Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Единоличная собственность по дду

Покупка квартиры по дду

Раздел жилого помещения, купленного по договору долевого участия осложняется тем фактом, что от момента заключения договора до того момента, когда квартира перейдет в собственность покупателя, может пройти довольно большой промежуток времени, зачастую это несколько лет.

При разделе любого имущества принципиальным является вопрос – на чьи деньги оно было приобретено, не является исключением и раздел квартиры, приобретенной по ДДУ. Общепринято, что до вступления в брак и после его расторжения каждый из супругов имеет свои личные деньги, в период брака все они считаются общими средствами, вне зависимости от того, кто приносил деньги в общую «копилку».

Итак, рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации.

В этом случае происходит следующее: договор заключен до регистрации, все средства внесены тоже до вступления в брак, но зачастую регистрация права собственности на квартиру происходит уже в период супружеских отношений.

Независимо от того, что объект недвижимости оформлялся в собственность уже в браке, второй супруг не имеет на него никаких прав и при разводе и разделе совместной собственности не может претендовать на часть жилого помещения. Такой порядок существует потому, что на покупку квартиры один из супругов тратил свои личные деньги, заработанные до вступления в брак, и, значит, второй супруг не имеет к жилому помещению никакого отношения.

Несмотря на то, что договор подписывался только с одним из супругов, такая квартира приравнивается к совместно нажитому имуществу и делится поровну между супругами, так как денежные средства за жилое помещение вносились из совместных средств.

Даже если право собственности после сдачи дома в эксплуатацию было оформлено только на того супруга, который заключал договор, при разводе и разделе совместной собственности квартира делится поровну. Если супруг, являющийся по документам единоличным собственником жилого помещения, уклоняется от раздела, второй, который не был стороной ДДУ, может потребовать в суде признания права собственности на долю в спорной квартире.

Личные средства нельзя отнести к совместной собственности. Это могут быть деньги:

  • из банковских вкладов, открытых до вступления в брак;
  • полученные в подарок;
  • унаследованные;
  • полученные от реализации личного имущества.

Нет разницы, кто из супругов указан в договоре долевого участия, такая квартира должна быть разделена по долям, соответствующим денежному вкладу каждого из супругов в покупку объекта недвижимости.

Сложность раздела в такой ситуации заключается в том, что каждая сторона должна доказать факт вложения личных средств в оплату жилого помещения. Доказательствами могут служить выписки из банковских счетов, договора купли-продажи личного имущества, дарственные, квитанции, чеки, другие документы, которые подтвердят вложение личных средств на покупку недвижимости.

Акт приема

Ситуация зависит от того, какая часть кредита была погашена до заключения брачных уз.

  1. Кредит полностью погашался после вступления в брак. Если один из супругов оформил кредит еще до женитьбы, но выплаты по кредиту происходили уже после нее, то объект недвижимости при разводе делится поровну, так как все заемные средства были погашены из совместных средств.
  2. Часть кредита была погашена до начала супружеской жизни. Объект недвижимости будет делиться согласно вложенным средствам каждым их супругов. То есть, супруг, оплативший часть стоимости жилого помещения до вступления в брак из личных средств получит большую долю жилого помещения, нежели его вторая половинка.
  3. Часть кредита погашалась совместно, остаток выплачивал супруг, заключавший ДДУ уже после расторжения брака. Ситуация аналогичная второму пункту. Тот из супругов, который вложил в жилое помещение больше средств, получит большую долю недвижимости.

Половина квартиры, за которую выплачивались совместные деньги делится поровну между сторонами, вторая передается полностью в собственность супруга, заключавшего ДДУ, так как он оплачивал ее за счет личных средств.

Таким образом, одному супругу достается одна четвертая часть жилого помещения, второму – три четверти.

Совместной квартиры, как таковой, пока нет и делить вроде бы нечего. Но законодательство разрешает делить не только уже существующее имущество, но и права на получение такого имущества в дальнейшем.

Поэтому у супругов есть право требования к строительной организации, заключившей договор долевого участия в реализации права собственности каждого из супругов после того, как жилой дом будет построен.

Выше были перечислены далеко не все варианты, которые могут произойти при разделе объекта недвижимости, купленного по договору долевого участия. Ситуация может усложняться различными факторами, например:

  • жилое помещение куплено и введено в эксплуатацию до брака, но затем, уже в период супружества, значительно улучшено;
  • квартира покупалась в браке, но оплачивалась одним из супругов после прекращения супружеских отношений, но еще до расторжения брака;
  • другие немаловажные факторы, влияющие на раздел.
  • Важно

    Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.

  • Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
  • Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
  • ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
  • По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
  • Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве.

ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.

  • Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
  • ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
  • Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
  • В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  • Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
  • Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
  • Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
  • Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим.

Внимание

Если квартира куплена до брака по дду Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости.

Единоличная собственность по дду

Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки. Объект строительства Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов.

Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки). Регистрация ДДУ Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию.

При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано разрешение на строительство не раньше 1 апреля 2005 года. В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

  • Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
  • Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра.

Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.Регулирование правоотношений Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

  • Предмет договора, который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок оплаты.
  • Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости. Регистрировать квартиру можно:

  • подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
  • направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
  • дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.

В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты. При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к. она рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0.7.

При личном приеме заполняется два заявления: одно – инвестором, в котором фиксируются его данные, указываются адрес и характеристики объекта и все поданные документы, второе – представителем строительной фирмы.

Единоличная собственность по дду

Законодатель установил срок регистрации при подаче документов в Росреестр – семь будних дней, если оформление производится через МФЦ, срок продляется на двое суток. После регистрации дольщику возвращается договор и приемо-передаточный акт, а также выдается выписка из ЕГРН, в которой фиксируется его право на данную жилплощадь.

Особенности приобретения жилья по дду супругами

Инфо

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению. Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру. Пример Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому.

Многих граждан, незнакомых с особенностями долевого строительства, обычно беспокоит один момент: они видят, что дом уже построен, на стройплощадке нет кранов и других атрибутов строительства, но застройщик так и не приступает к передаче жилья.

  1. Закончить все работы по подключению объекта к коммуникациям и благоустройству территории вокруг дома.
  2. Подготовить акт о распределении помещений жилого и коммерческого назначения.
  3. Оформить в БТИ технический паспорт на объект строительства с указанием всех параметров дома, а также фактической площади каждой квартиры.
  4. Получить почтовый адрес дома.

После завершения всех подготовительных работ, застройщик приступает к передаче готового дома госкомиссии, которая осмотрев строение, выдает разрешение на введение его в эксплуатацию. Далее застройщик должен поставить дом на кадастровый учет в регистрирующем учреждении.

Как лучше оформить квартиру — в совместную или долевую собственность

Договор также обязан содержать информацию, какими способами застройщик будет выполнять свои финансовые обязательства – банк или страховая компания, с полными указаниями данных каждой из организаций. Сегодня государство позаботилось о защите прав и интересов дольщика (ФЗ № 214).

В случае невыполнения обязательств застройщиком согласно подписанному договору должен полностью возместить покупателю ранее оплаченные деньги, а также возможную неустойку, за дополнительно понесенные потери.

Единоличная собственность по дду

Ситуации, описанные выше, нельзя назвать простыми. При возникновении споров они требуют квалифицированной помощи со стороны юриста. Изначально оформляя договор долевого участия необходимо сразу продумать возможные будущие проблемы, которые могут возникнуть с установлением права собственности и раздела имущества, если вы находитесь в браке или собираетесь расписаться.

Квартира приобретена и оплачена в порядке ДДУ до брака. Свидетельство на уже построенную квартиру получено после заключения брака.

Является ли квартира общей, приобретенной в браке, и необходимо ли разрешение супруги на ее продажу? Согласно российскому законодательству, общей совместной собственностью супругов, которую придется делить при разводе, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество.

Это касается и имущества, принадлежавшего одному из супругов до свадьбы, а также полученного в дар или в порядке наследования.

Рассмотрим разные ситуации Ситуация первая Дольщик подписывает договор и вносит полностью всю сумму за будущую квартиру. Пока жилье строится, он успевает вступить в брак, объект сдается и переходит в его владение уже после свадьбы.

Затем дольщик, прожив какое-то время в браке, разводится.Квартира куплена по ДДУ в браке и выплачена совместно Здесь все просто. Независимо от того на кого была оформлена квартира, делиться она будет поровну между двумя супругами после развода.

Работа с документами

Здесь также не учитывается, кто и сколько зарабатывал во время брака, так как все средства будут относиться к совместному бюджету. Но вот другой случай, если подошел этап развода, стоимость квартиры выплачена, а объект еще не достроен.

Если нет квартиры, то и нечего делить. Вопрос откладывается до того момента, пока квартира не будет полностью достроена. По договору строительства на одного из супругов была оформлена переуступка прав Если на безвозмездной основе на жену или мужа родственники оформили переуступку прав на квартиру по ДДУ, то здесь хозяином выступает только один супруг, без права оспаривания вторым после развода (1 ст. 36 СК РФ). Квартира будет относиться к личному виду имущества.

Раздел квартиры при разводе купленной по дду

Инфо

Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице. Критерий сравнения ДДУ Договор купли-продажи Правовая основа №214-ФЗ ГК РФ (§1,7 гл.30) Форма заключения Простая письменная (п.3 ст.

4 №214-ФЗ) Простая письменная (ст.550 ГК РФ) Участники соглашения Застройщик и дольщик Продавец и покупатель Предмет соглашения Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ) Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).

Например, продать один и тот же виртуальный объект долевого строительства нескольким лицам, которые приняли участие в проекте На строительство начинают негативно влиять внешние факторы в число которых входит разразившийся в стране экономический кризис, политические изменения в приоритетах Существенное различие характеристик воздвигнутого дома от проектных данных несоответствующее качество строительных работ Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.

Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства. Права и обязанности Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.

Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ.

Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным. Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи.

Разделить объект недвижимости можно двумя способами:

  • путем достижения договоренностей о разделе;
  • через суд.

Варианты раздела

Заполнение документов

Существует три варианта, по которым можно поделить жилое помещение:

  1. По брачному контракту.
  2. Заключив добровольное соглашение о разделе.
  3. С помощью судебного разбирательства.

Брачный договор. В настоящее время в РФ такой способ раздела довольно редок. Чаще всего к нему прибегают в тех случаях, когда необходимо, в случае развода, сохранить от раздела бизнес.

Добровольное соглашение. Его заключение возможно в тех случаях, когда бывшие супруги сохранили сколько-нибудь нормальные отношения и в состоянии договариваться. Порядок действий при заключении соглашения следующий:

  1. Подготовка проекта документа.
  2. Согласование всех пунктов о разделе, проверка соглашения у нотариуса на предмет соответствия законодательству РФ.
  3. Посещение нотариальной конторы для удостоверения соглашения сотрудником нотариата.
  4. Подписание документа обеими сторонами.

Стороны вправе отойти от законодательной базы и оговорить свой вариант раздела жилого помещения:

  • разделить по долям;
  • передать жилое помещение одному из супругов, который, в свою очередь, должен будет выплатить второму денежную компенсацию;
  • продать объект недвижимости, разделив вырученные средства в соответствии с договоренностями;
  • другие варианты, которые устроят каждого из подписантов.

Раздел с помощью суда – самый длительный и затратный вариант. Судебные процессы о разделе объектов недвижимости порой затягиваются на годы, каждая из сторон ищет варианты, устраивающие именно ее, кассационные жалобы следуют одна за другой, и так, порой, до бесконечности.

Порядок действий при подаче искового заявления следующий:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление искового заявления.
  3. Уплата госпошлины.
  4. Подача иска в суд. Необходимо соблюдать подсудность при подаче иска: исковое заявление подается в судебный орган по месту нахождения спорного жилого помещения.
  5. Участие в процессе.
  6. Получение решения суда.
  7. При необходимости – обжалование этого решения в вышестоящей инстанции.

Исковое заявление

Заявление должно быть написано юридически грамотным языком, не должно содержать грамматических или юридических ошибок, должно иметь четкую структуру.

  1. Так называемая «шапка» документа. Здесь должны содержаться данные о судебном органе, в который подается иск, личные сведения о сторонах процесса и цена иска.
  2. Заголовок.
  3. Обстоятельства дела. Здесь истец указывает сведения о месте и дате заключения и расторжения брака, если есть несовершеннолетние дети – сведения о каждом из них, далее следует подробное описание объекта недвижимости.
  4. Мотивировочная часть. Необходимо указать конкретные статьи СК и ГК РФ, на основании которых истец требует раздел жилого помещения, а также мотивирование способа и порядка раздела.
  5. Исковые требования.
  6. Перечень приложенных документов.
  7. Дата и подпись.

Документы

К исковому заявлению истец должен приложить определенный пакет документов, а именно:

  1. Копии искового заявления по количеству участвующих сторон.
  2. Удостоверение личности истца и, по возможности, ответчика.
  3. Если есть несовершеннолетние дети – копии их свидетельств о рождении.
  4. Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
  5. Копии документов о вступлении в брак и разводе.
  6. Другие документы, необходимые для успешного процесса раздела.
  7. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от цены иска и рассчитывается истцом самостоятельно.

Девушка работает за ноутбуком

Таблица 1. Расчет госпошлины при подаче иска о разделе жилого помещения в зависимости от цены иска

Стоимость имущества, руб. Вычет из суммы, руб. Константа, руб. Госпошлина (процент от стоимости имущества, %) Предел госпошлины, руб.
До 20 000 4 Не менее 400
20 001—100 000 20,000 800 3
100 001—200 000 100,000 3,200 2
200 001—1 000 000 200,000 5,200 1
Свыше 1 000 000 1,000,000 13,200 0.5 Не более 60 000

Если по ряду причин вы решили развестись, то квартира будет полностью принадлежать тому, на кого оформлен договор. Ведь на приобретение недвижимости потратились личные деньги, которые были заработаны до свадьбы, значит, и квартира не подлежит разделу.

Квартиру оформили на одного супруга до брака, но выплачивалась из общего бюджета Такой случай является одним из наиболее частых. То есть, до вступления в брак вы подписали ДДУ, но полная стоимость квартира погашалась совместно после свадьбы из общего бюджета.

Важно
Здесь также нет никаких «подводных камней». Несмотря на то, что квартира была оформлена на одного супруга до брака, но он не внес ни копейки из личных средств, а погасил ее при участии второго супруга. Такая недвижимость автоматически будет приравниваться к совместно нажитому имуществу и делиться пополам.

Это правило работает даже тогда, когда супруга официально не работает.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика. Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права.

Инфо
В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры. С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст.

Какие существуют подводные камни для участников долевого строительства

Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности. Действия по проверке безопасности Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.

Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика. К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.

Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования. В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.

Документы

Посредники Еще один подводный камень заключается в том, что иногда квартиры покупают не у застройщиков напрямую, а через подрядчика. В этом случае следует быть особенно осторожным, и подписывать договор только после досконального изучения всех его пунктов.

Договоренности без регистрации Продолжают действовать и, так называемые, «серые» схемы. Поэтому гражданину нужно быть очень осторожным. Застройщики иногда стремятся заключить всякого рода предварительные договоры и соглашения перед ДДУ с регистрацией в Росреестре или после него.

Договор долевого участия: куда смотреть

Внимание

Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр). Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Предлагаем ознакомиться:  Понятие общей совместной собственности супругов. Общая совместная собственность супругов на квартиру при разводе. Виды имущества, относящиеся к совместной собственности супругов
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector