для клиента (оплата услуг оценщика, нотариуса, страховые платежи);
  • в случае возникновения просроченной задолженности банк имеет право конфисковать залог.
Предлагаем ознакомиться:  Медаль ордена родительская слава

Несмотря на довольно большой перечень недостатков, на сегодня ипотека – это оптимальный вариант решения жилищного вопроса.

Возможные риски покупателя:

  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Заключение кредитного договора

https://www.youtube.com/watch?v=QUmKe4GbNfg

Покупка жилья порой связана со значительными расходами. К ним относятся:

  1. оплата аванса в счет стоимости квартиры. Обычно по условиям ипотечных программ эта сумма составляет 10-15% от стоимости жилья.
  2. Оплата услуг риэлтора. Вознаграждение агента может иметь как фиксированное значение, так и процент (3-5 и более) от стоимость квартиры.
  3. Оплата отчета об оценке о рыночной стоимости недвижимости. Услуги оценщиков начинаются от 3-5 тыс. рублей.
  4. Оплата страховки. Обычно договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора в отношении рисков утраты жизни и здоровья заемщиком, разрушения конструктива квартиры и потери права собственности на объект.

    СПРАВКА: При заключении договора страховой агент передает заемщику график внесения платежей по договору, который рассчитывается в индивидуальном порядке. За первый год действия страховки платеж составляет как минимум 1-3% от стоимости квартиры.

  5. Оплата по договору аренды индивидуальной банковской ячейки, если в сделке для расчетов между сторонами задействована банковская ячейка (по тарифам кредитной организации).
  6. Оплата госпошлины за регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В среднем размер платежа составляет 2-3 тыс. рублей. Точную сумму назовет сотрудник госучреждения при приеме пакета документов на регистрацию.

При покупке жилья важно предусмотреть непредвиденные расходы. Например, может потребоваться получение каких-либо дополнительных справок и документов: составление брачного договора, заверение нотариальных согласий.

  • размер процентной ставки – чем ниже, тем лучше, как правило, она будет находиться в диапазоне от 10 до 15%;заполняем заявки
  • продолжительность кредитования – ипотеку более чем на 20 лет оформлять не стоит, так как длительный срок мало влияет на размер ежемесячного платежа, а вот размер переплаты растет;
  • общая одобренная сумма ипотеки – она высчитывается для каждого клиента индивидуально;
  • размер переплаты;
  • валюта кредита (лучше оформлять заем в той валюте, в которой получаете заработную плату, не стоит уповать на низкие проценты по валютной ипотеке, 2014 год это хорошо показал);
  • требуются ли обеспечение и поручительство;
  • условия передачи жилья в залог;
  • размер страховки на жилье (это обязательно, а вот жизнь и здоровье можно и не страховать);
  • параметры выдачи кредита – на руки, перечислением на счет или на карту;
  • условия досрочного погашения.

Также при выборе банка обязательно обратите внимание на то, как вы будете оплачивать кредит. Если банк находится на другом конце города, а для погашения ипотеки обязательно нужно являться в офис, то этот вариант малопривлекателен.

Самый лучший и удобный способ погашения долга – в режиме онлайн. Так можно посмотреть и другие параметры кредита не выходя из дома. Идеально, если можно будет даже погашать досрочно через интернет-банк. Например, Сбербанк недавно реализовал такую функцию.

После того, как договор составлен, необходимо подготовить копии всех документов, упомянутых в нем, и обратиться в одну из следующих организаций для его регистрации:

  • непосредственно в Регпалату;
  • в многофункциональный центр (т. н. единое окно);
  • через сайт предоставления госуслуг (при наличии у всех собственников электронной подписи).

Как правило, чаще всего выбирается второй вариант – как самый быстрый, удобный и понятный.Подписание договора происходит при непосредственной сдаче документов. Процедура достаточно проста. Главное, не забыть забрать у регистратора расписку в получении документов.

Вместе с ней и подписанным договором стороны должны подойти в банк. Дальнейшая схема действий такова:

  • заемщик оформляет ипотеку, подписывая нужные бумаги и оформляя страховку;
  • средства перечисляются непосредственно на счет или карточку продавца;
  • сторонам выдаются платежные поручения, подтверждающие совершение операции;
  • продавец оформляет расписку, что получил от покупателя все деньги (она впоследствии пригодится для налогового вычета).

На этом процедура покупки квартиры с использованием ипотечного кредита завершается.

Кредит на приобретение жилья можно оформить практически в каждом банке. Данная программа имеет целевой характер. Полученные денежные средства могут использоваться только на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке.

Ипотека – это долгосрочный кредит, предоставляющийся на длительный срок. Договор с клиентом заключается на 10-30 лет. Приобретенное имущество является залогом по кредиту. Только после погашения долга в полном объеме, обременение с недвижимости будет снято.

На сегодня в России действует ряд государственных ипотечных программ. Согласно их положениям оформить кредит на льготных условиях могут молодые семьи, военные, молодые учителя, ученые и врачи. Если у вас есть право на участие в данных программах, то обязательно им воспользуйтесь.

Получение жилищного кредита – сложная сделка, оформление которой может растянуться на несколько недель.

Первый этап сделки – предоставление в банк необходимых документов и получение решения по заявке. Срок рассмотрения – до 10 дней.

Второй этап – выбор недвижимости и подготовка документов на жилье для оформления кредита.

Третий этап – подписание кредитного договора, графика погашения и другие бумаг. Также клиент за счет собственных средств должен застраховать приобретаемое имущество. Но оформить полис можно только в тех страховых компаниях, которые аккредитованы банком.

На завершающем этапе покупатель и продавец подписывают у нотариуса договор купли-продажи. После этого банк перечисляет на реквизиты продавца кредитные средства в счет оплаты недвижимости. Как только право собственности зарегистрировано на заемщика, нотариус накладывает арест на залоговое имущество.

Полноправным владельцем недвижимости является заемщик. Но без разрешения банка он не может проводить перепланировку в квартире, прописывать в нее своих родственников. Как только кредит будет погашен в полном объеме и арест снимут, никаких ограничений больше не будет.

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

Оформление ипотечного кредита на объект вторичного рынка предполагает определенные затраты заемщика, а именно:

  • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
  • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
  • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
  • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
  • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

Предлагаем ознакомиться:  Переходят ли личные неимущественные права по наследству Судебная практика Консультации Информационный ресурс

выбираем жилье

Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

  1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
  2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
  3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
  4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
  5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

С чего начать

Особенности заключения кредитного договора

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

необходимий пакет документов

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Как увеличить свои шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях?

Ситуация, когда потенциальный заемщик обращается одновременно в несколько банков в поиске лучших условий кредитования, абсолютно нормальна.

Увеличить шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях можно следующим образом:

  • первоначально обратите внимание на условия кредитования тех банков, в которых у вас имеются действующие или погашенные кредиты, зарплатная карта, вклад или любой другой продукт;
  • собираясь подписать договор с агентством недвижимости по вопросу подбора жилья, отдайте предпочтение тем фирмам, с которыми у банка имеется договор о сотрудничестве;
  • изучая условия ипотечного кредитования, обратите внимание не только на градацию ставок в зависимости от размера первоначального взноса из собственных средств, но и на спецпредложения — они могут быть как сезонными, так и разработанные совместно с компаниями-партнерами (о том, как приобрести жилье в ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса, читайте тут).

Для увеличения шансов на получение желаемой суммы кредита нужно:

  1. Показать банку все имеющиеся источники дохода.
  2. Предоставить дополнительное обеспечение.
  3. Привлечь созаемщиков. Обычно в качестве указанных лиц выступают супруги или близкие родственники семьи (родные братья, сестры, родители). Кредитные учреждения предъявляют к ним те же требования, что и к заемщикам. Общее число созаемщиков варьируется от 1 до 4: этот критерий зависит от условий кредитования отдельно взятого банка.

Важно: сокрытие информации от сотрудников кредитного учреждения не только снижает шанс на получение ипотеки, но и вовсе может стать причиной отказа. Увеличит шансы на получение ипотечного кредита корректно заполненная в полном объеме анкета и предоставленные оформленные должным образом документы.

Подробно о том, как купить жилье в ипотеку с максимальной выгодой для себя, читайте в этой статье.

По ипотеке на вторичное жилье проценты банков могут существенно отличаться. Самое важное при выборе банка — смотреть именно на ставку, разница даже в 0,5 пункта может серьезно отразиться на итоговой переплате.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит.

Это банки, которые первыми реагируют на изменение рынка и предлагают наиболее низкие процентные ставки. В последнее время Центральный Банк постоянно снижает размер ключевой ставки, параллельно ей и банки снижают ставки по своим кредитным программам.

Кроме того, это крупные и стабильные компании, которые могут позволить себя выдавать жилищные кредиты на выгодных для заемщиков условиях. Они предлагают действительно лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье.

Заключение кредитного договора

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб.

(остаток кредита причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).

То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

проверка недвижимости

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Получение налогового вычета

В соответствии с налоговым законодательством, после покупки квартиры в кредит гражданин имеет право вернуть часть потраченных денежных средств. Речь идет о 13% от 2 000 000 рублей и 13% от уплаченных по кредиту процентов.

Возврат налога осуществляется постепенно на протяжении нескольких лет. Впервые заполненную декларацию и пакет документов заемщик может подать в ИФНС уже на следующий год после покупки недвижимости.

Чтобы подать документы на вычет, вовсе не обязательно посещать налоговую лично. Заполнить декларацию и прикрепить пакет документов можно через личный кабинет на сайте ИФНС. Детально о том, положен ли возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме, можно узнать здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector