Образец передаточного акта при сделках купли-продажи квартир

Причины оформления

Так, на время оформления документов, обязанности по оплате коммунальных услуг и другие платежи, связанные с содержанием жилья, ложатся на продавца. В это время, возможны много самых разных ситуаций от затопления соседей до пожара и замена недобросовестными продавцами дорогой сантехники.

Поэтому, в главе 20 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено после полной оплаты и регистрации в Росреестре права собственности нового владельца на данное жилищное помещение подписание передаточного акта, в котором фиксируется выполнение сторонами условий договора и фактическое вступление в права владения покупателем.

Законодательство

Сам бланк передаточного акта не разработан законодательством России, поэтому многие граждане используют готовый образец документа, по которому осуществлялись другие сделки с имуществом.

Однако законодательством установлен определенный порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости. Необходимость в регулировании этого вопроса возникла с частотой мошеннических действий злоумышленников при оформлении сделок с недвижимостью.

Поэтому обязательными являются такие требования, как:

  • письменный вид сделки;
  • регистрация договора в государственных уполномоченных органах.

Также на основании этого договор купли-продажи не считается вступившим в силу, если не подписан акт передачи недвижимости. Этот документ подтверждает факт передачи объекта продавцу, на основании которого права и обязанности, связанные с объектом, переходят к покупателю. С этого момента покупатель становится обязанным следить за обслуживанием этого объекта, и все риски по поводу повреждения объекта возлагаются на него.

Поэтому день подписания договора и день подписания передаточного акта, а также день оплаты могут не совпадать и быть тремя разными датами.

Обязательность акта

Важность подписания акта о передачи объекта недвижимости наибольшее значение имеет для покупателя. Это связано со следующими причинами:

  1. Если наличие акта прямо прописано в договоре, то без этого документа Росреестр не сможет зарегистрировать сделку. Но если наличие его не предусмотрено договором, то сделка будет зарегистрирована без него.
  2. В случаях, когда покупатель по договору должен был приобрести определенное состояние недвижимости, а по факту во время приемки обнаруживает иное состояние, например, трещины в стене или иные существенные отклонения.
  3. Если в дальнейшем покупатель планирует оформить налоговый вычет, который полагается для компенсации при покупке квартиры, то передаточный акт обязателен для налоговых органов.
  4. В случае происшествия (пожара, затопления) по вине нового владельца при отсутствии передаточного акта вина может быть перенесена на продавца.

Образец передаточного акта при сделках купли-продажи квартир

Поэтому наличие этого документа даст уверенность в законности сделки для обеих ее сторон.

Для акта приёма-передачи закон устанавливает минимум требований. По сути, они сводятся к следующему:

  • Акт должен быть составлен в письменной форме, поскольку ст. 556 ГК РФ употребляет слово «документ».
  • Акт должен быть подписан как продавцом, так и покупателем .

Иных условий законодательство не содержит. Более того, на практике иногда используется метод, когда передача жилья осуществляется в момент подписания самого договора купли-продажи. В этом случае в договор купли-продажи квартиры вносится условие о том, что этот документ является одновременно и подтверждающим факт передачи.

Обычно передача без акта используется в тех случаях, когда в силу требований закона (например, при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности – согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») или по обоюдному желанию стороны договор был заверен нотариусом. В этом случае проще обойтись без акта.

Дело в том, что вопрос о том должен ли в этом случае и сам акт быть нотариально заверен, остаётся дискуссионным. С одной стороны, он является неотъемлемой частью договора – и, по логике ст. 163 ГК РФ, должен совершаться в том же порядке, что и основной документ. С другой – он не является отдельной сделкой или дополнительным соглашением, изменяющим условия договора.

В результате хотя формально акт заверяться и не должен, в Росреестре при регистрации права часто требуют нотариальной отметки и на нём. Чтобы этого избежать, стороны и пытаются обойтись без акта.

СПРАВКА: Однако на практике отсутствие акта означает, что состояние квартиры и отсутствие претензий зафиксировано не будет, и в случае возможного судебного спора одним доказательством у истца будет меньше. Поэтому использовать этот метод специалисты не рекомендуют.

Форма документа и правила оформления

Утвержденного единого бланка для оформления факта передачи жилплощади не предусмотрено. Но есть ряд обязательных требований к данным, которые должны быть внесены в акт приема-передачи:

  1. Этот документ обязательно должен содержать дату и место подписания.
  2. Личные (паспортные) данные обеих сторон сделки (покупателя, продавца или продавцов).
  3. Наименование договора ставшего основанием для передаточного акта (в данном случае купли-продажи).
  4. Информацию об отсутствии претензий со стороны продавца.
  5. Данные об отсутствии претензий со стороны покупателя.
  6. Подписи сторон с полной расшифровкой.
Предлагаем ознакомиться:  Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка отличия и оценка, расчет, что если кадастровая стоимость выше рыночной

Форма документа вытекает из тех требований, которые предъявлены к документу.Состоит он из нескольких частей:

  • наименование;
  • данных о месте и дате передачи;
  • личных данных сторон;
  • данных о выполнении условий договора продавцом;
  • информации о выполнении таковых покупателем;
  • информация об отсутствии взаимных претензий;
  • подписи сторон;

Оформляется данный документ, как уже отмечалось выше, после выполнения всех пунктов договора в полном объёме, а также при отсутствии претензий с обеих сторон. Однако, есть некоторые различия условий при подписании договора покупки жилья на первичном и вторичном рынках.

Пошаговая инструкция по составлению

Необходимые бумаги

Для того, чтобы составить акт, от сторон в обязательном порядке потребуются лишь документы, удостоверяющие личность сторон и их полномочия (например, в случае, если покупателем или продавцом выступает юридическое лицо – нужны будут уставные документы для руководителя либо доверенность для представителя).

Однако если договором предусмотрены особые условия для передачи квартиры, то потребуются документы, подтверждающие их наличие. Например, если стороны договорились о полной предоплате, то покупатель должен предъявить платёжный документ.

В том случае, если сам договор одновременно выступает и как акт передачи, потребуются те документы, которые необходимы для подписания именно договора.

Указываемые сведения

Законодательство не содержит указаний на то, какие именно сведения подлежат обязательному включению в договор. Однако практика показывает, что в договоре обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • Наименование документа. Лучше всего просто указать «Акт приёма-передачи».
  • Место, где документ был подписан, и дата подписания. Это важно в случае, если договор содержит условия относительно порядка и сроков передачи квартиры.
  • Данные о сторонах с указанием того, от кого к кому передаётся жильё. Для граждан чаще всего указывается полное имя и паспортные данные, для юридических лиц – организационно-правовой статус (ООО, АО и т. д.), название и, при желании, ОГРН. Кроме того, для организаций указывается, кто и на каком основании подписывает документ от их имени (для руководителя – что на основании Устава, для представителя – что по доверенности).
  • Полное описание квартиры в том состоянии, в каком она находится на момент передачи. Кроме того, указывается её полный адрес, при необходимости – кадастровый номер. Также желательно указать данные об этажности, жилой и общей площади и другую техническую информацию – это позволит избежать споров о том, в отношении какой квартиры был составлен акт.
  • Претензии сторон друг к другу. Покупатель, согласно ст. 556 ГК РФ, вправе принять и квартиру, в которой имеются недостатки – но тогда этот факт должен быть отражён в передаточном акте. Если же претензий нет, в документе указывается этот факт.
  • Подписи сторон (для организаций – ещё и оттиск печати).

Отдельно следует сказать, что для защиты от возможных претензий, состояние квартиры должно быть описано как можно подробнее. Соответствующий раздел акта должен содержать как минимум следующую информацию:

  • Состояние самого помещения. Если имеются заметные дефекты (протечки сверху, трещины в стенах и т. д.) – об этом должна быть сделана отметка.
  • Состояние водопровода, канализации, электропроводки, иных коммуникаций при их наличии.
  • Сохранность дверей и замков на них, окон и рам, исправность выключателей и розеток.
  • Описание предметов обстановки и бытовой техники, если они передаются вместе с квартирой. Для них тоже должны быть указаны имеющиеся недостатки, если покупатель их обнаружил.

Распространённой практикой является отметка в акте показаний счётчиков (воды, электричества и т. д.). При наличии долгов за коммунальные услуги, оплачивать их должен продавец – но для этого нужны доказательства. Показания как раз помогут проверить состояние с оплатой.

И в последнем случае следует руководствоваться нормами, установленными гл. 10 ГК РФ. Согласно им, доверенность должна отвечать следующим требованиям:

  1. В ней должны быть указаны полномочия представителя на совершение конкретных действий. Применительно к описываемой ситуации, это означает, что в тексте документа прямо должно быть указано, что представитель вправе от имени доверителя принимать купленное имущество и подписывать соответствующий акт.
  2. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это требование установлено ст. 185.1 ГК РФ, поскольку речь идёт о правах, подлежащих государственной регистрации – в данном случае, праве собственности на жилую недвижимость.

Ни договор, ни акт к нему сами по себе государственной регистрации не подлежат.Однако в силу норм ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на купленную квартиру как раз регистрировать нужно – и среди документов в Росреестр подаётся и акт приёма-передачи. Он требуется не во всех случаях, однако если акт подписан к моменту регистрации – его необходимо подавать.

Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление о признании сделки недействительной

Помимо акта, покупателю для регистрации дополнительно потребуются:

  1. Заявление на регистрацию.
  2. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
  3. Сам договор купли-продажи (прочитать о госрегистрации договора куплпи-продажи квартиры можно тут).
  4. Акт (если он требуется).
  5. Платёжный документ, подтверждающий оплату пошлины (её размер установлен НК РФ).

Сроки и расходы

Момент, когда акт подписывается, стороны определяют в условиях договора. Возможны следующие варианты:

  • сразу же после подписания договора, если в договоре не говорится ничего про предоплату;
  • после внесения полной суммы;
  • после внесения первого платежа и т. д.

Главным здесь является следующее: к моменту, когда подписывается акт, продавец уже должен решить все свои вопросы и фактически передать квартиру. Если покупатель не может реально ей пользоваться – акт подписываться не должен.

Когда подписывается акт приема—передачи квартиры

Образец передаточного акта при сделках купли-продажи квартир

Подпись будет свидетельствовать о вступлении в права, а также согласии с недочётами. Но здесь есть разница, как уже отмечалось, между жильем на первичном и вторичном рынках.

Так, покупая, жилплощадь на первичном рынке стоит помнить, что подписанный документ только застройщиком вступит в силу по истечении 2 месяцев, независимо от того подписал ли его дольщик. Здесь бумагу следует подписать, чтобы получить свидетельство о владении жильем, но указать все изъяны и недочёты в дополнительном смотровом листе. А уже затем попытаться добиться их устранения при помощи комиссии.

При покупке жилья на вторичном рынке, акт можно не подписывать и требовать через суд устранения проблем или же возвращения суммы в денежном эквиваленте.

Бывают случаи, когда по приемо-передаточному акту объекта недвижимости Покупатель может вселиться и пользоваться жилым помещением до прохождения государственной регистрации. Например, часто бывают такие случаи, когда нынешний собственник, который продает свою квартиру или дом, не имеет возможности постоянно находиться в продаваемом объекте до заключения сделки.

В этом случае на предварительной стадии оформления документации можно подписать составленный бланк акта передачи квартиры на основании предварительного договора. Такой договор составляется в количестве необходимых экземпляров и действует до подписания основного договора по отчуждению имущества продавца.

Предварительный договор купли-продажи и акт приема—передачи являются документами, имеющими юридическую силу, поэтому к их составлению следует отнестись с полной серьезностью.

Необходимо понимать, что с момента подписания передаточного акта Продавец освобождается от риска гибели и порчи переданного имущества. С этого момента ответственность за сохранность имущества лежит на покупателе.

Передаточный акт служит гарантированной защитой для покупателя на случай возникновения спора, связанного с недобросовестностью продавца. В акте именно для таких случаев и прописано то, в каком состоянии объект был приобретен.

Когда возможен отказ от подписания?

В том случае, если произошёл отказ, сторонам следует исправить то, что мешает подписанию, исполнив до конца свои обязанности по договору. Если же и после этого продавец либо покупатель немотивированно отказывается от подписи – остаётся только обращаться в суд за защитой нарушенных прав.

Что конкретно указывается?

Если мы говорим об акте приёмки-передачи новостройки, то здесь существуют бланки установленной формы. А свои претензии можно изложить в дополнительном смотровом листе, отдельным пунктом. Затем эти недочёты будет рассматривать специальная комиссия, которая и решит, как их устранять.

Теперь рассмотрим конкретно, что должен содержать каждый пункт передаточного акта при покупке жилья на вторичном рынке:

  1. Наименование документа – это точное название Акт приёма-передачи. Здесь всё просто.
  2. Место составления – здесь должен быть указан город, в котором составили документ. Но в некоторых случаях указывают точный адрес, например, город Москва, улица Ленина, дом 5, корпус 7, кв. 234. По логике, должен быть указан адрес квартиры, которую передают, ведь передача происходит в ней. При подписании данной бумаги, скажем у нотариуса, это не меняет того факта, что покупатель соглашается с фактическим состоянием квартиры. И в дальнейшем, предъявить претензии по её санитарному или техническому состоянию не сможет.
  3. Дата подписания. Это дата фактического составления акта. Не рекомендовано подписывать его задним числом или наперёд. Это может быть уловка, которая придумана мошенниками. Например, просьба подписать вчерашним 14 числом продиктована существованием задолженности по коммунальным платежам, которую выставят 15 числа. Если скрывать нечего, подписывайте фактической датой.
  4. Данные продавца и покупателя. Здесь обычно вносятся данные гражданского паспорта, для того, чтобы доказать, что передаточный акт подписали те лица, которые выступают по данному договору купли-продажи сторонами. Продавцов может быть несколько.
  5. Подробное описание объекта недвижимости. Здесь рекомендуется внести данные квартиры: точный адрес, месторасположение (например, расположенная на 3 этаже 7-этажного дома), общую и жилую площадь, количество комнат.
  6. Основание перехода имущества. Это, как уже упоминалось, будет договор купли-продажи, реквизиты которого нужно обязательно указать, например, договор купли-продажи от 17 июня 2015 года.
  7. Претензии со стороны продавца, например, указывается, что оговоренная в договоре сумма, выплачена полностью.
  8. Замечания покупателя. Очень важно хорошо осмотреть техническое состояние жилья, соответствие качества передаваемых коммуникаций оговоренным пунктам, при наличии неоговорённых неисправностей и изменений, зафиксировать их в акте. Рекомендуется, как можно более точно фиксировать состояние квартиры. Указывая не только наличие предметов, но и их техническое состояние, степень изношенности и т. д.
  9. Подписи сторон с полной расшифровкой. Это пункт обязателен и без него акт недействителен.
Предлагаем ознакомиться:  Снижение процентной ставки по действуешему кредиту сбербанк

Заключение

Важность акта приёма-передачи при продаже квартиры трудно переоценить. Фактически это – последний документ, который завершает сделку. Именно поэтому стороны должны ответственно подходить к тому, как акт составлен, и быть внимательными при его подписании.

Приёмка квартиры: на что обратить внимание

При приёме квартиры, собственно нужно обратить внимание на 2 момента:

  1. Техническое состояние квартиры. Оно вполне способно измениться после просмотра. Это может быть испорченный ремонт во время выноса мебели съезжающими хозяевами, такое банальное затопление соседей, специально поменянная более дорогая сантехника на дешёвую.
  2. Оплата коммунальных и других платежей за квартиру. Вполне может оказаться, что платежи не производились годами, и их размер эквивалентен значительной части стоимости квартиры.

При фиксации состояния передаваемой квартиры, стоит сделать это как можно точнее. Всё зафиксированное считается согласием с наличными недостатками,если появиться необходимость возвращать квартиру – то лучше, чтобы всё было точно описано, в том числе и состояние мебели, ремонта, бытовой техники и сантехники.

Обычно, на мелкие недостатки стараются внимания не обращать. Но иногда они оказываются значительными и при этом:

  1. Могут требовать значительных расходов для их устранения, которые покупатель не согласен нести.
  2. Быть неустранимыми физически и в техническом плане.

Здесь следует помнить, что отказ поставить подпись в этом документе является основанием для расторжения сделки.

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи: образец

Ниже приведён примерный образец заполнения передаточного акта при условии, что у сторон отсутствуют претензии. Если таковые имеются, то они вносятся в соответствующие пункты.

Например, при выявлении претензий по состоянию ремонта, указывается: «Обнаружено испорченный ремонт стен в прихожей. Продавец обязуется в течение 2 недель поменять обои и покрасить потолок».

По желанию сторон, здесь может быть приведен перечень переданных документов, и даже количество комплектов ключей.

Фактически, здесь желательно указать все проблемные места, чтобы потом не возникло возможности их оспаривать.

Образец акта здесь.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

квартиры

г. Вологда                                                                                   20 декабря 2016 г.

Мы, Филатова Ирина Александровна, проживающий(ая) по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул.Некрасова, дом 26, кв.17, паспорт серии 51 37 № 140260, выдан «02 » октября 2002 г., МИД России, код подразделения: 837-387, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», и Севастьянова Анна Дмитриевна, проживающий(ая) по адресу: Вологодская область, Сокольский район, г. Сокол, ул.

  1. Продавец передал, а Покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул.Некрасова, дом 26, кв.17, (далее – Квартира) в соответствии с договором купли-продажи, заключенным в простой письменной форме «17» декабря 2016 г., зарегистрированным в территориальном отделе Управления Роснедвижимости г. Вологда «19»декабря 2016 г., запись регистрации № 18307 надлежащего качества, имеющую следующие характеристики: 3-й этаж 5-ти этажного дома, 50 метров квадратных,
  2. Покупатель осмотрел Квартиру, претензий к ее качеству не имеет. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего Акта Квартира находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков либо дефектов, препятствующих ее использованию в целях проживания.
  3. Продавец освободил Квартиру, передал Покупателю ключи от квартиры, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и абонентской плате за телефон.
  4. Стороны не имеют друг к другу материальных претензий, подтверждают произведение полных расчетов по договору купли-продажи.
  5. С момента подписания настоящего передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной Квартиры несет Покупатель.
  6. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один экземпляр Продавцу и один экземпляр Покупателю.

Продавец:          _____________         /И.А.Филатова/

Покупатель:___________ /А.Д.Севастьянова/

Советы

  1. Акт приема-передачи составляется в 2 экземплярах – для продавца и покупателя. Если продавцов несколько, составляется экземпляр для каждого. Также может составляться такой экземпляр для Росреестра.
  2. При оформлении акта приема-передачи по долевому строительству застройщик предоставляет экземпляр для каждого дольщика.
  3. Подписанный документ является свидетельством (и доказательством) согласия с состоянием передаваемой жилплощади.
  4. Еще один важный момент, пока не подписан передаточный акт, продавец обязан оплачивать коммунальные услуги, расходы по содержанию имущества. Это может сыграть против него.
  5. Отсутствие этого документа может быть рассмотрено, как отказ от сделки.
  6. Отказ его подписывать также рассматривается как расторжение сделки.
  7. В ДДУ есть пункт, предусматривающий дату передачи квартиры по акту. При его несоблюдении начисляются штрафные санкции на любую из виновных сторон.
  8. Акт приёма-передачи следует хранить вместе со свидетельством на право собственности. Он понадобится в случае продажи жилья.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector