Независимая оценка стоимости недвижимости для ипотеки

Нужно ли делать оценку квартиры в ипотеку

Несмотря на то, что проведение оценочной экспертизы стоимости квартиры для оформления ипотечного кредита необязательная процедура, но выдача кредита с ней значительно упростится для кредитозаемщика.

Более того, экспертиза стоимости квартиры выявит возможные риски и для банка, и для заемщика в случае возникновения проблем на рынке жилья, а также корректировки разброса цен на жилье.

При выдаче кредита, подразумевающим передачу жилья под залог банку на весь срок кредитования, кредитно-финансовой организацией выставляется обязательное условие определения рыночной цены объекта.

Причем оценку стоимости может проводить только независимый эксперт.Какой бы бесполезной и чисто формальной ни казалась эта процедура, именно она определяет решение банка о выдаче ипотечного кредита.Для большинства покупателей одобрение кредитором заявки на получение ипотеки является практически стопроцентной гарантией успеха совершения сделки.

Тем не менее, в действительности ситуация обстоит немного иначе. Казалось бы, если банк одобрил определенную сумму для выдачи кредита, остается только найти квартиру. Но нет, в действительности общий размер средств, доступных для использования, может оказаться значительно меньше, так как банк рассчитывает эту цифру на основании данных о степени платежеспособности клиента.

Ключевым фактором при определении суммы кредита по-прежнему остается оценочная экспертиза стоимости объектаОбусловлено это тем, что какая бы ни была  стоимость жилья, указанная продавцом, для банка приоритетной является реальная рыночная стоимость объекта залога по расчетам независимого эксперта.В проведении независимой экспертизы нуждается также и заёмщик – ведь полученных от банка средств должно хватить на совершение сделки.

Именно по этой причине проведение оценки стоимости залогового жилья – неизменное условие оформления ипотечного кредита, о чем гласит закон No 102-ФЗ «Об ипотеке».Не стоит откладывать экспертизу до совершения сделки, лучше сделать ее сразу после выбора квартиры.Так как банк одобряет займ только в пределах суммы, зафиксированной экспертизой, то в случае, если итоговая стоимость окажется существенно меньше указанной продающей стороной цены, заемщику может банально не хватить средств на совершение сделки.

Но если клиенту приглянулась загородная недвижимость, нужно быть готовым выложить около тридцати тысяч рублей. Стоимость экспертизы зависит от типа жилья и его удаленности от города. Безусловно, данные усреднены, так как на рынке экспертизы большой диапазон цен на оказываемые услуги. Тем не менее, клиенту не стоит полагаться исключительно на ценник экспертизы.

Дешево – не значит качественно, к тому же фирмы-однодневки постоянно демпингуют рынок, но при этом не несут никакой ответственности за осуществляемую деятельность.Необходимо ориентироваться на репутацию фирмы, в которой планируется проведение оценки, а так же важно убедиться в том, что данная организация включена в состав СРО и застрахована от гражданской ответственности.

Не будет лишним уточнить количество штатных сотрудников фирмы, а также наличие профильного образования, а также опыта работы каждого из них.Все ипотечные банки имеют рекомендованный список оценочных компаний, прошедших тщательную проверку.Как правило, довериться выбору кредитора – самое разумное решение.

Тем не менее, предложенный ассортимент компаний не всегда удовлетворяет все требования заемщика: его может не устроить аффилированность оценщика или неоправданно высокая стоимость услуг. В такой ситуации клиент имеет право выбрать компанию для проведения экспертизы на свое усмотрение. Главное условие – компания должна отвечать требованиям кредитора.

Вопрос только в том, как много времени займет согласование кандидатуры компании на роль независимого эксперта.Хочется отметить, что далеко не каждый оценщик готов тратить собственные силы и время на предоставление банку полного пакета документов, ведь сама экспертиза занимает совсем немного времени.Для проведения оценки заемщик должен предоставить оценочной компании запрашиваемые документы.

  • копию свидетельства о регистрации права собственности на жилье;
  • техпаспорт с планом каждого этажа понадобится для приобретения вторичного жилья;
  • для покупки строящегося объекта вместо свидетельства о праве собственности необходимо предоставить договор о долевом участии и копию паспорта покупателя.

После сбора всех документов эксперт во время личного визита производит осмотр объекта, проводя его анализ и попутно делая фотографии, которые впоследствии будут прикреплены к отчету как обоснование оценки недвижимости. Как правило, для типовой квартиры подготовка отчета занимает до трех дней, а для загородного объекта – до пяти.

В любой оценочной компании есть услуга срочной экспертизы.Занимает такая процедура до 24 часов, но и заплатить за нее придется вдвое больше.В отчете об экспертизе указываются два показателя стоимости жилья – ликвидационная и рыночная. Первый показатель для банка наиболее важен, так как это цена объекта, на которую можно рассчитывать в случае экстренной вынужденной продажи.

Как правило, данный показатель ниже рыночной цены в среднем на 15%.При проведении оценки эксперт обязан ориентироваться не только на федеральные стандарты проведения экспертизы и стандарты АИЖК, но и на требования конкретной ипотечной организации. Нередки ситуации, когда кредитор тщательно проверяет все отчеты оценщиков и отправляет их на доработку в случае обнаружения недочетов.

В таком случае заемщику необходимо обратиться к оценщику с просьбой внести требуемые исправления. Как правило, эксперты без возражений вносят изменения в отчеты, но лучше обговаривать такую возможность еще на этапе подписания договора о предоставляемом перечне услуг.Для того, чтобы установить среднерыночную стоимость объекта, оценщику требуется грамотно подобрать аналогичное жилье для проведения сравнительного метода анализа.

Аналоги выбираются по ряду следующих характеристик:• местоположение;• общая площадь;• физические характеристики;• материал стен;• год постройки;• этажность.Полученные результаты продолжают быть актуальными в течение определенного промежутка времени, так как не в силах оценщика предугадать изменение цен на рынке, которым свойственно колебаться под влиянием различных показателей.

Кредитор запрашивает переоценку стоимости квартиры из-за изменения формы собственности предмета залога.Когда клиентом берется кредит на получение жилья, находящегося на стадии строительства, предметом залога выступает право на владение по договору долевого строительства. Иными словами, во время выдачи займа банк перенимает право на долю объекта.

После сдачи в эксплуатацию здания, юридически объект незавершенного строительства перестает существовать, и вместо этого появляется множество квартир, принадлежащих заемщикам кредитно-финансовой организации. Вследствие этого участникам долевого строительства предстоит регистрация в Росреестре и оформление права собственности путем получения свидетельства о регистрации.

Но так как ипотечный кредит по-прежнему не выплачен, банк на время перенимает право собственности на квартиру в качестве залога.Так как стоимость квартиры в уже сданном доме значительно отличается от стоимости права требования на квартиру, кредитор запрашивает переоценку объекта залога.

Получение ипотеки

Квартирный вопрос в наше время пока еще не коснулся, наверное, разве только детей. Практически каждый из нас сталкивался с необходимостью приобретения собственного жилья. Безусловно, первым вариантом на ум приходит аренда, как наиболее доступный способ. Но гораздо более эффективным способом свить собственное «гнездышко» является покупка квартиры в ипотеку.

Достоинства данного варианта очевидны – размер ежемесячного взноса по ипотеке сопоставим с ежемесячной арендной платой, с разницей в том, что при ипотеке вы оплачиваете собственное жилье, а при аренде – «чужому дяде». Одним из самых важных моментов получения ипотечного займа является рыночная оценка жилья.

Прежде чем одобрить выдачу займа, банк потребует провести оценку стоимости выбранного вами жилья. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию, специализирующуюся на оценке недвижимости.

Средняя стоимость оценки типового залогового жилья варьируется в пределах двух-трех тысяч рублей.

Несколько выше стоимость услуги по оценке объектов, находящихся в отдалении от города, так как для проведения такой оценки экспертам потребуется больше временных и финансовых ресурсов.

Как проводится

В самом начале между фирмой и клиентом составляется контракт по оказанию услуг, содержащий в себе информацию о сроках, стоимости и условиях работ. Часто оценщики просят предоставить авансовый платеж еще до начала работ. В таком случае клиенту на руки выдается квитанция, подтверждающая проведение оплаты.

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. 
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога. 

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Независимая оценка стоимости недвижимости для ипотеки

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Правовые последствия усыновления детей

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Оценка недвижимости при ипотеке

Стоимость есть у любого объекта жилой недвижимости, в том числе и у квартир. Для установления ее реальной стоимости необходимо определить действительную ценность квартиры как залогового объекта, вынужденно продав который, кредитно-финансовая организация сможет погасить задолженность собственного клиента.

Именно с помощью проведения оценочной экспертизы банки страхуют себя от возникновения возможных рисков касательно платежеспособности клиентов, имеющих ипотечный кредит. Как ни странно, но организация проведения оценки всегда лежит на плечах заемщика, несмотря на то, что кредитор гораздо более заинтересован в том, чтобы экспертиза была проведена.

Зачастую финансово-кредитные организации имеют одобренный список аккредитованных экспертов, у которых можно провести оценку и получить соответствующий отчет. Аккредитация оценщика означает, что банк лично убедился в его профессионализме и полностью доверяет его отчетам. Но это не значит, что у заемщика нет права найти подходящую компанию со стороны.

В итоговом отчете по проведению оценки появляются два показателя стоимости – рыночный и ликвидационный. Рыночная стоимость подразумевает сумму, которую продавец может получить в случае продажи на обычных условиях. Как правило, рыночная стоимость близка к среднему значению по рынку. Ликвидационная стоимость – это сумма, которую может выручить банк в случае экстренной продажи.

Львиная доля банков отдает предпочтение ликвидационной стоимости, и при установлении суммы ипотеки, подлежащей одобрению, ориентируются именно на нее, так как  этот показатель позволяет существенно минимизировать риски.

Большинство банков ориентируется именно на ликвидационную стоимость, так как она чаще всего ниже рыночной. Согласно статистике, разница между ликвидационной и рыночной стоимостью может достигать  от двадцати до пятидесяти процентов.На итоговый результат влияют: общее состояние рынка, район, качество и класс квартиры, а также многие другие факторы.

Таким образом, при ориентировании на ликвидационный показатель банк пытается подстраховаться, и по итогу выдает покупателю сумму, не превышающую 80% от реальной стоимости объекта на рынке недвижимости.В качестве залога по ипотечному займу будет выступать вся квартира, то есть в случае ее продажи все 100% вырученных средств будут принадлежать банку.

Более того, банки часто выставляют условие оплатить минимум десятую часть суммы из собственных средств в качестве первоначального взноса, и в таком случае получается, что страховой запас банка находится в диапазоне от 30 до 60%. Такой расклад позволит банку с лихвой покрыть все долги и издержки. Кроме того, на фоне последствий финансового кризиса в 2008-2010 годах в виде обвала стоимости цен на недвижимость более чем на четверть, кредитные организации стали намного аккуратнее в своих действиях, и именно поэтому в подавляющем большинстве случаев ориентируются на ликвидационный показатель.

До того, как ипотечные портфели из прибыльных превратились в проблемные, банки занимали весьма агрессивную позицию в отношении выдачи ипотечных кредитов. В то время ипотеку мог получить практически любой желающий, не располагавший даже средствами на первоначальный взнос, а банки при определении суммы займа ориентировались на рыночную стоимость.

По этой причине после обвала цен на жилье в первой половине 2008 года практически на треть многие банки попросту обанкротились. Даже продав необеспеченные платежами квартиры, организации не были в состоянии покрыть долги. Но заемщики пострадали не меньше – реальная стоимость квартир редко превышала 60% общей суммы долга.

Приняв решение об ипотеке, покупатель сталкивается с требованием банка оценить реальную стоимость залогового объекта.

От этой суммы кредитор будет отталкиваться, принимая решение о размере выдаваемого займа.Несколько лет назад потенциальные покупатели очень часто пытались договориться о том, чтобы оценочная компания изменила в своем отчете требуемые цифры в большую сторону – ведь такой манёвр обеспечивал большую сумму займа. И находилось много компаний, которые меняли стоимость квартиры в соответствии с интересами клиента – порой изменения достигали двадцати процентов.

Но сейчас таких организация практически не осталось – банки стали требовательней и строже относиться к предоставляемым отчетам.

Экспертиза стоимости квартиры происходит перед выдачей ипотечного займа, так как в противном случае банк просто не одобрит кредит потенциальному покупателю. В львиной доле случаев организация оценки ложится на плечи заемщика, как, собственно, ложится и оплата услуг эксперта. Обычно стоимость услуг профессионала по оценке стоит от пяти тысяч рублей в случае приобретения городской типовой квартиры, и около сорока тысяч, если речь идет о покупке загородной недвижимости с участком.

Для того, чтобы адекватно установить стоимость оцениваемого объекта, оценщику требуется прежде всего выстроить ряд из аналогичных предложений на рынке недвижимости, состоящих их квартир, максимально приближенных по условиям продажи.После подготовки отчета, которая может занимать до пяти дней, компания предоставляет клиенту оценочный альбом в двух экземплярах.

Значимая разница

В абсолютно каждом ипотечном банке функционируют отделы, проводящие собственную экспертизу оценочных отчетов. Такие отделы имеют полное право в одностороннем порядке корректировать установленную стоимость жилья в соответствии с собственными соображениями. Но, как показывает практика, банк и оценочные компании достаточно редко расходятся во мнениях, особенно если стоимость закладываемого объекта не превышает тридцати миллионов рублей.

Если же это все-таки произошло, при выдаче ипотечного займа банк будет ориентироваться на меньшую сумму, не придавая значения тому, кто ее установил – оценочная компания или банковский отдел. То есть если вдруг оценщики установят стоимость квартиры более высокую, чем сумма сделки, то банк выдаст займ, покрывающий цену из договора купли-продажи.

Если установленная оценщиками стоимость недвижимости окажется существенно ниже суммы покупки, банк с большой вероятностью выдаст займ в том же размере, и тогда сделка может попросту не состояться.Такое может произойти, если при проведении анализа неверно учтено общее состояние объекта или неграмотно подобран ряд аналогов.

Ошибки: случайны ли?

В начале нулевых, в то время как ипотечное кредитование только набирало обороты в России, популярными стали  разнообразные мошеннические схемы, основанные на махинациях при проведении экспертизы. Известно много случаев, когда оценщики намеренно завышали стоимость объекта в собственном отчете – порой на 20% – только на для того, чтобы потенциальному покупателю хватило средств на совершение сделки.

Такой манёвр позволял заемщику взять в кредит большую сумму, часть которой можно было оставить на оплату задолженности перед банком.За последние годы банки существенно ужесточили собственную политику по одобрению ипотечных кредитов, и теперь обязывают клиента документально подтверждать использование собственных средств в качестве первоначального взноса в полном размере.

Тем не менее, бывают случаи, когда оценочные компании совершают ошибки неумышленно.

Во время кризиса 2008 заемщики часто становились неплатежеспособны. Тогда банк продавал залоговый объект, но средств для погашения общей суммы долга не хватало, и оставшиеся деньги приходилось выплачивать покупателю. В итоге заемщик оставался без квартиры и с долгом перед банком. Такие ситуации происходили по двум причинам: или стоимость объекта существенном изменилась с момента подписания договора купли-продажи, или оценка стоимости жилья была проведена некорректно.

Так как контроль над оценщиками с того времени ужесточился, профессионализм компаний, оказывающих такие услуги, проявился в полной мере. Особенно это касается экспертов, аккредитованных лично банком. Но даже их оценочные альбомы тщательно проверяются.

Оценщик несет финансовую и уголовную ответственность за неверные итоги проводимых оценок.

Оценочные компании с хорошей репутацией страхуют своих сотрудников от гражданской ответственности, так как согласно законодательному акту «Об оценочной деятельности», специалист обязуется в случае проведения некорректной оценки возместить клиенту все убытки за счет собственных средств.

Как уже говорилось, оценка недвижимости проводится для определения её стоимости, эта процедура является обязательной, необходима она как для банка, так и для заемщика.

Ликвидная стоимость

Оценка квартиры для ипотеки – все что нужно знать о процедуре

Те, кто всерьез заинтересовался этим вопросом, легко найдет информацию, касаемо того, какие нужны документы для оформления ипотеки.

каким должен быть минимальный ежемесячный доход, в какой срок оформляется ипотечный заем для покупки квартиры.

Меж тем, мало кто уделяет должное внимание такому важному этапу в процессе оформления кредита, как оценка квартиры для ипотеки.

В сегодняшней статье мы постараемся максимально прозрачно осветить данный вопрос, чтобы вы подошли к сбору пакета документов для получения ипотеки на квартиру во всеоружии.

Стоимость квартиры для ипотеки

Вы узнаете, кто и как проводит данную процедуру, зачем она нужна, какие документы нужны для независимой оценки, и сколько будет стоить независимая оценка недвижимого имущества.

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

  1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
  2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
  2. План и экспликацию помещения;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

  • Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
  • Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
  • Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

Оценка недвижимости для ипотеки что это сколько стоит зачем нужна

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика.

Объем отчета в среднем – 27-30 страниц.

Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Предлагаем ознакомиться:  Договор купли продажи автомобиля новый образец

Зачем нужна

Выдавая ипотеку, особенно в крупном размере, банк сильно рискует. Чтобы обезопасить себя, они оставляют приобретаемое клиентом имущество в качестве залога, который переходит в полную собственность гражданина лишь после оплаты кредита.

Оценка объекта недвижимости осуществляется для того, чтобы выдать клиенту ровно ту сумму, которая необходима для покупки жилья. Если человек по какой – либо причине не смог выполнить свои обязательства, банк продает квартиру, находящуюся в залоге и покрывает понесенные расходы. Остаток денег возвращается на счет клиенту.

На официальном сайте Сбербанка имеется полный список компаний – оценщиков, с которыми можно договориться о проведении данной процедуры и составлении отчета.

Оценка квартиры для ипотеки производится только специалистами, закончившими специальные курсы, и желательно с юридическим или экономическим образованием. Основное требование – членство в саморегулируемой организации.

Каждый специалист должен проходить курсы по повышению квалификации через каждые 3 года работы. В Москве и других городах необходимое требование для оценщиков – это партнёрство с ОАО «АИЖК». Перечень документов специалистов включает страховку на сумму не менее 3-х млн. руб.

Все работы выполняются только после заключения договора и подготовки необходимого технического задания. Оплата за услуги производится только через банк, на указанные реквизиты исполнителя.

Ответственность за оплату услуг оценщиков полностью ложится на плечи покупателя жилья. Обычно, при первой консультации на ипотечное кредитование, менеджер Банка сразу озвучивает дополнительные затраты, которые придется понести при оформлении.

Кстати, когда продавец говорит о том, что все документы к продаже готовы и находятся у него на руках, это не значит, что среди них есть оценка, так как для совершения сделки купли-продажи она не требуется.

Оценка недвижимости

Продавец ждет от вас деньги, и ему не важно, каким образом вы их получите – с помощью ипотеки или отдадите наличными.

Предоставление недостоверных сведений в процессе оценки квартиры – не редкий случай в практике ипотечного кредитования.

Заёмщик, путём частной договоренности с оценщиком, завышает реальную стоимость квартиры для увеличения суммы кредита.

Как вариант, для оценки представляются поддельные документы на объект.

В настоящее время банковские системы обладают возможностью проводить проверку всей документации при помощи различных систем, поэтому подобные незаконные способы увеличения стоимости жилплощади в отчётах становятся всё более редкими.

За все ошибки и мошеннические действия в процессе оценки несёт ответственность заёмщик. Причем по закону для него предусмотрена как материальная, так и уголовная ответственность, в случае предоставления заведомо ложных сведений.

Если у клиента есть доказательства ошибки оценщика, он может взыскать материальный ущерб с него, путём подачи иска в суд. Во всех остальных случаях компенсация ущерба банку оплачивается за счёт средств заёмщика (ФЗ № 135 от 29.07.98г.).

(нет , будьте первым)Loading…

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Сколько стоит и как происходит оценка рыночной стоимости квартиры для ипотеки

При проведении оценки кредитор требует определить два вида стоимости – ликвидную и рыночную.Рыночная стоимость – это цена конкретного объекта на рынке недвижимости при обычных условиях продажи. Этот показатель обычно мало интересует кредитора, в отличие от ликвидационной стоимости.

Ликвидность показывает стоимость, на которую может рассчитывать банк в качестве возмещения собственных потерь, если заемщик окажется неплатежеспособен и объект потребуется срочно продать.

Стоимость оценки недвижимости

В настоящее время типовая двухкомнатная квартира площадью 55 кв. метров, расположенная на третьем этаже кирпичной пятиэтажки стоит в среднем от 3,7 до 4 миллионов рублей.Средняя рыночная стоимость в таком случае будет равна 3,85 миллиона (три миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.Ликвидационная стоимость объекта в виде двухкомнатной квартиры на третьем этаже кирпичного пятиэтажного дома будет составлять примерно 2,4 миллиона (два миллиона четыреста тысяч) рублей.

Нередки случаи, когда сделка находится под угрозой срыва по причине низкой стоимости квартиры, указанной в подготовленном отчете, так как на практике банки чаще всего ориентируются на наименьшее значение.Для решения проблемы рекомендую попробовать провести с продавцом переговоры или найти другую оценочную компанию, так как во второй фирме могут оказаться более компетентные в данном вопросе сотрудники. Если проблема останется нерешенной после данных манипуляций, клиенту придется подыскивать другую квартиру.

Для того чтобы получить ипотечный кредит в банке недостаточно выбрать квартиру и подготовить документы на запрос ипотеки. После того, как выбор по жилью сделан, банком будет запрошена оценка квартиры для ипотеки.

Что такое отчет об оценке и зачем он нужен?

Отчет представляет собой документ, в котором перечисляются все качественные и количественные характеристики квартиры, а также данные о виде и владельце права. Но главное, что интересует в отчете банк, это рыночная стоимость квартиры.

Для чего нужно проводить оценку квартиры? Заявитель запрашивает деньги в кредит, исходя из стоимости жилья. Но нередко случаются ситуации, когда цена квартиры, указанная в банке заявителем, значительно отличается от реальной цены.

Так, например, некоторые заемщики любят, приобретая недвижимость за 1 000 000 рублей, просить кредит на 2 000 000, чтобы после заезда сделать качественный ремонт. Банк такие махинации не одобряет, поэтому требует проведения независимой оценки.

Оценочной деятельностью имеет заниматься лишь лицо, получившее специальное образование, застраховавшее свою деятельность и сдавшее квалификационный экзамен. Для подтверждения всех этих моментов можно запросить документы у оценщика, которые обязательно должны иметься в офисе.

Для того чтобы оценщик мог начать работать, необходимо предоставить документы и возможность выезда оценщика на оцениваемый объект для проведения фотосъемки. Полученные фотографии в обязательном порядке вшиваются в отчет об оценке.

Чтобы узнать, какие нужны документы для оценки, необходимо связаться с оценщиком и назвать наименование банка, для которого делается отчет. Как правило, в пакет документов входят:

  • свидетельство на квартиру (с конца 2016 года вместо свидетельств выдают выписки ЕГРП);
  • документы, на основании которых приобретено право (всегда указаны в свидетельстве или выписке, например, договор дарения, договор купли-продажи);
  • кадастровый паспорт (с конца 2016 роль кадастрового паспорта играет выписка ЕГРП). Кадастровый паспорт действителен на протяжении 5 лет, поэтому банк может принять и старый образец, однако стоит обговорить этот момент с кредитным инспектором;
  • экспликация квартиры – документ, на котором нарисован подробный план квартиры и расписаны площади каждого помещения. Этот документ запрашивается больше для того, чтобы убедиться, что в квартире не произведена незаконная перепланировка;
  • паспорт заказчика – для составления договора на оказание услуг.

В зависимости от банка пакет документов может быть дополнен, но для ВТБ-24 и Сбербанка перечисленных документов достаточно.

Не смотря на то, что отчет нужен банку, оплата услуги происходит за счет заказчика, которым выступает либо продавец квартиры, либо покупатель. При этом кто именно оплачивает услугу, продавец и покупатель решают между собой самостоятельно.

Стоимость отчета об оценке варьируется в зависимости от нескольких факторов:

  • удаленность квартиры от города – в маленьких городах цена меняется только при выезде за его пределы, в крупных городах цена может меняться даже от района внутри города;
  • банк – некоторые банки предъявляют к оценщикам слишком жесткие требования, поэтому за работу для таких банков оценщик берет большую плату;
  • количество комнат – большинство оценщиков уходят от этого фактора при установлении цены, но все же иногда встречается и такое – чем больше комнат, тем дороже стоимость услуги.

Конечно же, в каждом городе свои цены, поэтому говорить точно о цене услуги можно только после связи с оценочной организацией. Но стоит быть готовым к тому, что оценка квартиры будет не дешевле 2000 рублей.

Как проходит оценка?

Оценка квартир проводится сравнительным методом, путем подбора аналогичных квартир, выставленных на рынке недвижимости, и сравнения их стоимостей. Главный фактор, влияющий на цену – площадь. Квартиры могут быть абсолютно одинаковыми по всем характеристикам, но если есть различие хотя бы в 0,01 кв.м.

На рыночную стоимость квартиры влияют:

  • расположение квартиры в городе – чем популярней район, тем дороже;
  • материал стен – кирпич, панель или дерево;
  • год постройки;
  • износ дома – банки принимают для ипотеки дома, максимальный износ которых 45 %;
  • наличие или отсутствие коммуникаций;
  • наличие или отсутствие лоджии/балкона;
  • этаж расположения;
  • состояние квартиры – оценщику важно общее состояние (требует ремонта или нет), а вот материал ремонта не важен. Известны случаи, когда продавец был не согласен с рыночной стоимостью, потому что в ванной у него лежала дорогая итальянская плитка, цену которой оценщик не учел. Но эксперт проводит оценку именно квартиры, а не материалов для ремонта или имеющейся мебели, поэтому данные факторы никак не повлияют на стоимость.

Остальные критерии, например наличие рядом с домом остановки, метро или магазина – на стоимость квартиры при оценке не влияют никак.

Сроки проведения оценки по договору обычно устанавливаются в районе 3-х рабочих дней, однако все зависит от того, насколько полный пакет документов был предоставлен.

Сроки действия оценки недвижимости составляют 6 месяцев с даты указанной в документе (со дня проведения процедуры). Оценщик не может провести оценку без визуального осмотра, поэтому до показа квартиры считается, что объект в работу не принят.

Но вообще, в зависимости от загруженности специалиста, оценка может быть выдана и в день заказа, если вся информация для оказания услуги предоставлена.

Зачем нужна

Обращаясь в компанию для заказа оценки выбранного объекта недвижимости, потенциальный заемщик ипотечного кредита должен предъявить следующие документы:

  1. Паспорт, ксерокопию определенных страниц: с персональной информацией, сведениями о регистрации, семейном положении.
  2. Если оценочные работы проводятся для того, чтобы оформить наследство, необходимо свидетельство о смерти гражданина, являвшегося собственником квартиры. Оно также может потребоваться, если приобретается в ипотеку квартира, собственник которой лишь недавно получил ее по завещанию.
  3. Подлинник и копия свидетельства о праве собственности продавца на квартиру.
  4. Справка, подтверждающая отсутствие обременений на квартиру – ареста, наложенного приставом по решению суда, нахождения ее в залоге у банка. Выписку можно получить онлайн, подав запрос в ЕГРН.
  5. Кадастровая и техническая документация на квартиру, планы объекта, схема этажей и общий план квартиры, расположений комнат, их параметров.
  6. Дополнительные справки предъявляются по требованию оценщика. Она может потребоваться в том случае, если предоставленной информации не хватает для того, чтобы провести полную и достоверную проверку жилья и составить отчет, который будет принят в банке.
Предлагаем ознакомиться:  Уведомление об увольнении работника: образец документа

При обращении в организацию для найма оценщика заключается договор на оказание услуг, в котором отмечается стоимость работ, требования заказчика, сроки выполнения оценки и предоставления отчета.

Если в ипотеку приобретается лишь комната в большой квартире или общежитии, должен быть предъявлен документ, в котором зафиксировано распределение долей между собственниками объекта недвижимости.

С условиями ипотеки в МТС Банке ознакомьтесь тут.

Процедура оценки не является сложной для заемщика ипотеки, все, что нужно сделать – это подготовить документы, найти организацию, которая проводит оценку и составляет отчеты и договориться о выезде специалиста на объект.

Сама процедура по установлению стоимости квартиры происходит следующим образом:

  • подписывается договор между заемщиком ипотечного кредита и компанией, проводящей оценку недвижимости. В договоре должны быть следующие пункты: права и обязанности сторон, цели оценки, сроки выполнения работы, стоимость, способы решения споров, особенности возврата денежных средств;
  • клиент вносит аванс, после чего мастер приступает к работе;
  • проводится анализ данных, полученных в результате замеров и изучения состояния квартиры и той информации, что содержится в технических документах на объект;
  • следующий этап – подготовка отчета. К нему обязательно должны быть приложены фотографии, сделанные в ходе анализа квартиры, иначе отчет не будет считаться действительным;
  • заемщик относит готовый документ кредитору, после чего будет принято решение по ипотеке.

Следует понимать, что даже наличие отчета об оценке имущества не является гарантией того, что ипотека будет одобрена.

Список организаций, сотрудничающих со Сбербанком России, в которых гражданин может заказать проведение оценки в выбранной им квартире (все организации являются Обществами с Ограниченной Ответственностью – ООО):

  1. ФБК.
  2. Ко – Инвест.
  3. Спецоценка.
  4. ЭсАрДжи – Ипотечный центр.
  5. Городская оценочная компания.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости. 

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Проведение оценки для «Сбербанка»

Получение ипотеки

Федеральный закон No102-ФЗ «О залоге недвижимости» гласит об обязательности проведения процедуры оценки стоимости жилья.

Обусловлено это необходимостью банка знать, какая сумма займа удовлетворит интересы покупателя и в то же время минимизирует риски самого банка.Решение об одобрении ипотеки зависит не только от платежеспособности обратившегося заемщика, но и от стоимости залога по займу.При получении ипотеки залогом выступает приобретаемое жилье, именно поэтому необходимо корректно оценить его рыночную стоимость.

За три года до кризиса 2008-го прокатилась волна мошеннических действий по искусственному завышению стоимости объекта, в результате которых обязательства не исполнялись.

Но когда банк пытался возместить собственные убытки путем экстренной продажи объекта, выяснялось, что о сумме, указанной в оценочном отчете можно даже и не мечтать.В настоящее время банки тщательно проверяют каждый отчет, чтобы свести собственные риски к минимумуПо мнению экспертов в этой сфере, предпочтительнее для банка было бы ориентироваться на кадастровую стоимость жилья.

В последнее время правила установления такого типа стоимости несколько изменились, и порой она близка или даже превышает рыночную стоимость того же объекта. Активно прослеживается тенденция использования данного показателя в отношении объектов коммерческой и загородной недвижимости. В отношении квартир пока что применяется независимая экспертиза, так как кадастровый показатель подлежит изменению каждое пятилетие, тем более на фоне нестабильной ситуации на рынке.Организация проведения оценки залогового объекта за редким исключением лежит на плечах заемщика.

Зачастую ипотечные банки предоставляют клиентам список надежных оценочных фирм, аккредитованных самими банками в индивидуальном порядке. Такие фирмы регулярно подвергаются проверкам со стороны кредиторов и, как правило, выигрывают по многим характеристикам на фоне непроверенных оценщиков. Безусловно, это предложение не обязывает клиента пользоваться услугами компаний в рамках списка от банка.

Никакой банк не вправе лишить заемщика законного права привлечь стороннюю компанию к проведению процедуры оценки при соблюдении стандартных требований.Практика показывает, что у кредиторов меньше замечаний к отчетам, представленным оценщиками из собственной подборки, за счет чего существенно сокращается время проверки проведенной процедуры.

  • что в штате компании числится не менее двух профессиональных оценщиков, застрахованных от гражданской ответственности с покрытием от трехсот тысяч рублей;
  • а также что компания входит в СРО профессиональных оценщиков.

Если выбранная компания удовлетворяет всем указанным требованиям, с ней можно заключать контракт на оказание услуг. Средняя стоимость оценки составляет 2500 рублей, а сроки проведения процедуры не превышают 2 дня.

Список запрашиваемых для проведения оценки документов выдается компанией после подписания контракта. Как правило, в список входят:

  • паспорт клиента;
  • документ о государственной регистрации права;
  • выписка из техпаспорта, план здания;
  • описание наложенных обременений.

Так как каждый случай уникален, список может дополняться или сокращаться в зависимости от конкретной ситуации.

Зачем нужна

Оценить квартиру для ипотеки можно в любой компании, однако это не означает, что каждая из них выполнит работу качественно и на высоком уровне. Обращаясь к конкретному оценщику важно, чтобы подготовленный пакет документов не содержал ошибок, из-за которых придется обращаться за услугой к новому эксперту.

Компании, работающие не первый год на рынке, в штате которых только высококвалифицированные специалисты – вот на что надо обратить внимание. Не стоит гнаться за дешевыми предложениями, ведь работа оценщика не может стоить копейки. Выбирая компанию, лучше отдать предпочтение той, расположение офиса которой находится в непосредственной близости к объекту недвижимости – это поможет удешевить стоимость.

Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку?

Перед тем как эксперт проведет оценку квартиры для ипотеки, нужно заполнить заявку. Как правило, сделать это можно на сайте самой компании, при этом необходимо указать минимум данных. В их число входят ФИО заказчика, место нахождения объекта, подлежащего оценке и некоторая информация о нем. После рассмотрения заявки специалист свяжется с клиентом для назначения времени подписания договора.

Подписание договора

Заключается договор по форме компании в двух экземплярах для каждой из сторон. При необходимости всегда можно внести изменения в документ, если заказчик желает добавить некоторые пункты. Обязательно указывается информация о заказчике, данные об оценщике, его квалификации и наличии гражданской ответственности.

Комплексный подход в работе оценочных организаций включает в себя несколько обязательных процедур, что говорит о том, что работа эта не из простых. Сюда входит сбор документов, процесс осмотра объекта и его анализ с составлением подробной отчетности. В зависимости от преследуемой цели применяются разные методы.

Затратный метод в своей основе использует реальное состояние оценочного жилья. В расчет берутся затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта. Для этого необходима смета, без которой невозможна точная информация по квартире. При сравнительном методе проводится параллель между равными проданными или выставленными на продажу объектами.

В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.

На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.

Если оценка происходит регулярно, её результат может считаться действительным до следующей процедуры.

В соответствии Федеральным стандартом оценки ФСО N 1 срок действия оценки не может быть больше полугода.

После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.

Поэтому потребуется проводить оценку заново.

В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.

Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.

Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.

В нём обязательно указывается:

  1. Кто заказчик оценки.
  2. Кто исполнитель, то есть оценщик.
  3. Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
  4. Что именно требуется оценить.
  5. Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
  6. Вид определяемой стоимости.
  7. Перечень стандартов оценочной деятельности.
  8. Дата, на которую определяется стоимость.
  9. Срок действия.
  10. Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.

Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.

Оценщик может работать в компании или самостоятельно.

Справка: Иногда в договоре присутствует и третья сторона – плательщик. То есть это тот, кто оплачивает услуги, но не владеет недвижимостью.

Это тоже может быть организация или частное лицо.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector