Налоговый вычет при продаже квартиры

Подводя итоги о налоговом вычете при продаже квартиры

Вычет — льгота, предоставляемая государством по некоторым видам налогам. Он может означать возможность неуплаты определенной части налогов или возвращение их сумм, уплаченных ранее.

Имущественный вычет применяется исключительно к недвижимости. Он может быть получен как продавцом, так и покупателем жилья.

Имущественный вычет при реализации объекта недвижимости предполагает несколько вариантов:

  • продавец освобождается от налогового бремени полностью;
  • налоговая нагрузка рассчитывается только с определенной части полученной прибыли;
  • налог подлежит уплате со всей суммы, полученной продавцом.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Налоговый вычет при продаже квартиры более 3 лет в собственности составляет 100%. Таким образом, продавец полностью освобождается от налогового бремени. Декларацию подавать в налоговую не нужно.

Стоит отметить, что срок исчисляется с момента получения
свидетельства о регистрации в соответствующем органе. На практике встречаются случаи, когда лицо проживает в квартире более 3-х лет, но получило правоустанавливающий документ совсем недавно.

Начало срока владения жильем зафиксирован в свидетельстве о праве собственности. Это момент регистрации сделки. В упрощенной форме можно считать дату выдачи данного документа началом права владения недвижимости. Обычно эти две даты совпадают по времени.

Законодательство страны предполагает три исключения из данного правила, которые касаются срока владения жильем. Это:

  1. При получении квартиры в наследство право собственности возникает при вскрытии завещательного распоряжения, то есть фактически в день смерти наследодателя. Данное положение закреплено в статье 1152 Гражданского Кодекса РФ.
  2. При членстве в кооперативе право полноправного владения возникает после уплаты пая и оформления акта приема-передачи объекта недвижимости (статья 218 Гражданского Кодекса РФ).
  3. Если квартира получена до 1998 года. В этот период оформление права собственности не требовалось (статья 6 ФЗ № 122).

Уменьшить налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности можно двумя способами:

  • использовать право вычета;
  • уменьшить исчисляемую сумму на расходы, связанные с покупкой данного объекта недвижимости.


В первом случае продавец может получить вычет в размере 1 миллиона рублей. Таким образом, налогообложению подлежит разница между ценой продажи и суммой вычета (статья 220 Налогового Кодекса РФ).

Физическое лицо обязано с разницы заплатить налог по ставке 13%. Если продажная стоимость оказывается меньше, чем цена покупки, то налог не уплачивается.

При реализации квартиры, находящейся в
долевой собственности, вычет предоставляется пропорционально доле каждого владельца при условии, что продажа осуществляется по одному договору. Если каждая сторона реализует только свою долю, то все собственники могут воспользоваться правом на вычет в размере 1 миллиона рублей.

При реализации квартиры, которая в собственности менее трех лет, подача декларации по форме 3-НДФЛ является обязательной процедурой. Документ подается и тогда, когда налог с продажи имущества платить не нужно. В противном случае полагается штраф, минимальная сумма которого 1000 рублей.

При выборе второго варианта налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением данного объекта. Статья 220 Налогового Кодекса предусматривает снижение суммы для исчисления налога на стоимость ремонтных работ. Все расходы должны быть подкреплены документально, налоговые органы обязаны их проверить.

Налог взимается с разницы между доходами от продажи и израсходованными средствами на изначальную покупку и ремонтные работы. Если расходы окажутся больше доходной части продавца, то НДФЛ платить не нужно.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В данном случае тоже подается декларация. К ней прикладываются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документы об уплате стоимости объекта продавцу: расписка покупателя о получении денежных средств в полном объеме, квитанция или платежное поручение.

Если платежных документов нет, то налоговая инспекция допускает их отсутствие при условии, что в договоре есть слова «плата получена в полном объеме». Такое исключение возможно, если квартира приобреталась у физического лица.

Какой вариант выбрать, налогоплательщик должен решить самостоятельно. Если расходы на покупку недвижимости и ее ремонт превышают суммы ее реализации, то экономически обоснованнее остановиться на второй схеме.

Продажа объекта недвижимости, полученного в наследства, возможна только при вступлении наследника в права собственности. Законодательство страны исключает обложение дохода, полученного в порядке наследования. Однако другие операции с объектом от налогового бремени не освобождаются.

Ставка НДФЛ при реализации наследуемой квартиры составляет 13%. Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству, зависит от срока владения ней. Он определяется датой смерти наследодателя. Варианты оплаты налога ничем не отличаются от рассмотренных выше.

Не зависимо от срока владения квартирой от налогов освобождаются:

  • пенсионеры;
  • инвалиды;
  • инвалиды детства.

Налоговый вычет при продаже квартиры


Данные категории лиц обязаны предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие свое право не платить НДФЛ.

Претендовать на имущественный вычет могут только лица, которые платят подоходный налог. До 2012 года пенсионеры и лица, живущие на пособия, выпадали из данного списка. С вступлением ФЗ № 330 пенсионеры обрели право на вычет.

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2014 году для пенсионеров возможен на всю сумму дохода, если срок владения жильем превышает три года.

Если срок меньше трех лет, то пенсионер самостоятельно выбирает вариант уплаты НДФЛ и предоставления вычета.

  1. Имущественный вычет предоставляется пенсионеру на всю сумму дохода от продажи объекта, если она не превышает одного миллиона рублей.
  2. Уменьшение налоговой базы на сумму расходов, которые понес пенсионер при приобретении данного объекта.

Таким образом, фактически пенсионеры освобождаются от уплаты налогов с реализации имущества.

Каждого продавца интересует вопрос, сколько раз предоставляется налоговый вычет при продаже квартиры. Нормами Налогового Кодекса закреплено право налогоплательщика воспользоваться вычетом в размере 1 миллион рублей при каждой сделке.

  • паспорт налогоплательщика;
  • договор купли-продажи (копия);
  • ИНН;
  • платежные документы;
  • заявление на получение вычета.

При уклонении от подачи декларации или предоставлении ложных сведений предусмотрена ответственность по статье 198 Уголовного Кодекса РФ. Правонарушитель может быть наказан внушительным штрафом или лишением свободы.

Все объекты недвижимости, которые были куплены позже 01.01.2016 г., не будут подлежать налогообложению, если они числились во владении конкретного субъекта на протяжении минимально определенного периода нахождения в собственности (3 года).

  1. Недвижимый объект был унаследован текущим владельцем, либо получен на основании дарственной от гражданина, считающегося собственнику родственником или членом семьи (исходя из положений СК РФ).
  2. Гражданин приватизировал объект, вследствие чего возникло право собственности.
  3. Владелец недвижимости является плательщиком ренты, получившим объект после заключения соглашения о пожизненном содержании с иждивением.

Во всех прочих обстоятельствах минимальный срок нахождения в собственности составляет 5 лет.

Если субъект по факту реализации своего недвижимого имущества получил доход ниже его фактической стоимости (по состоянию на начало отчетного года), то есть ниже 70% от кадастровой стоимости, с целью справедливого налогообложения полученный доход признается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Для всех имущественных единиц, купленных ранее 01.01.2016 г. и для прочих объектов (гараж, авто и т.п.), минимальный предел периода владения недвижимостью составляет 3 года.

Также за субъектом, реализующим рассматриваемое имущество, остается право снизить объем полученного дохода от сделки реализации на количество фактических, документально заверенных затрат, которые были связаны с покупкой продаваемого объекта. Однако, в случае применения данного метода право на использование вычета ликвидируется.

Предлагаем ознакомиться:  Что проверяет служба безопасности банка при приеме на работу

Процедура реализации недвижимого имущества сопровождается рядом особенностей, связанных с налогообложением. Исходя из ст. 217 НК РФ, подоходный налог могут не уплачивать те резиденты, в чьей собственности объект находился более пяти лет (или трех, но при наличии вышеописанных обстоятельств). Подтверждением данного факта служит дата, зафиксированная в свидетельстве собственника.

В прочих условиях субъект обязан будет уплатить НДФЛ, то есть, 13% от полученной суммы.

Уплата указанного налога гражданином осуществляется самостоятельно, государство не контролирует этот процесс.

Проигнорировать указанную обязанность гражданин не имеет права, так как отсутствие оплаты подоходного налога будет достаточно оперативно выявлено и повлечет за собой серьезные последствия.

Ограничения на получение налогового вычета при покупке квартиры

Если в течение одного календарного кода Вы сумели и продать, и купить новое жилье, то в этом случае обязательно ознакомьтесь со статьей: «Продажа и покупка квартиры в один год. Оформляем взаимозачет».

Следует учитывать, что расходы, которые принимаются к вычету, строго определены в налоговом законодательстве и предъявлять к вычету другие затраты не разрешается (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Так, не смогут претендовать на возмещение части своих расходов владельцы гаражей и другой нежилой недвижимости.

Важно, что недвижимость должна находиться строго на территории России (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Таким образом, россиянин-владелец виллы на тропических островах воспользоваться вычетом при ее покупке не сможет.

  • на приобретение недвижимости или земельного участка под жильем либо предназначенного для его строительства: в размере фактически произведенных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Таким образом, покупатель квартиры может вернуть по этому основанию не более 260 тыс. руб.;
  • на погашение процентов по ипотеке: в сумме фактически произведенных расходов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Таким образом, заемщик может вернуть по этому основанию не более 390 тыс. руб.

Кроме того, физлица по общему правилу должны являться налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 1 ст. 207 НК РФ). К ним относятся граждане, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев.

Этот период не прерывается в случае краткосрочных (менее шести месяцев) выездов за границу для лечения, обучения или работы на морских месторождениях углеводородного сырья (п. 2 ст. 207 НК РФ). Ограничение по времени нахождения в России не устанавливается для командированных за границу представителей органов власти и местного самоуправления, а также российских военнослужащих, проходящих службу за рубежом.

Также отдельный порядок установлен для признания в 2015 году налоговыми резидентами жителей Республики Крым и Севастополя. Для них 183 дня проживания исчисляются в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года (п. 2.1 ст. 207 НК РФ).

Порядок предоставления налогового вычета при продаже квартиры

Лица, не являющиеся российскими налоговыми резидентами, тоже могут являться плательщиками НДФЛ, но только в том случае, если их источник дохода располагается в России (п. 1 ст. 207 НК РФ). Однако получить налоговый вычет они по общему правилу не могут (п. 4 ст. 210 НК РФ).

Кроме того, чтобы получить налоговый вычет, нужно иметь сам доход, который облагается налогом. Если налогоплательщик не имеет какого-либо дохода, с которого он обязан уплачивать НДФЛ, то он не сможет получить налоговый вычет.

Этим налогом облагается доход, полученный налоговыми резидентами как от российских источников, так и от источников за пределами Российской Федерации, а для нерезидентов – только от российских источников (ст. 209 НК РФ).

Важно, что вычет предоставляется только собственникам недвижимости. Если вы оплатили покупку квартиры для другого человека, а сами не стали собственником этого жилья, то налоговый вычет вам не предоставят.

Равно как не предоставят такой вычет и этому человеку. Исключением является случай приобретения жилья в собственность своих детей или подопечных в возрасте до 18 лет либо строительства жилой недвижимости для них (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Если квартиру купили супруги (и она по правилам семейного законодательства перешла в их общую совместную собственность), то нередко возникает вопрос: каждый ли из них вправе получить вычет или только тот, на кого недвижимость оформлена?

Минфин России посчитал, что на вычет могут претендовать оба супруга, причем и мужу, и жене вычет полагается в полном размере, до 2 млн руб. При этом не обратившийся за таким вычетом совладелец сохраняет право на получение имущественного налогового вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.

Кому подагается налоговый вычет? Фото: ty - Fotolia.com

Правда, действует это правило, только если документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче – при приобретении прав на объект долевого строительства), оформлены после 1 января 2014 года (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 5 июня 2015 г. № 03-04-05/32776).

Для объектов, приобретенных до 1 января 2014 года, действует другое правило: размер вычета распределяется между супругами в соответствии с их письменным заявлением. Напомним, что получить вычет можно из доходов за три года, предшествовавших году подачи налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 78 НК РФ).

Иными словами, если налогоплательщик подал заявление о предоставлении налогового вычета на покупку жилья в 2018 году, получить вычет из доходов предыдущих периодов он сможет только за 2017, 2016 и 2015 годы.

При этом не имеет значения момент приобретения квартиры, поскольку ограничений на срок обращения за вычетом не установлено (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 29 апреля 2014 г. № 03-04-05/20134).

Однако если недвижимость супругами была оформлена не в совместную, а в общую долевую собственность, то каждый из супругов должен подтвердить понесенные на ее приобретение расходы самостоятельно и именно на сумму этих расходов ему будет предоставлен налоговый вычет (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60785).

Важно, что правило о переносе части неиспользованного вычета действует только при покупке или строительстве жилья. Если гражданин желает заявить вычет на проценты по ипотеке, сделать это он сможет только один раз, даже если сумма вычета не достигает 3 млн руб. (п. 8 ст.

Не будет предоставлен налоговый вычет и на часть стоимости жилья, оплаченного за счет иных лиц (в частности, работодателя) или материнского капитала и в случае приобретения недвижимого имущества у взаимозависимых лиц.

К последним относятся, к примеру, супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, получить налоговый вычет при покупке квартиры вы сможете при одновременном наличии следующих обстоятельств:

  • вы являетесь налогоплательщиком, российским налоговым резидентом и уплачиваете НДФЛ;
  • приобретенная или построенная недвижимость находится на территории России;
  • вы полностью или частично самостоятельно оплачивали указанные объекты, либо проценты по кредитам (займам) на их приобретение или постройку и являетесь их собственником;
  • вы ранее не получали аналогичный имущественный налоговый вычет в полном объеме (либо не получали его в любом размере до 1 января 2014 года, а в отношении вычета на проценты по ипотеке требуется, чтобы вы его не получали вообще никогда раньше – независимо от того, до или после 1 января 2014 года);
  • недвижимость не была приобретена у взаимозависимых лиц.

Кроме того, права на вычет не возникает, если сделка купли-продажи жилья совершается между взаимозависимыми физлицами (ст. 105.1 НК РФ) (письма Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21 декабря 2017 г.

№ 03-04-05/85621, от 26 апреля 2017 г. № 03-04-05/25014). В то же время разъяснено, что супруг и отец другого супруга не являются взаимозависимыми лицами, в связи с чем не ограничены в праве на получение налогового вычета при покупке квартиры или жилого дома друг у друга (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 июля 2015 г. № 03-04-07/40094).

Предлагаем ознакомиться:  Варианты получения налогового вычета за ремонт квартиры

Также не удастся получить вычет, заключив договор о перемене лиц в обязательстве (уступки требования), который не является договором купли-продажи. При этом в расходы налогоплательщика на приобретение жилья включается сумма документально подтвержденных расходов, произведенных им в соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве по договору о привлечении денежных средств в строительство жилья, подтвержденная распиской в получении денежных средств (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 7 марта 2013 г. № 03-04-05/4-194).

  • максимально возможный размер вычета ограничен 1 млн. руб.;
  • если доли в квартире продавались по самостоятельным договорам, каждый из продавцов вправе воспользоваться вычетом в указанной сумме;
  • если доли в квартире продавались по единому договору, 1 млн. руб. делится пропорционально размеру долей;
  • для проверки обоснованности вычета будет использована договорная цена квартиры, а также ее кадастровая стоимость по сведениям ЕГРН.
  1. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года.
  2. Подготовить копии документов о продаже квартиры.
  3. Предоставить пакет документов в налоговый орган по месту жительства.

Декларация подается до 30 апреля каждого года. Не забудьте взять с собой оригиналы документов. Они потребуются для проверки налоговым инспектором.

Особое внимание уделите заполнению декларационной формы 3-НДФЛ.

Вы должны самостоятельно рассчитать сумму налога, подлежащую уплате с учетом вычета.

Порядок получения налогового вычета при продаже квартиры

Право на получение подобной льготы может появляться только у субъектов, регулярно и в полном объеме выплачивающих НДФЛ в бюджет. Предполагается, что в указанную категорию населения попадают все трудоустроенные граждане РФ, с чьей зарплаты каждый месяц работодателями осуществляются отчисления в виде 13%.

Так, вычет при реализации квартиры предполагает возможность субъекта оплачивать подоходный налог не в полной мере или вернуть, впоследствии, некоторую часть оплаченной суммы.

В рассматриваемых обстоятельствах варианты вычета следующие:

  • полное освобождение от необходимости уплаты НДФЛ реализатора недвижимого имущества;
  • базой для исчисления подоходного налога является только определенная доля полученных средств;
  • базой расчета является доход в полном размере.
  1. Оформить форму 3-НДФЛ по факту завершения отчетного периода.
  2. Подготовить копию бумаги, удостоверяющую факт реализации недвижимого имущества. В частности, соглашение купли-продажи.
  3. В условиях, когда заявитель указывает вычет в объеме затрат, связанных с получением дохода от продажи квартиры, также потребуется подготовить все оправдательные бумаги. Подразумеваются платежные документы, выписки из банка, расписки и т.д.
  4. Весь пакет бумаг требуется направить в локальное подразделение фискальной службы. По факту проверки бумаг инспектором будет вынесено решение о предоставлении или об отказе в предоставлении права на налоговый вычет. В обеих ситуациях субъект будет уведомлен.

При направлении в налоговую структуру копий бумаг, которые удостоверяют право на льготу, при себе требуется иметь оригиналы, чтобы у инспектора была возможность сравнить их с копиями на предмет подлинности.

  1. Налоговый вычет при продаже квартирыДекларация по форме 3-НДФЛ была неграмотно составлена. В документе были осуществлены некорректные расчеты. Запрашиваемый вычет является необоснованным.
  2. Вычет не будет предоставлен, если субъект уже использовал данное право при продаже одного и того же объекта в одном отчетном периоде.
  3. Отсутствие хотя бы одной из требуемых бумаг.
  4. Продаваемая квартира была куплена нанимателем для своего подчиненного.
  5. Квартира была куплена у взаимозависимого субъекта.
  6. Процедура продажи была осуществлена между лицами, трудоустроенными у одного нанимателя.
  7. Продаваемый объект недвижимости был приобретен с использованием государственной помощи, например, по программе «Жилье военным».
  8. Продаваемый объект недвижимости был приобретен с использованием средств материнского капитала или любых иных государственных субсидий.

Таким образом, рассмотренная налоговая льгота может предоставляться любому трудоустроенному гражданину РФ, который регулярно выплачивает НДФЛ. Однако важно отметить, что процедура имеет ряд особенностей и нюансов, с которыми следует ознакомиться до начала осуществления операции.

Для того, чтобы отчитаться в налоговой инспекции о продаже имущества, необходимо подготовить пакет документов и выполнить следующие шаги:

  1. Оформление налоговой декларации 3-НДФЛЗаполнить декларацию 3-НДФЛ.
  2. Собрать документы, подтверждающие продажу квартиры, сделать их копии;
  3. Если вычет заявляется по расходам, то необходимо собрать документы, подтверждающие покупку данной недвижимости и сделать их ксерокопии;
  4. Сдать декларацию и документы в налоговую по месту прописки (до 30.04);
  5. Уплатить налог в бюджет при необходимости, это нужно сделать до 15 июля;
  6. При подаче документов в Инспекцию стоит захватить с собой оригиналы, так инспектор может запросить их для сверки.

Тезисы таковы:

  1. При продаже объектов недвижимости продавец получает за это прибыль.
  2. Сумма прибыли облагается налогом.
  3. Есть возможность его снижения, если во время подачи декларации применить подходящий вычет.

Вычет зависит от многих факторов. Во-первых, от того, сколько времени человек являлся владельцем объекта.

Если вы хотите получить налоговый вычет на продажу квартиры, следует подготовить пакет документов и предоставить налоговую декларацию в МИНФНС.

Документация следующая:

  1. Договор купли-продажи
  2. Документ, удостоверяющий личность
  3. ИНН
  4. Подтверждение получения денег с указанием назначения отправки платежа. Также это может быть расписка о получении финансов, если это был наличный расчет
    Если вычет заявляется по расходам, нужны бумаги, подтверждающие покупку недвижимости с ксерокопиями.
  5. Справка с работы о зарплате и удержании НДФЛ.

Налоговый орган изучает предоставленную декларацию, после чего на счет налогоплательщика перечисляется налоговый вычет. На решение этой задачи отводится 90 дней. Помните, что представление заведомо ложной информации или уклонение предполагает ответственность (штраф или даже лишение свободы).

  • декларация 3-НДФЛ;
  • справка 2-НДФЛ (выдает работодатель, если их несколько, то можно получить такую справку у каждого из них);
  • копии документов, подтверждающих право собственности на имущество (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор о приобретении имущества или об участии в долевом строительстве, акт приемки-передачи);
  • документы, подтверждающие понесенные при покупке или строительстве расходы (товарные и кассовые чеки, квитанции, банковские выписки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы) (подп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ);
  • документы, подтверждающие расходы по процентам за кредит или заем на приобретение недвижимости при обращении за получением вычета по этому основанию (договор и график погашения кредита (займа) и уплаты процентов по нему, платежные документы об уплате процентов);
  • заявление о предоставлении налогового вычета;
  • копия свидетельства о рождении ребенка (если недвижимость оформлена на несовершеннолетнего ребенка);
  • копия свидетельства о браке (если недвижимость оформлена в общую совместную собственность);
  • решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства (если недвижимость приобретается опекунами (попечителями) в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет);
  • подтверждение права на получение налогового вычета от ИФНС (в случае получения вычета через работодателя).
Предлагаем ознакомиться:  Причины по которым можно ли оспорить дарственную на квартиру

Если вычет предоставляется на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, есть один нюанс. Получить такой вычет можно только после окончания строительства и оформления прав на воздвигнутый дом (подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Поэтому представления в налоговую свидетельства о праве собственности на такой участок будет недостаточно для получения налогового вычета – потребуется представить также свидетельство о праве собственности на построенный на нем жилой дом.

Обращаем внимание, что все документы, подтверждающие понесенные расходы, должны быть оформлены в установленном порядке, иметь все необходимые реквизиты, печати и подписи (подп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ).

На строительство жилья

А если жилье было приобретено без отделки, то с помощью вычета можно возместить и расходы на ремонт и отделку – причем как на стоимость отделочных материалов, так и на оплату услуг бригады ремонтников, а также на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Но есть одно условие: договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором производятся эти доработки, должен в обязательном порядке содержать условие о том, что недвижимость продается в состоянии незавершенного строительства или без отделки (подп. 5 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса).

А в случае приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве права по которому были получены налогоплательщиком по договору уступки прав требования, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о долевом строительстве, договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме и акт о передаче квартиры налогоплательщику.

При этом в расходы на приобретение квартиры включаются расходы, произведенные налогоплательщиком в соответствии с заключенным договором уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (письмо ФНС России от 5 сентября 2014 г. № БС-3-11/[email protected]).

К вычету также можно принять расходы на:

  • разработку проектной и сметной документации;
  • приобретение строительных и отделочных материалов;
  • работы или услуги по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
  • подключение дома к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации (подп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как исчисляется срок в 5 лет

Если срок не превышает 5 лет, то сумму можно уменьшить, максимум, на 1 000 000 рублей. С остатка будет нужно заплатить налог по всем правилам.

Пример.  У вас была квартира, которой вы владели 2 года. Стоила она 5 000 000 рублей. Соответственно, эту сумму можно снизить на 1 000 000, а налог будет оплачиваться с оставшихся 4 000 000. 13% от 4 000 000 = 520 000 рублей.

Если квартира была в собственности более долгий срок, то продавец вовсе освобождается от налога. Это значит, что сумму, что облагается налогом, можно уменьшить на сумму, полученную от продажи, и тогда выйдет 0!

Пример. Вы хотите продать жилье, которое находилось в вашей собственности 6 лет. Цена вопроса – все те же 5 000 000 рублей. В результате база, облагаемая налогом равна нулю (5 000 000 – 5 000 000 = 0).

Логично, что более выгодный вариант – продажа жилья по прошествии пятилетнего срока обладания. Если речь идет о реализации имущества, оформленного в долевую или совместную собственность, то сумма вычета распределяется между каждым владельцем объекта, отталкиваясь от долей или договоренностей.

Если все-таки есть необходимость в продаже недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет, то первый этап – аналитика, насколько целесообразно применять вычет. Нередко бывает так, что недвижимость реализуют с повышением цены, и тогда можно использовать свое право на снижение суммы прибыли на те затраты, что были сопряжены с приобретением.

Пример.  В 2015 году вы купили квартиру по цене 3 000 000 рублей. В 2017 году вы решили ее продать за 3 500 000 рублей. В сложившейся ситуации применяется уже не миллионный вычет, а описанная выше система.

Срок в 5 лет стоит отсчитывать с той даты, когда владелец получил на руки свидетельство о регистрации права. Это правило важно, но на практике можно встретить и другие варианты развития событий.

Самый частый пример. Хозяин недвижимости живет в квартире 25 лет, он приватизирует квартиру, а совсем скоро принимает решение о продаже. Получается, что у него есть на руках свидетельство, но не прошло еще 5 лет с момента его получения. Значит, оплачиваться будет вся сумма налога.

Еще один наглядный пример. Семья купила 7 лет назад квартиру в долевом строительстве. 6 лет назад дом ввели в эксплуатацию, но документы люди получили только 4 года том назад, значит, срок не истек.

Изменение с 3 до 5 лет

С нового 2016 года вступили в силу правки в налоговое законодательство, увеличивающие срок владения недвижимостью при котором налог не платится. С трех лет он повышается до пяти.

Но из этого правила есть исключения. Так, срок в 3 года сохраняется, если:

  • Продаваемая квартира получена в дар от близких родственников, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты;
  • Недвижимость была куплена до 2016 года.

Новые правила относятся к объектам недвижимости, которые будут продаваться, начиная с 2016 года!

Вплоть до 2016 года срок составлял не 5 лет, а 3 года, но после внесения правок в законодательные акты, срок был увеличен, но остались исключения.

Трехлетний срок сохраняется, если:

  • Квартира, которую собственник хочет продать, была получена в дар от родственников, а также по договору пожизненной ренты или после приватизации.
  • Покупка была совершена до 2016 года.

Количество допустимых применений при продаже

Налоговый вычет при продаже квартиры можно получать за все время своей жизни столько раз, сколько необходимо. Ограничений законодательство не предписывает. Это большой плюс, если сравнивать, например, с вычетом при покупке. Есть только одна временная рамка: воспользоваться такой возможностью можно только раз в год.

Другими словами: в течение года вы можете совершать столько сделок купли-продажи, сколько считаете нужным, но освободить из прибыли больше 1 000 000 рублей не получится (актуально для ситуаций, когда имущество было в праве собственности менее 5 лет).

Оставшаяся прибыль облагается налогом по классической схеме.

Подводя итоги о налоговом вычете при продаже квартиры

  • Стоит изучить возможные варианты вычета с учетом срока обладания недвижимостью.
  • Собрать пакет документов
  • Обратиться в соответствующие инстанции
  • Получить вычет на свой счет

Прочтите также:Налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку

Подавая заявление на налоговый вычет при продаже квартиры, учтите определенные нюансы:

  1. налоговые органы сравнивают договорную цену жилья с ее кадастровой стоимостью;
  2. если договорная цена ниже 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемый доход рассчитывается от показателя кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7;
  3. вместо оформления вычета можно уменьшить полученный доход на затраты, понесенные при покупке объекта. Если цена объекта не увеличилась либо стала меньше, налог не уплачивается.

В любом случае, доверить заполнение декларации по форме 3-НДФЛ для получения налогового вычета при продаже квартиры лучше специалисту. Он проведет правильный расчет с учетом всех особенностей сделки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector