Переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца

Нормы закона

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Ответ на вопрос о переходе долгов по коммунальным услугам к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе РФ. Статья 153 закрепляет положение о том, что в результате операций с недвижимым имуществом задолженность старого хозяина не переходит на нового обладателя.

Второй момент, привлекающий внимание — введение с 2013 года такого понятия услуги как «капитальный ремонт». В отношении капитальных работ образовавшаяся задолженность перекладывается на плечи покупателя по умолчанию. Данное правило установлено 158-й статьей ЖК РФ.

Свидетельство о государственной регистрации права

Никакая управляющая компания не имеет права на взыскание долгов за прошлого хозяина с нового владельца: хоть самостоятельно, хоть через суд. Если покупатель квартиры получил извещение о задолженности, образовавшейся до получения им свидетельства на жилье, ему следует потребовать от УК прекращения высылки подобных бумаг в его адрес.

Процедура обращения следующая:

  1. Составление письменного заявления.
  2. Подготовка необходимой документации: полученное уведомление о долгах, копия договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права на недвижимость, зафиксированные при сделке показания счетчиков.
  3. Представление заявления с пакетом документов в управляющую компанию.

До заключения сделки необходимо получить от продавца сведения о состоянии счетов, просто запросив у него справку с подтверждением отсутствия долгов по коммунальным платежам. Такой документ выдается управляющей компанией (ТСЖ, ЕИРЦ).

Далее следует заключить новый договор с управляющей компанией на поставку услуг ЖКХ. Эта обязанность возложена на покупателя. Ее игнорирование крайне нежелательно.

Новый владелец недвижимости должен известить о смене прав собственности, лично посетив офис УК или выслав им заказное письмо. Если домовладение обслуживается несколькими компаниями, следует разослать уведомления каждой в отдельности.

  • выдать продавцу аванс для закрытия долга;
  • договориться о самостоятельном погашении накопившейся суммы с одновременным снижением в счет этого цены квартиры;
  • отказаться от сделки.

Как видно, закрыть задолженность по квартплате может любая из сторон по обоюдному согласию.

Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры

Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность. Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением. В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.

Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно. Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье.

Покупка квартиры с долгами по платежам опасности не представляет. Но из-за сокрытия данных прежним собственником у нового владельца могут возникнуть некоторые трудности.

Нередко УК начинает требовать оплаты долгов, что абсолютно необоснованно. Если не имеется дополнительного договора, то управляющая компания должна требовать выплаты со старого собственника.

Все расчеты с новым владельцем осуществляются, исходя из данных приборов учета на момент покупки.

Следует отметить, что при пользовании услугами риэлтора, сложностей с покупкой возникнуть не должно.

Хороший сотрудник обязательно сообщит о том, что нужно проверить при совершении сделки.

Коммунальными

Переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца

Оплата коммуналки сегодня обходится довольно дорого. А при продаже квартиры с долгами у владельца не имеется возможности даже оплатить их.

Поэтому возникает такая проблема, как продажа квартиры с коммунальной задолженностью.

Но пугаться не стоит, поскольку наличие долга – это не обременение и в будущем не сулит серьезных проблем. Максимум, что может возникнуть – споры с управляющей компанией.

Как уже говорилось выше, в соответствии с ЖК РФ п/п 5 п.2 статьи 153, ответственность за долги по коммунальным платежам полностью несет прежний собственник, если иное не предусмотрено дополнительным договором.

Предлагаем ознакомиться:  Текущие платежи при банкротстве порядок взыскания в пользу кредиторов

УК не вправе требовать с нового владельца оплату.

В таком случае можно подать в суд. Дело будет выиграно и УК должна будет пересчитать долг.

Новый собственник может оплатить задолженность по собственному желанию. Зачастую покупатели просят снизить цену из-за наличия долга. Устная договоренность с владельцем квартиры не имеет никакой юридической силы.

Обычно составляется договор у нотариуса, в котором прописывается, что все долги обязуется выплатить новый владелец.

Процедура оформления договора в 2018 году не отличается от процедуры 2018 года. Следует отметить, что такое решение является полностью самостоятельным.

Для начала покупатель должен поинтересоваться полной суммой долга:

  1. Для этого достаточно сформировать запрос в УК.
  2. После чего нужно уведомить УК о том, что собственник жилья поменялся. Для этого необходимо приложить копию договора купли-продажи.

Процедура купли-продажи жилья

В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ.

Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений.

Другой вариант – попросить у продавца

квитанции

Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.

Перед тем, как подписать договор купли-продажи, следует проверить – а не имеется ли долгов по объекту недвижимости. Для этого можно позвонить в Управляющую компанию и выяснить всю нужную информацию. Обычно её предоставляют без каких-либо трудностей.

Если имеются непогашенные счета, то в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а конкретно статьей 391, можно составить с собственником договор, где будет указано, что долги по квартплате он берет на себя.

Еще один способ – взять квитанции, а их собственник должен дать, и сходить в ЖКХ.

При этом рекомендуется взять справку, подтверждающую отсутствие задолженности по всем разновидностям оказания услуг.

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника

Покупка квартиры с долгами – довольно распространенное явление. Если новый владелец согласен оплатить долги предыдущего, то нужно обязательно составить дополнительный договор.

Его следует оформлять в присутствии нотариуса, а также он должен быть заверен. Если такого договора нет, то УК не имеет права требовать оплаты долгов с нового собственника.

В том случае, когда продажа квартиры осуществляется с долгами, а дополнительного договора нет, то обязательно должны фиксироваться данные приборов учета.

Нужно при подписании акта приемки-передачи квартиры указать данные со счетчиков. Именно исходя из них будет осуществляться расчет за предоставление коммунальных услуг.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
  2. Написать претензию управляющей компании.
    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.
    До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.
    Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.
    Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:
    Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.
    Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.
Предлагаем ознакомиться:  Если отказаться от наследства кому оно переходит

Новому собственнику в любом случае необходимо заключить договор на оказание коммунальных услуг. А также потребуется открыть лицевой счет, потому что старый не перерегистрируется автоматически.

УК обычно начинают при заключении новых договоров вспоминать о долгах старого собственника. Новый владелец имеет полное право «отправить» УК к прежнему собственнику, поскольку он не обязан оплачивать долги.

Если управляющая компания продолжает настаивать на оплате долгов, что делать в таком случае? Для начала можно просто попросить не выставлять платежи.

Чтобы просьбу подкрепить, нужно написать её на бумаге и дополнительно приложить договор о совершение сделки купли-продажи. Не будет лишним приложить данные приборов учета.

В крайнем случае придется обратиться в прокуратуру или подать в суд.

Именно поэтому можно смело игнорировать управляющую компанию и платить только по своим счетам. При этом управляющая компания ничего сделать не сможет.

На практике часто происходит так, что поставщики коммунальных услуг стремятся приписать долги по ЖКХ новому собственнику. При этом они ссылаются на то, что задолженность привязывается к объекту недвижимости, а не к тому, кто им владеет.

Стоит помнить, что по закону это не так. Даже если прежний собственник является близким родственником, его долги не могут принадлежать новому владельцу жилья.

Чтобы избавиться от претензий коммунальщиков, необходимо действовать по алгоритму, описанному далее. После государственной регистрации права собственности в управляющую компанию (или ТСЖ) направляется запрос о предоставлении лицевого счета для оплаты коммунальных услуг.

Если в управляющей компании отказывают в смене лицевого счета, необходимо попросить оформить отказ в письменном виде с обоснованием причин. Рекомендуется напомнить о ст. 153 ЖК РФ, в которой ясно говориться, что обязанность по перечислению оплаты за коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда он становится владельцем жилья. То есть, все, что происходило в квартире ранее, его не касается.

Когда сотрудники управляющей компании упорствуют, необходимо направить заявление на имя руководителя. В тексте документа излагается суть претензии. При этом необходимо сделать отсылки к ст. 153 ЖК РФ и ст. 223 ГК РФ. Целесообразно приложить к заявлению копию акта приема-передачи и договора купли-продажи.

Если от руководителя также последовал отказ, необходимо жаловаться в прокуратуру и жилищную инспекцию. В заявлениях в эти инстанции также излагается суть вопроса. При этом прикладываются письменные отказы от сотрудников управляющей компании и иные документы, имеющие отношение к делу.

Предлагаем ознакомиться:  Как матери одиночке получить жилье от государства?

Помните, по закону вы имеете обязанность только по оплате взносов за капитальный ремонт. Все иные долги не имеют к новым собственникам никакого отношения.

Запросить интересующую информацию можно самостоятельно. Для этого также обращаются в управляющую компанию или ТСЖ. Также можно узнать, есть ли долги по адресу, воспользовавшись возможностью уточнения данных онлайн.

Если размер задолженности достаточно высокий и долг тянется уже давно, то скорее всего дело уже передано в суд. Чтобы уточнить эту информацию следует воспользоваться сайтом службы судебных приставов.

Новому собственнику нужно обязательно зафиксировать показания приборов учета в акте приема-передачи недвижимости. Наличие этих данных в передаточном документе является серьезным аргументом в том случае, когда коммунальная служба решит взыскать долг с человека, который только приобрел квартиру.

После этого необходимо заключить договор с поставщиками коммунальных услуг или с управляющей компанией (в зависимости от формы управления домом). Тем самым все инстанции будут оповещены о смене владельца квартиры.

Если поставщики услуг отказывают в оформлении договора, ссылаясь на наличие долга, и обращение к руководителю и высшие инстанции не помогает, следует обращаться в суд. Бояться этого не стоит, так как действующее законодательство полностью на стороне собственника. Другой меры воздействия на неправомерные действия инстанций нет.

Итак, переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца? Нет, не переходят. Собственник получает только обязанность по оплате долга по взносам за капитальный ремонт. Взыскать иные долги с нового владельца нельзя по закону.

Проблемы с управляющей компанией

Покупая новую квартиру, важно помнить о первостепенной задаче – записи показаний счетчиков и отражении их в акте приема-передачи жилого объекта. Такая фиксация позволит избежать судебных разбирательств, поскольку на руках будут все сведения, подтверждающие начало обслуживания в УК с определенного момента.

Если уж такое произошло, выход тоже есть. Во-первых, возможно обращение в ЖЭУ за списанием задолженности, поскольку она образована не новым хозяином. Во-вторых, подать иск в суд о подделке документа – справки и получить компенсацию морального ущерба.

Начинать следует с уведомления управляющей компании о смене владельца и запросом на открытие нового лицевого счета для обслуживания. Вместе с заявлением необходимо приложить документы, подтверждающие позицию нового хозяина: договор о сделке купли-продажи, передаточный акт с показаниями приборов учета и пр.

Итак, приобретение недвижимости с долгом по квартплате не представляет особой опасности для покупателя. Трудности могут возникнуть только с управляющей компанией, если она решит по собственному желанию истребовать платеж от нового собственника.

Переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца

Приобретение жилья нуждается в правильном оформлении бумаг, подтверждающих сделку. Помните, долг за квартиру от предыдущего собственника омрачает жизнь новому владельцу – ведь коммунальные службы настаивают на полном погашении этой суммы.

Узнаем, насколько правомерным становится подобное «наследование» и придется ли покупателю выплачивать старые просроченные обязательства.

Права владельца недвижимости

Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате. Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам.

Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья. Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде. Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Как поступить

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

https://www.youtube.com/watch?v=kAOMjmcff78

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector