Договор продажи купли земли предварительный

Целесообразность заключения предварительного договора

Предварительное соглашение купли-продажи земли целесообразно составлять на определенный период времени, необходимый, например, для документальной подготовки или для выкупа участка (если он находится в обременении). В процессе составления и подписания документа следует учесть ключевые моменты:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что договор имеет силу только тогда, когда заключен в письменном виде;
  • предварительное соглашение должно содержать основные моменты договоренности сторон, в частности – предмет сделки (намерение купить конкретный земельный участок с обозначением конкретизирующей информации: местонахождения, площади, кадастрового номера);
  • обязательно в документе указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ);
  • если между участниками договора возникают разногласия по поводу стоимости земельного участка, соглашение нельзя считать заключенным;
  • в обязательном порядке продавец информирует покупателя о наличии обременения надела, если таковое существует; в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ данный факт отражается в документе.

Документы

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

  • свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план; если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей;
  • акт согласования границ земельного участка с соседями;
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.;
  • свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Содержание

Законодательство предъявляет определенные требования к составлению предварительного договора.

Он должен включать:

  1. Преамбулу. В ней содержится название документа, дата и место его подписания; информация об участниках сделки: контакты, паспортные данные, адрес прописки.
  2. Предмет соглашения. В данном разделе обозначается договоренность сторон о купле-продажи недвижимого имущества. Нужно подробно описать предмет будущего основного договора (адрес, границы, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, наличие обременений и т.д.).
  3. Стоимость. Это обязательный пункт в документе. Цена может устанавливаться свободно на усмотрение продавца, ее не обязательно привязывать к рыночной или кадастровой стоимости.
  4. Информацию о задатке, если он был внесен.
  5. Срок заключения основного соглашения. Если данное условие не обозначено, автоматически предоставляется срок один год.
  6. В пункте “Права и обязанности сторон” следует прописать обязательство будущего подписания основного договора.
  7. В разделе “Ответственность” отмечается порядок действий в ситуации, если продавец или покупатель нарушит условия соглашения.
  8. Последний этап – обозначение сроков вступления договора в силу, возможность продления и расторжения. Реквизиты и подписи сторон.

Если надел с домом

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь).

Договор продажи купли земли предварительный

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Внимание: в договоре купли-продажи обязательно указывается передача права собственности не только на сооружение, но и на землю. В противном случае соглашение может быть признано недействительным.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Непосредственный акт купли-продажи земельного участка может быть существенно отдален по времени от предварительного договора. Соответственно, предварительный договор подразумевает фиксацию намерений наперед, предоставляя сторонам возможность подготовиться к основной сделке.

То есть предварительный договор носит, помимо фиксации намерений, также и характер отсрочки, при этом давая сторонам договора некоторую гарантию, что сделка все же состоится и продавец не передумает продавать участок, а покупатель не передумает его приобретать.

Продавцу отсрочка дает время для завершения оформления всех документов на участок и снятия какого-либо обременения, например, залога. Покупатель, в свою очередь, может без спешки взять кредит в банке или продать какое-нибудь свое имущество, чтобы иметь деньги для оплаты земли.

Договор продажи купли земли предварительный

Кроме того, у покупателя появится дополнительное время для тщательного изучения документов по объекту сделки. Выявленные покупателем недочеты в виде некомплектности пакета документов, наличия обременений на участок, несоответствия формальных сведений реальности продавец сможет исправить до момента заключения основного договора.

Порядок составления предварительного договора купли-продажи земли

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение. В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

  1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
  2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
  3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
  4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
  5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
  6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка мало чем отличается от бланка основного. Его общая структура должна выглядеть следующим образом:

  • наименование документа, место, дата его составления;
  • сведения о сторонах (и лицах), заключающих данный документ;
  • основная часть договора содержит: условия о предмете, цене, сведения о наличии обременений, дополнительные условия, касающиеся срока, порядка передачи денежных средств, регистрации основного документа и т. п.);
  • подписи и реквизиты (данные паспорта) сторон.

Образцы предварительных договоров купли-продажи земельных участков могут быть положены в основу конкретного договора, тем более что содержание основного (а значит, и предварительного) договора купли-продажи земли во многом диктуется требованиями Росреестра, регистрирующего права на землю.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме и содержит преимущественно условия, аналогичные условиям основного договора. Однако целью предварительного договора является не передача земельного участка, а заключение основного договора купли-продажи, что не позволяет во исполнение предварительного договора передавать землю или производить оплату, а также предусматривать обеспечительные меры на случай нарушения основного договора.

3.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков уклоняющаяся Сторона должна уплатить добросовестной Стороне штраф в размере _________.

Предлагаем ознакомиться:  Условия для изменения размера алиментов

Законодательство гласит: при покупке земельных наделов, предварительный договор купли-продажи земельного участка необязателен. Однако заинтересованные лица нередко прибегают к составлению этого документа.

Если в настоящий момент покупатель и продавец не могут по определенным причинам заключить основной договор купли-продажи земли, но хотят быть уверенными, что в скором будущем он будет заключен, составляется предварительный договор.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Чтобы говорить о договоре (предварительном) более детально, для начала ознакомимся со ст. 429 ГК РФ. Согласно указанной норме права данный документ должен заключаться в той форме, которая предусмотрена российским законодательством для основного договора, а при отсутствии отдельного указания – в письменной форме.

В случае несоблюдения формы предварительного документа он считается недействительным.

ГК в ч. 3 ст. 429 указывает на то, что в предварительном договоре должны содержаться все существенные условия, которые впоследствии будет содержать основной договор. Кроме того, сторонами должен быть согласован срок, в течение которого последний будет заключен, а если указания на него в предварительном варианте отсутствуют, тогда основной договор должен заключаться не позднее чем через год после того, как был подписан предварительный его вариант.

Предварительный документ утрачивает силу тогда, когда сторонами не заключается основной договор в срок, предусмотренный ими ранее (или предусмотренный законом), либо одной из них не будет направлено в адрес контрагента предложение относительно заключения основного документа.

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Предварительный договор, в отличие от базового, регистрировать не нужно. Согласие каких-либо третьих лиц при заключении предварительного соглашения между фирмами (компаниями) не требуется, так как о приобретении или отчуждении недвижимости пока речь не идет.

Основная обязанность сторон по предварительному договору – осуществить в дальнейшем куплю-продажу земли. Выплата задатка законом не запрещена, но производится по добровольному согласию сторон. Условия по этой процедуре регламентируются Гражданским кодексом.

Условия контракта, включая базовые, можно изменить или дополнить в основном договоре по продаже участка. Земля может продаваться вместе с находящимся на ней домом, дачей, гаражом, подсобными строениями.

Если участок земли находится в собственности нескольких владельцев, нужно описать размер каждой квоты и ее цену.

Структура предварительного контракта аналогична типовому договору купли-продажи и должна включать в себя следующие существенные условия:

  1. название договора, место заключения сделки, дату оформления;
  2. реквизиты юридических лиц и паспортные данные граждан, участвующих в соглашении;
  3. существенные условия, а именно: предмет договора, полное описание продаваемого участка, цену сделки, график оплат и санкции за его нарушение;
  4. задатки, авансовые платежи с указанием их размера и условий возврата или зачета в общую стоимость сделки, а также неустойки при отказе заключить в дальнейшем основной контракт;
  5. наличие или отсутствие обременений по участку;
  6. сроки заключения основного контракта по продаже недвижимости;
  7. дату начала и окончания функционирования временной договоренности купли-продажи;
  8. наличие зданий и сооружений на участке;
  9. обязательства продавца об информировании покупателя по притязаниям на участок со стороны родственников или властей.

Определение понятий и причины составления

Оформление как предварительного, так и основного договоров купли-продажи дома с земельным участком, проводится, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, в простой письменной форме. Государственная регистрация и нотариальное заверение предварительного документа не требуются.

Необходимо понимать, что предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком является фундаментом основного соглашения. К его составлению необходимо подходить с той же серьезностью. Зачастую предварительный акт содержит пункт, согласно которому никакие прописанные в нем условия не могут быть изменены в будущем в главном документе без согласия обеих сторон.

  • Предмет— обязательство по заключению будущей сделки и подписанию основного договора купли-продажи;
  • Объект — недвижимость, в частности, дом с земельным участком, в отношении которых у сторон возникают взаимные обязательства. Подробно прописывается идентифицирующая объект информация:
    • адрес, количество этажей, комнат, жилая и общая площади дома;
    • границы, площадь, целевое назначение земельного участка и другая информация;
  • Цена. Отдельно прописывается стоимость дома, земли и покупная цена, включающая стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
  • Срок действия предварительного соглашения с указанием срока, отведенного на заключение основного договора купли-продажи. Последний должен быть конкретно обозначен в документе.

Порядок составления предварительного договора купли-продажи земли

Если не прописать срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, по закону на процедуру будет отведен год. В случае, когда срок действия предварительного соглашения, обозначенный в документе или определенный законом, истек, а основной договор купли-продажи дома с земельным участком так и не был заключен, обязательства, предусмотренные предварительным актом, прекращаются, и принудить к проведению сделки вторую сторону станет невозможно.

Если же в период действия предварительного договора купли-продажи одна из сторон уклоняется от подписания основного соглашения, можно обратиться в суд с требованием о заключении сделки. В случае отказа, виновник обязан возместить убытки другого участника (рассмотрим подробнее в последнем разделе статьи).

Зачастую при заключении предварительного соглашения покупатель передает продавцу некую денежную сумму (задаток) в качестве гарантии собственных намерений. В документе необходимо обозначить размер задатка, порядок (срок) и способ его выплаты.

Законодательно размер задатка не прописывается и не ограничивается. На практике эта сумма колеблется в районе 5-10% от стоимости объекта (общей суммы цены дома и земельного участка). Также не лишним будет прописать, что сумма задатка, выплаченная по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, пойдет в счет уплаты покупной стоимости объекта.

Образец договора

Содержание предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, раскрывающего основные условия сделки, изложенные выше, имеет следующую структуру:

  • Преамбула:
    • Наименование документа, дата и место подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные физических лиц. Для юридических — указание организационно-правового статуса и полного наименования. Для доверенных лиц и уполномоченных представителей  — ФИО и сведения о соответствующей доверенности;
  • Предмет договора:
    • Предметом соглашения является условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи дома;
    • Указываются индивидуальные характеристики объектов недвижимости:
      • Адрес, этажность дома, жилая и общая площади, количество комнат и пр.;
      • Границы, кадастровый номер, площадь, целевая категория земельного участка и другая информация, например, об ограничениях в использовании;
  • Серия и номер документов, на основании которых продавец приобрел право распоряжаться данными объектами недвижимости (домом и земельным участком). Ранее выдавалось свидетельство о регистрации прав, с 2017 года введена иная форма документа — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • Вид права — собственность, общая долевая собственность и т.д.
  • Цена и порядок расчетов:
    • Следует прописать отдельно:
      • цену дома;
      • земли;
      • покупную цену, включающую стоимость строения и прилагающегося земельного участка;
    • Данные о задатке (если предусматривается): размер, порядок (срок) и способ начисления;
    • Порядок выплаты остальной части покупной цены объекта (прописывается по желанию, т.к. он будет обозначен в основном договоре купли-продажи);
  • Права и обязанности сторон: так как это соглашение является предварительным, главное, что необходимо прописать в этом пункте — собственно обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи дома с земельным участком. Главные права и обязанности возникнут именно в связи с его подписанием;
  • Ответственность сторон на случай нарушения договорных условий рассмотрена ниже в последнем разделе статьи;
  • Сроки реализации условий: период действия предварительного соглашения с указанием срока, в рамках которого следует заключить основной договор купли-продажи дома;
  • Заключительные положения: 
    • прописывается порядок вступления настоящего соглашения в силу (с момента подписания);
    • возможность продления срока действия настоящего соглашения путём подписания дополнительного акта;
    • варианты расторжения и другая информация;
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Также к предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком должны быть приложены: правоустанавливающие документы собственника, копии технического паспорта дома, кадастрового плана участка и др.;

Предлагаем ознакомиться:  Порядок декретных выплат через государство и работодателя

В нем прописываются основные значимые условия, которые в будущем будут вписаны и в основной документ. Стороны заранее оговаривают срок, в течение которого должен заключаться контракт. Нередко данная информация отсутствует, тогда автоматический такой срок представлен одним годом после подписания предварительных договоренностей.

Если в указанный срок не подписывается основной договор, то предварительный считается утерявшим свою силу.

В ст. 445 ГК указывается, что если одна из сторон отказывается подписывать контракт, то другая сторона может принудить ее к данному действию. Выгоден предварительный документ продавцу, который хочет убедиться, что конкретный покупатель, заинтересованный в земельном участке, непременно выкупит его через некоторое время.

К основным правилам составления этого соглашения относится:

  1. главным его назначением является удостоверение того, что стороны намереваются в будущем заключить договор купли-продажи, так как невозможно сделать это сразу за счет отсутствия некоторых документов на недвижимость у продавца или за счет наличия обременения на землю;
  2. нередко инициатором выступает покупатель, желающий получить кредит на покупку или продать свои ценности, после чего вырученные средства направляются на покупку земли;
  3. составляется документ письменно (ст. 550 ГК), причем не требуется его регистрация в Росреестре;
  4. тщательно прописывается предмет договоренностей, но не только адрес и площадь, назначение земли и вид использования, а и то, что территория будет продана в конкретный срок;
  5. не надо осуществлять заверение документации;
  6. обязательно содержатся сведения: подтверждение права продавца на недвижимость, срок, в течение которого должен составляться основной договор купли-продажи, а также цена участка.

При составлении данного документа надо ориентироваться на данные, содержащиеся в ст. 429 ГК.

К основным правилам формирования этого документа относится:

  1. составляется исключительно письменно;
  2. прописывается срок, в течение которого должен заключаться основной договор аренды, а если отсутствует эта информация, то дается всего 1 год на эту процедуру;
  3. не требуется его государственная регистрация;
  4. обязательно прописываются данные, позволяющие установить землю, которая будет передаваться в аренду;
  5. могут иметься сведения о начислении неустойки, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательства;
  6. прописывается арендная плата или стоимость продажи, которая будет взиматься с арендодателя (покупателя) после заключения основного соглашения, причем этот пункт считается наиболее важным, так как гарантирует, что после окончания подготовки земли арендодатель (продавец) не установит более высокую плату.

Таким образом, предварительный договор, который может иметь отношение к продаже или сдаче земли в аренду, считается гарантией того, что между сторонами в будущем будет заключено основное соглашение на заранее оговоренных условиях.

Он формируется в письменной форме и не требует регистрации в Росреестре. Должен содержать основные и существенные условия, а также в него могут вноситься дополнительные пункты. Невыполнение требований документа служит основанием для начисления штрафных санкций.

После подписания базового договора обязательства продавца/покупателя по предварительному считаются выполненными и он утрачивает значение.

В случае нежелания сторон подписывать основной договор в оговоренные сроки они могут расторгнуть предварительный. Основания для его расторжения могут быть следующие:

  1. Согласие обеих сторон, которое стоит оформить в письменном виде. Тогда сложностей при расторжении не возникает.
  2. В одностороннем порядке исключительно в суде. Покупатель в иске может указать на то, что продавец не предоставил ему необходимую информацию по участку для принятия обоснованного решения (о том, что он является предметом судебных разбирательств, на него не узаконена собственность, он не подлежит эксплуатации из-за существенных недостатков и пр.).

Содержание

Форма договора

Закон признает только письменную форму контракта, в противном случае претензии сторон судами не принимаются к рассмотрению.

Независимо от стадии соглашения (предварительное или окончательное) в документах должны быть отражены исчерпывающие сведения о продаваемом участке: привязка на местности согласно кадастровым данным, конфигурация, линейные размеры и площадь землевладения.

Стоимость участка обязательна к указанию как в предварительном договоре, так и в основном. Если этой позиции в контрактах нет, сделка считается незаключенной.

Продавец обязан на стадии заключения и действия предварительного контракта поставить покупателя в известность обо всех отягощениях по участку (арест, залог, ипотека и т.д.) и устранить их до даты подписания основного контракта купли-продажи.

Содержание контракта

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

  • по вине покупателя – задаток остается у продавца;
  • по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально. При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного. В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком. В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

Нюансы

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

В силу своего характера предварительный договор обладает некоторыми особенностями оформления.

  • Предварительный договор не требует госрегистрации в соответствующих органах.
  • Если речь идет о заключении предварительного договора юридическими лицами, вне зависимости от стоимости земельного участка, определенной сторонами, нельзя рассматривать совершение предварительного договора как крупную сделку. Соответственно, не требуется получать одобрение. Связано это с тем, что договор такого рода не направлен на приобретение или отчуждение имущества.
  • Важно понимать, что предварительный договор купли-продажи земельного участка не создает каких-либо прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности по заключению основного документа на аналогичных условиях. Более того, стороны вправе предусмотреть в документе способы обеспечения исполнения обязательств, касающихся заключения договора, о чем упоминается в ст. 329 ГК РФ. Данное положение подтверждается, в частности, ч. 4 ст. 380 ГК РФ, определением ВС РФ от 13.11.2012 года № 11-КГ12-20. По мнению суда, применение одного из способов обеспечения исполнения обязательств (например задатка) не запрещено Гражданским кодексом, однако обеспечиваться может лишь обязанность по заключению основного документа, но не исполнение обязательств, возникших после заключения последнего.
  • По соглашению сторон любые условия предварительного договора, и существенные в том числе, можно изменить при заключении договора основного.
Предлагаем ознакомиться:  Мена квартиры одним договором двух зайцев

В процессе составления предварительного договора Продавец обязан представить покупателю следующие документы:

  • сертификаты, подтверждающие право собственности продавца на участок земли;
  • действующий кадастровый паспорт на участок;
  • план размежевания и акт увязки границ участков;
  • документы, на основании которых получено свидетельство права собственности;
  • справка госорганов (ЕГРП) об отсутствии каких бы то ни было обременений по продаваемому участку в виде залогов, арестов и т.д.

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации.

Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Как выглядит образец?

_____________, именуем__ в дальнейшем — Продавец, в лице ___________, действующ___ на основании ___________, с одной стороны, и _______________, именуем__ в дальнейшем — Покупатель, в лице ____________, действующ__ на основании _____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

  • продавцу требуется время, чтобы закончить оформление кадастрового паспорта;
  • перед оформлением сделки продавцу необходимо снять с участка обременение;
  • покупателю необходимо время на продажу недвижимости, деньги от которой пойдут на покупку участка, либо на получение кредита.

Обязательные условия предварительного договора купли-продажи участка

При формировании этого контракта обязательно указываются существенные условия, к которым относится:

  • сведения о предмете договора, в качестве которого выступает участок земли, поэтому надо указать, где он располагается, какова его площадь, а также имеются ли на нем какие-либо ограничения, причем за счет этой информации должна иметься возможность отличить землю от остальной территории;
  • непременным условием предварительного соглашения выступает цена недвижимости, причем если отсутствует такая информация, то документ является недействительным;
  • обязательными пунктами выступают разные ограничения или обременения, имеющиеся на участке;
  • должны иметься сведения о сторонах, об их правах и обязанностях, а также в конце ставятся подписи граждан.

К дополнительным условиям относится:

  • срок, в течение которого должен составляться основной договор купли-продажи, но этих сведений может не иметься, поэтому считается, что заключать соглашение надо в течение года;
  • прописывается неустойка, которая взимается с нарушителя, отказывающего подписывать основной контракт в установленный срок, причем если не указан ее размер, то она рассчитывается с учетом норм законодательства;
  • стороны могут предусмотреть информацию о переданном задатке или авансе, а также нередко применяется обеспечительный платеж.
  • Не требуется заверять этот документ у нотариуса.

Теперь пришло время определиться с условиями, которые обязательно должны содержаться в предварительном договоре.

  • Документ составляется в письменной форме, при несоблюдении этого требования он признается недействительным. Такая позиция законодателя отражена в ст. 550 ГК РФ.
  • Как упоминалось ранее, предварительным договором предусматриваются условия, являющиеся существенными. Согласно ст. 554 ГК РФ договором купли-продажи земли, как предварительным, так и основным, должны предусматриваться условия о его предмете. В данной ситуации под предметом договора следует понимать данные о конкретном участке, его месте расположения, площади. То есть те особенные данные, которые позволяют отличить продаваемый земельный участок от всех остальных. В ст. 555 ГК РФ говорится о еще одном существенном условии, коим является цена недвижимости.
  • Если сторонами не достигается соглашение о стоимости участка, такой договор будет считаться незаключенным, а применение положений ст. 424 ГК в случае с земельными участками недопустимо. Помимо этого, ст. 37 Земельного кодекса указывает, что существенным условием данного договора следует считать указание на наложенные на данный земельный участок обременения и ограничения. В момент заключения договора продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся обременениях (в случае их наличия). 

При выдаче ипотечного кредита банки, как правило, требуют заключения предварительного соглашения, в котором кредитная организация (банк) принимает непосредственное участие и является третьим заинтересованным лицом.

После государственной регистрации земельный участок переходит банку в виде залога по ипотеке.

Назначение земельного участка

Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:

  • гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
  • использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
  • органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.

Предварительный договор с задатком

На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки.

Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.

Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.

В случае если отказ от совершения запланированной купли-продажи будет инициирован продавцом, то он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участкаОбразец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Закон РАА

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения.

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

Предварительный договор купли-продажи дачи. Дачный земельный участок — предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector