Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Способы обойти преимущественное право покупки доли

Кому принадлежит право преимущества, его предназначение

Часть капитала компании, принадлежащая одному из основателей общества, может быть передана стороннему лицу/лицам без особых ограничений. Если участник ООО принял решение распорядиться своей долей путем ее отчуждения, он вполне может реализовать свои намерения.

Для защиты прав других членов ООО законодателем была разработана норма, благодаря которой последние получили право купить долю в преимущественном порядке. Перед тем, как реализовать задуманное отчуждатель обязан уведомить остальных участников ООО о своем решении и предложить им приобрести его часть.

Последствиями несоблюдения права может стать обращение пострадавшей стороны в суд со следующими требованиями:

  1. признать сделку недействительной;
  2. перевести право на заключение сделки на себя.

Право предоставляется:

  • всем участникам общества, имеющим долю в активах ООО;
  • непосредственно организации (при условии, что пункты, подтверждающие наличие права у ООО, зафиксированы во внутренних документах предприятия).

Преимущественное право покупки муниципальной недвижимости

В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.

Они заключаются в том, что оформление договора купли-продажи предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.

Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об имущественной сделке установленным способом.

Если квартира принадлежит, троим, четверым или более – лицам, каждый из них предупреждается отдельно от других.

Уведомление предоставляется каждому. Совместного предупреждения быть не должно.

Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке.

Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.

Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по договору социального найма, они обязаны:

  • предоставить новое место проживания на том же основании;
  • предоставить преимущественное право выкупа.

В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или земли, которую арендуют у города или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.

Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. Приватизация квартиры).

Хозяйствующему субъекту требуется уведомить лиц, совместно владеющих помещением, о предстоящей сделке.

Ограничения, касающиеся стоимости доли

Детальное изучение закона, а также соответствующих норм ГК РФ дает основание полагать, что продажа доли в ООО с учетом ПП осуществляется путем заключения сделки.

Одним из вариантов обеспечения ПП для участников ООО является установление стоимости доли в учредительных документах заблаговременно. Зафиксированная в уставе цена должна быть одинаковой для всех членов общества.

Если в уставе предусмотрено преимущество и для ООО, то цена доли для общества, как правило, устанавливается выше, чем для других покупателей.

Цена устанавливается с учетом следующих требований:

  • она может быть выражена в твердой денежной сумме;
  • цена может быть выражена в виде части от чистой прибыли, балансовой стоимости или стоимости чистых активов.

Наличие в уставе пункта, посвященного стоимости доли, гарантирует учредителям ПП на покупку. Это является своеобразной страховкой, позволяющей участникам общества быть уверенным в том, что их право не будет нарушено.

Уставом может быть предусмотрена возможность купить часть доли. Однако, как показывает судебная практика, отчуждение доли третьим лицам в таком случае не являлось нарушением ПП. Как правило, суды обосновывают такое решение тем, что учредитель не выявил желания приобрести всю долю полностью (а лишь часть), поэтому она была приобретена сторонним лицом.

В соответствии с предписаниями закона заявленная третьим лицам стоимость доли не может быть ниже той, что установлена в уставных документах общества. Несоблюдение данного требования является основанием для подачи искового заявления и рассмотрения дела в суде.

Приняв решение о продаже своей доли, учредитель должен известить о своем намерении других участников общества. Сделать это нужно путем направления соответствующего уведомления соучастникам в письменной форме.

Способы обойти преимущественное право покупки доли

Извещение соучредителей осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

Реализация процедуры пошагово:

  1. составление письменного уведомления, содержащего сведения о решении учредителя продать свою часть в ООО;

Помимо этого, документ должен включать информацию обо всех участниках общества, кроме уведомителя, обладающих ПП при покупке. Если в соответствии с уставом организация также имеет право на приобретение отчуждаемой доли, об этом необходимо указать в тексте извещения.

  1. оформление извещения с учетом норм и правил;

Документы подобного рода подлежат нотариальному удостоверению. Отсутствие подписи нотариуса дает основание расценивать извещение как недействительное. Уведомление должно быть подписано составителем и содержать сведения о дате составления.

  1. направление уведомления с предложением покупки другим участникам общества, а в предусмотренных случаях и ООО.

Способы передачи извещения:

  • личное вручение каждому учредителю или уполномоченному лицу под подпись;
  • отправка документа по почте. Письмо должно содержать опись вложения и отправляться с уведомлением о вручении.
Предлагаем ознакомиться:  Уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности образец

Обратите внимание! Предложение о покупке доли считается полученным с момента вручения уведомления адресату. Если учредитель-продавец передумает продавать свою долю, он может отозвать оферту. Сделать это можно до того момента, когда извещение дойдет до адресатов и будет ними получено.

Согласно закону «Об ООО» учредители общества могут установить в уставных документах запрет на отчуждение доли. Вместе с этим устав может включать в себя и ряд других ограничений и требований.

К таковым относят:

  • ограничения относительно размера доли;
  • запрет на изменение долевого соотношения;
  • требование о получении согласия других участников ООО на отчуждение доли.

Ограничения, касающиеся цены доли, законодательством не предусмотрены. Однако их могут установить сами учредители путем внесения соответствующего пункта в устав ООО.

Преимущественное право покупки недвижимости

При продаже доли участники общества обязаны придерживаться пунктов устава. Несоблюдение данного правила может стать причиной судебного разбирательства.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости коммунальной квартиры, действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.

Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что совместное долевое владение квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов. Владельцы коммуналки этим правом не обладают.

Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.

Так как здесь не допускается опора на законодательство, предусматривающее ориентир на собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ), то регулируется так же, как для совладельцев общего владения.

Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».

Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей.

Сроки вступления уведомления в силу

Если совладелец предоставил согласие – оформлять сделку допустимо в тот же день. Срок её действия продолжается:

  • до момента оформления сделки;
  • до изменения условий сбыта;
  • по волеизъявлению лица, до отмены действия.

Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.

Оповещение вступает в силу после того как совладелец:

  • предоставит нотариально удостоверенное согласие;
  • официально ответит отказом;
  • через месяц после получения уведомления, если ответ не получен.

В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для регистрации в Росреестре, приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.

Если согласие не получено и полномочия лица, проживающего с продавцом на одной территории, ущемлены, для него установлен срок в течение трёх месяцев для подачи искового заявления в суд о восстановлении права приоритетного приобретения доли.

При выкупе доли муниципалитетом, срок ограничивается двумя месяцами.

У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ.

И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

Правила оповещения

Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись.

Если согласия на сделку не получено, собственник опирается на правила, установленные п.2 ст. 255 ГК РФ, регламентирующие передачу уведомления.

По преимуществу используется нотариальное уведомление.

Способы обойти преимущественное право покупки доли

Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.

Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.

При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.

Оповещение считается вступившим в силу даже в том случае, если адресат отказался от получения телеграммы под роспись.

Оператор свидетельствует о том, что передача информации проведена в соответствии с требованиями законодательства.

Процедура отчуждения доли, требования к оформлению сделки

Если доля продается с нарушением преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности в течение трех месяцев может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Проблема заключается в том, что факт нарушения нужно еще доказать, а это довольно сложно.

Предлагаем ознакомиться:  Какова вероятность забеременеть с первого раза?

Информацию о том, какую цену на самом деле указали в договоре, может представить территориальное управление Росреестра. Стоит предъявить извещение с указанной продавцом стоимостью доли и объяснить ситуацию, в случае отказа подобные данные точно представят по обращению суда.

Непросто подловить и продавца доли, желающего обойти преимущественное право покупки. Сделка купли-продажи часто прикрывается дарением, при котором преимущественное право покупки не действует.

В суде обойденному извещением собственнику придется доказать притворный характер сделки, подтвердив, что на самом деле имел место факт передачи денег за долю. В ход могут пойти показания свидетелей, расписки, некоторые факты.

Некоторые обходят требования закона иначе: на самом деле дарят мизерную часть доли третьему лицу, это лицо становится одним из собственников недвижимости и приобретает оставшуюся часть доли уже по преимущественному праву покупки.

Иногда собственник оформляет с третьим лицом, желающим купить долю, договор займа с залогом доли. Собственник, он же заемщик, получает деньги, а выдавший заем забирает долю.

Доказать притворность сделок сложно, к тому же эти хитрые схемы таят в себе угрозу как для продавца доли, так и для другого собственника. Поэтому участникам долевой собственности стоит переступить через неприязненные отношения и мирно решить вопрос о покупке доли – так будет лучше для всех.

Александра Бузина

Есть ещё один способ обойти преимущественное право покупки. Для этого продавец доли заключает договор зама, по которому получает деньги. При этом доля в праве собственности передаётся заимодавцу в залог.

Срок возврата денег истекает, и кредитор забирает долю в счёт уплаты долга. Для этого не требуется согласия других собственников. Но и этот способ продажи является незаконным. Это также будет притворная сделка.

В данном случае договор купли-продажи прикрывается договором займа с залогом. Но в этом случае получение денег будет доказываться договором зама. То есть собственник доли отдаёт её в уплату долга. Деньги, полученные по договору займа, остаются, таким образом, у него.

Следовательно, эта сделка будет носить возмездный характер и по сути ничем не будет отличаться от купли-продажи. Не так давно Верховный суд РФ вынес решение по одному из таких споров. Суд встал на сторону других участников долевой собственности и признал, что передача доли таким способом незаконна.

Способы обойти преимущественное право покупки доли

Поскольку доказательство нарушения преимущественного права покупки, как неоднократно говорилось выше, процесс достаточно сложный, обратитесь за помощью в ведении таких дел к профессиональным юристам.

О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе цены.Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Не откладывайте решение вашего вопроса, позвоните нам прямо сейчас или задайте вопрос онлайн. Консультация бесплатна!

Сергей Красников

Как уже было сказано ранее, сделка по продаже доли в ООО может быть признана недействительной, если ее заключение произошло с нарушением ПП покупки других учредителей.

Чтобы максимально снизить риски, связанные с оспариванием сделок подобного рода, нужно следовать такому алгоритму:

  • корректно составить извещение, заверить его у нотариуса и отправить соучредителям и непосредственно ООО;
  • дождаться ответа от получателей. Как правило, это занимает не более месяца с момента вручения уведомления.

Преимущественное право покупки доли в ООО

Только спустя 30 дней с момента получения оферты учредитель-продавец может продать свою долю при таких условиях:

  • соучредители отказались от покупки доли. Оформить отказ от приобретения доли можно до истечения 30-дневного срока. Для этого необходимо составить специальное заявление и заверить его у нотариуса;
  • получив извещения, адресаты проигнорировали предложение и никак не отреагировали на оферту.

Важно! Стоимость доли, заявленная третьим лицам, не может быть ниже той, которая определена уставом. 

Фактический переход права собственности на долю в ООО происходит не с момента заключения сделки, а с момента регистрации факта продажи в органе налоговой службы. Отчуждение части в уставном капитале подлежит фиксации в ЕГРЮЛ.

К основным требованиям к оформлению сделки относят:

  • соблюдение правил оформления оферты, в числе которых ее нотариальное удостоверение;
  • основанием для заключения сделки является договор купли-продажи. Документ должен содержать дату ее заключения и подписи сторон;
  • нотариальное удостоверение сделки.

Нотариус вправе заверить сделку только в случае представления учредителем документов, подтверждающих его право собственности на долю, являющуюся предметом отчуждения.

Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи, другие договоры, свидетельствующие о переходе права собственности на долю в ООО к учредителю;
  • решение единственного участника общества о его создании;
  • соглашение об учреждении ООО, если основателей несколько;
  • документы, подтверждающие получение доли по наследству;
  • решение учредителей в форме протокола;
  • решение суда.

С 2016 года заявку о внесении изменений в ЕГРЮЛ подает не приобретатель доли, а нотариус, оформивший и удостоверивший сделку. Заявление подается в электронном виде в течение трех дней с момента заверки сделки.

Преимущественное право покупки при аренде

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Если помещение сдаётся в аренду – лица, использующие его по непосредственному назначению в момент выставления на торги, так же имеют приоритет в роли покупателей.

Это связано с тем, что помещение уже обжито ими. Так же они могли внести собственные денежные средства на ответственное распоряжение площадью квартиры или комнаты. В процессе использования помещения, как правило, арендаторы привносят на территорию неотделимые улучшения.

На этом основании допускается претендовать на приоритет покупателя, но если договор аренды составлен на срок менее одного года и не зарегистрирован в Росреестре, такого права за ними не сохраняется.

По преимуществу суды отклоняют иски квартирантов, так как аренда не попадает под регламент действия статьи 250.

Исключение составляют квартиры, комнаты и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если хозяйствующий субъект выставляет их на торги или проводит сбыт через аукцион.

Предлагаем ознакомиться:  Момент возникновения права на наследство

Как обойти преимущественное право покупки

Нет необходимости в соблюдении преимущественного права, если доля передается по дарственной или по наследству. Собственнику не нужно уведомлять совладельцев, если он хочет подарить свою долю или включить ее в наследственную массу по завещанию.

Как правило, для обхода преимущественного права граждане заключают фиктивный договор дарения. Однако при выявлении факта фиктивности нарушителям грозит судебное разбирательство с неутешительным итогом.

Еще одна схема – оформление дарственной на часть доли (к примеру, на 1 м2). Что это дает? После оформления части доли в собственность одаряемый становится совладельцем продавцу, а значит также может реализовать преимущественное право покупки.

При возникновении вопросов или сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне и получите профессиональный ответ.

Теперь вы знаете, что такое преимущественное право покупки доли в квартире и как оно реализуется. Игнорирование этого требования законодательства может привести к признанию сделки недействительной и переуступке прав и обязанностей покупателя другому лицу.

Единственным вариантом обойти преимущественное право покупки и передать долю не учредителю ООО, а лицу со стороны, является оформление безвозмездной сделки. Как показывает судебная практика, передача доли в ООО таким образом считается вполне правомерной и, как правило, не оспаривается.

Не стоит путать безвозмездную сделку, особенностью которой является передача благ, не требующая оплаты, с притворной сделкой. Такая сделка оформляется с целью скрыть факт продажи, чтобы обойти право преимущественной покупки.

Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.

Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. Как выписаться из квартиры).

Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят притворную сделку, которая под видом продажи оформляется как дарение.

Сроки вступления уведомления в силу

Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.

Схемы злоумышленников основаны на том, что при

признании сделки недействительной

, на основании недобросовестного проведения, объект с лёгкостью возвращается в процессе реституции.

Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, переданные под расписку деньги взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.

Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае   – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ.

Если права заинтересованного лица нарушены не предоставлением информации о сбыте, и он стремится оспорить их в суде, то апеллировать следует к восстановлению иском его преимущественного права на покупку.

Распространённой является ошибка подачи иска о признании сделки незаконной. Такой иск признан судом не будет.

Арестованное имущество

Когда имущество владельца доли в совместном праве описывается и выставляется в счёт погашения кредитных обязательств или по иным причинам арестовывается, правило преимущественной покупки реализуется в том же объёме, как в случае его личного участия.

Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте арестованного имущества, с обозначением условий, требуемых для его выкупа.

Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.

В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.

Преимущественное право покупки участка

Арестованное имущество

В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.

Если на аукцион выставляются муниципальные земли, находящиеся в аренде, то арендатор вправе выкупить их как участвуя в аукционе, так и без такового участия.

Землеустроительная комиссия административного управления населённого пункта обязана оповестить арендаторов о продаже земельного массива путём проведения торгов.

На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках капитальные строения, принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.

То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре.

Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости.Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.

Гарантия защиты преимущественного права

как реализуется преимущественное право покупки доли в квартире

Закон гарантирует защиту преимущественного права учредителей на покупку доли. В случае его нарушения пострадавшая сторона вправе требовать признания сделки недействительной в судебном  порядке.

Под нарушением права подразумевается:

  • несоблюдение отчуждателем требования об извещении других учредителей о продаже доли;
  • стоимость доли, предложенная учредителям, превышает ту, которая установлена в уставе или заявлена третьим лицам.

Условия подачи иска:

  • заявление должно быть составлено с учетом требований процессуального законодательства;
  • истец должен зачислить на депозит суда сумму, равную цене сделки.

Срок исковой давности по делам о переводе на истца прав и обязанностей по оспариваемой сделке составляет 3 месяца. Истечение срока начинается в тот момент, когда заявитель узнал о факте нарушения своего права.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector